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中国式投资房产养老计划研究

http://www.fang668.com 日期:08-26 18:33:58| 房地产论文|人气:802

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    对当前中国养老模式的检讨

A、传统居家型养老

    即老年人在传统的街坊、社区、在自己或者儿女的居所养老。传统的街坊、社区、居所对老年人需求来说,极不完善。第一,几乎所有传统模式社区、居所、街坊,在当初设计时没有考虑到老年人的需求,比如:无障碍设计、清楚的方向指示、明确标志系统、医疗保健中心,更谈不上齐全的老年交流场所、老年运动场所、老年人所需要的健康居住环境。而且,中国家庭结构日益小型化,子女分居,年轻人将要供养4—8个老人。随着城市扩展,分居距离拉近,孝心、亲情难以满足。而与子女合居,老年人的生活习惯、思维方式与子女不一样,老年人需要自己的私密空间难以满足。因此,目前这种国家传统居家型养老模式存在着较大缺陷。

B、养老院、敬老院养老

    目前,中国的养老院、敬老院主要以孤寡老人养老为主,带有政府、社会福利性,由于养老院、敬老院的居住环境不完善,生活设施不齐全,专业护理水准欠缺,老年人没有家庭亲情感,没有家庭生活感,大部分老年人不愿意去居住。同时,带有政府、社会福利性质,以孤寡老年居住为主,子女也不愿意把自己的长辈送到养老院、敬老院。因粗目前养老院、敬老院养老,也不能成为社会的主流。

C、老年公寓养老

    现在在中国一些城市和地方出现的老年公寓,多为房地产泡沫时滞销楼盘的烂尾商品房改建而成,并且大多在城市偏远地段。规模小、配套设施不完善多为企业经营,收费亦不低。这样的养老模式,无法满足老年人对生活方便、居住环境优美、生活亲情化、精神生活丰富的需求。

    养儿防老的时代已渐渐的离我们的生活遥远了起来。社会保障体系所提供的只能是最基本的生活保障。我们必须清醒的认识到:未来,一切都要靠自己。

  在我们为自己打算退休计划的时候,储蓄并不能为我们的退休生活带来更积极的变化。为了获得富足悠闲的“金色时光”,我们“被逼”选择走上投资之路。在众多的养老投资组合中,房产投资以其投资收益稳定,投资风险小的优势成为我们钟爱的一种养老工具。

  有关发展报告预测,房地产价值显示个人占有的财富,投资者还可以通过转让或租赁获得短期收入,并寄希望于长期增值。由于房产是实物资产,可以规避通货膨胀的风险。

    国际货币基金组织2004年春季世界经济展望报告的评估认定,过去两年,澳大利亚、英国、西班牙、新西兰等国的房地产价格每年上涨15%,甚至更高。与这些发达国家相比,我国的房地产价格还很低。发达国家房产尚且有如此的升值表现,相信我国未来房产投资必将具有一定的升值空间和投资价值。 裴先生的购房理财经验:我和房产新政“耍太极”  

    房产投资应在养老计划中占有一席之地,虽然房产在价格上长期存在上下波动的可能性,但从长远看,在人口众多的中国,不可再生的土地资源只会是越来越稀缺的资源,房产价值总体上升的趋势是不可逆转的。在我们的养老规划的投资计划中,应当为房产投资留下一席之地。

    理财:投资房产先算笔帐“三个经典公式”供你用作为养老计划的一部分,房产投资首先必须目标明确。确定一个明确的、而不是模糊的房产投资目标。这就是根据自己的投资模型,合理安排房产投资在养老投资计划中所占的份额,以及科学选择房产投资的品种。在房产投资中有住宅、商铺、写字楼等形式的物业可供选择。不同的物业形式对资金、风险承受能力、获利模式的要求有很大的不同。理财:月入3千不如租房 小夫妇月入万元买房合算。

  其次,应当对房产作为一种不动产,其相对于股票、基金、储蓄等投资方式变现能力差的特点有清醒的认识。过多的投资房产会占用大量的资金,在晚年生活发生意外,需要大量现金的时候,或者给你的现金周转带来麻烦,或者低价出售带来经济上的损失。所以,投资房产的比例在养老计划中应当保持在合理的范围之内。 百姓购房支招:买房不是小数目 考虑周全再出手。

  再次,与养老计划中必备的其他投资方式相比,房产投资的另一个特点是:占用资金数额巨大。在出资方式的选择上,中产们一般选择向银行申请按揭贷款的方式,完成自己的

www.fang668.com 投资置业。动辄几十万的房屋总价款,按揭压力可想而知。香港房产咨询专家说,通常业主将自己家庭收入的30%用于按揭还款,尤其是当我们还身陷孩子教育贷款、消费贷款和其他账单的重负时。这也决定了,为了减轻每个月的还款压力,同时买入两套以上的房产在经济上是不合理的。夫妻月入8千存款4万 如何理财实现再购房计划?
 
  最后,虽然与养老计划中其他的投资工具相比,房产的投资风险相对较小,但这并不意味着房产投资没有风险,我们在选择一种投资方式是应当对其中所蕴含的风险又充分的认识和预见。

  与其临渊羡鱼,不如闻鸡起舞,趁早打理自己的退休计划,为将来收入的“冬眠期”准备好充足的“粮草”。详细筹划买房方案:月省400元租房变买房

“中国式”房产投资养老计划
 
  房产投资,有着投资收益稳定、投资风险较小的优势。因而,可以适当的增加房产投资在整个养老计划中所占的比例。理财专家建议:中国式房产投资养老计划最好采用住宅(最好是二手房)+商用房(写字楼或者商铺)的投资策略。 如何买房不吃亏?教你买房投资六招“杀手锏”。
 
  二手房一般面积较小,单位价格与新的商品房相比低出很多。所以,相应的房屋总价款也可以说是廉价。一次性付款买入房产的可能性变大。而且,二手房的地段优势使房产的出租收益得到保障。如果选择一次性付款购入二手房作为自己的房产投资,不但可以化解因为进行房产投资而带来的按揭还款压力,而且可以集中“火力”进行新的房产项目的投资。 家庭理财故事:工薪阶层背负房贷后该如何理财?

  从房产投资的层面上来说,商用房的投资是一个不错的选择。作为养老计划的房产投资组合,虽然理财专家们一再强调养老退休计划的安全性很重要,但这并不意味着应当完全排斥风险。我们不能一味的选择控制风险,也应当看中房产投资的获利能力。与普通住宅投资相比商用房产的投资回报率一般平均可以高出2至4个百分点。而且,虽然商用房产的单位价格较高,但是商用房产的购买面积和购买方式较为灵活。我们可以根据实际情况进行甄别、选择。 

购房者注意:买二手房的五招经典杀价技巧秘籍

  收益情况:
 
  组合这两种房产投资工具的目的是为了在有效控制投资风险的基础之上,尽可能的获得最大的利润,以满足养老规划的需要。 

  住宅,以一套已经使用十五年的八十平米的两居室二手房为例。其价格大约在三十五万左右。简单装修和配备生活用具的支出大约为五万元。总投资40万元。用于出租后租金收入约为每月两千元。 

  用于出租的收益: 

  2000元*12个月*(70-15)年=132万元 
  132万元-40万元=92万元 
  当然这个计算结果是一个理想状态下的数字,没有考虑租金的上涨或下跌以及房屋空置以及通货膨胀的因素。但房产的保值功能从以上的计算中可略见一斑。 

  以出租五年后出售为例,升值后出售的收益: 

  五年的租金收益:2000元*12月*15年=12万元 
  国家统计局的统计数据表明今年五月我国的住宅价格与去年同期相比上涨8.3%。 
  按照这个升值速度,剔除房产折旧后,该房产大约: 
  40万*(1+8%)5-40万*(1/55)*5=551800元 
  共获利:12万元+55.18-40万元=27.18万元 

  商用房产,据国家统计局的有关统计显示:2004年5月于去年同期相比,办公楼和商业营业用房的销售价格分别上涨22.5%和12.8%。由此不难看出:在现阶段的市场条件下,商用房产的升值能力要大于普通住宅。
 
  老话说,一铺养三代。投资商铺的优点太多了,在这里碍于篇幅原因就不再赘述。

养老护理服务需规避风险

    养老护理作为一门新兴的产业展示出广阔的市场前景,但是有关专家指出要注意服务对象的特殊性,注意规避风险。

    专家指出,养老护理工作的对象是特殊群体,老年人在生理和心理上均表现出老化的现象,身体功能退化和心理特征的变化导致养老护理存在许多预知和不可预知的风险,例如生活护理上有可能遇到老人跌伤、突发疾病、走失,心理护理上会有老人悲观厌世,医疗护理上产生医疗纠纷等等。所以一定要做好预防措施,以化解和规避风险。

    规避风险的途径主要有以下几个方面:1、提高护理专业化水平。养老护理员必须要经过专业的职业培训,包括老年营养、安全、生活、急救、特殊护理技巧等。同时要加强护理员的职业道德培训,确立以人为本的服务观念;2、建立健全各项规章制度,明确岗位职责,全面考核,做到责任明确,奖罚分明;3、确立法制观念,强化法律意识,与护理对象签订具有法律效力的协议或

www.fang668.com 合同以明确互相的权利和义务。

养老护理员也需要“专业”

    2002年由劳动和社会保障部制定出台的《养老护理员国家职业标准》,针对养老护理员生活照料、技术护理、康复护理、心理护理等方面的工作内容以及相关知识和技能均提出了具体标准。自此,养老护理员成为一个专门的职业,而不再是保姆或下岗女工可以直接干的工作。

    专家建议,对于那些寻求培训的从业人员,必须注意以下几个方面:

    首先,要考察培训单位的资质,是否具备劳动局认可的培训资格以及是否能够签发国家承认的职业证书。

    其次,要考察课程设置是否合理,养老护理培训的课程设置必须涵盖老年人生活照料、医疗护理、康复护理、心理护理、老人营养、职业守则以及相关的法律法规和社交礼仪等。

    对于师资的考察也是非常重要的,按照目前的培训内容,师资上比较偏重医疗方面的专家。

    最后,要看培训单位有没有对口的单位安排工作。
 
我国“空巢老人”家庭已占老年人家庭总数两成半

“空巢老人”呼唤养老护理服务

    在都市“钢筋水泥森林”中生活着一批这样的“空巢老人”:他们或无儿无女,或儿女在外工作,或与儿女分居两处。他们必须忍受生活上的不便和精神上的孤单和寂寞。养老护理服务员迅速成为老人们最需要的人。

    随着经济社会的发展,老龄化程度的加剧和家庭规模日趋小型化,“空巢老人”越来越多,“空巢老人”现象正在成为当今社会的重要老龄问题。据有关资料表明,目前我国“空巢老人”家庭已占老年人家庭总数的25.8%,这种现象在大城市尤其突出。南京市老龄委最近的一份抽样调查表明,60岁以上独居和夫妻双居的老年人占到老年人总数的41.3%。如此高比例的“空巢老人”催生了老年保姆市场的繁荣。

    调查资料表明,老年人需要的养老护理种类很多,包括生活照料、医疗康复和心理护理等。同时养老护理的需求量也很大。南京市资料显示,仅拿入户陪护和钟点工为例,养老护理的需求量占老年人总数的7.09%,也就是说南京市有5.7万老人需要养老护理服务。

养老护理服务在国外

    国外发达国家的养老护理业有许多值得称道之处。在发达国家,以人为本的理念渗入到养老护理领域,体现了人性化管理和人性化护理的特点。其养老护理是针对老年人的个性差异和不同需求,提供合适的护理设施和护理方式,集中反映“以人为本”的服务思想。

    日本的养老护理服务总的可以归纳成“在宅服务”和“设施服务”。日本政府更为鼓励以家庭养老为主的所谓“在宅服务”,并为之提供了非常全面服务,如家庭护理员上门对卧床老人进行包括身体护理、家务以及生活咨询服务;定期早晚用车接送老人到设在养老院里的或单独设立的“日托护理中心”,对他们进行包括入浴、用餐、日常生活训练、生活指导等各种服务;把老人暂时送到养老院等机构接受短期的护理服务。除此之外,日本的养老护理服务还包括“上门入浴护理”“上门看护”“福利用具的借贷”等多项服务。种类繁多的服务项目和福利设施,为那些因护理老人而身心疲惫的家庭成员提供了休整的时空,使得居家养老得以顺利进行。日本的“在宅福利服务”经过二三十年的发展,到目前已形成了包括公营、民营、非盈利团体在内的一个数量众多、种类多样的规模。

    美国的老年公寓也办得有声有色。美国老年公寓有三类:自住型(Independent-living)老年公寓,不为老年居住者提供任何与日常生活、药物服务有关的协助,只是提供一个环境优美、舒适的居住社区,包括所有的生活配套设施,甚至可以完全容纳一个高尔夫球场。

    陪助型(Assisted-living)老年公寓,向居民提供与日常生活有关的各种服务,包括做饭、帮助洗澡、喂饭、洗衣、体检、喂药和其它个人生活方面的需求。

    特护型(acute-care)老年公寓,此类公寓除了上面两种类型所到的服务外,还提供全面的医疗服务,包括从传统的医护房间到特别为老年癌症患者提供治疗的房间。三类老年公寓为老年人提供一系列服务成为老年人的乐园。

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    解读银色住宅为了使银色住宅的规划、设计能够充分满足老年人的生理、心理等各方面的需求,西方很多学者进行了有关的研究与探讨,可以概括为10个方面:

    一、私密性:老年人需要一个属于自己,不被干扰的空间。
  二、社会交往:应为老年人提供一个

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  三、可选择性:应为老年人提供多种可选择性,并有控制的能力。
  四、清楚的方向性和明确的标志系统:它为记忆力减退的老年人提供活动上的方便。
  五、安全感和安全性:为活动能力减退的老年人提供活动的安全性,使他们有安全感。
  六、可达性(无障碍)和易操作:供老年人活动的空间应有很好的可达性(即无障碍)。常用设施(如门、窗、家电)应易于操作。
  七、适度刺激性和挑战性:一个有适度挑战性的环境将促进老年人的经常活动。
  八、适度的声光环境:它将大大方便视力和听力已经减退的老年人的活动。
  九、环境的熟悉性和连续性:环境的设计应有一定的地方传统,并成为往日生活的延续,使老年人不感到陌生。
  十、尺度适宜的细部:它可以使老年人处处感到方便和愉快。
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