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中国房地产发展模式向政府主导型转变

http://www.fang668.com 日期:08-26 18:34:24| 房地产论文|人气:970

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    现在有各式各样的声音,比如供求结构的失衡、价格过高等问题。我们现在要讨论、追究的问题是中国未来房地产的发展模式,可以说这是我们在转型过程中所面临的中心问题。

    市场不能完全解决住房问题

    比方说,如果中国房地产发展的模式是要帮助、解决中低收入家庭的问题,这是政府抉择目标的话,势必政府要干涉房地产的价格。如果政府帮助低收入家庭的话,可以在整个市场之外建立一种房屋补贴或者保护。在这样的情况下,政府没有必要干涉、调控商品市场的价格。今天想继续谈的问题是政府究竟在房地产当中的定位是什么?

    这里,提出的题目是政府本身应当是房地产产业当中最大的地产商。当然这里所说的房屋不是通常意义的商品房,而是指经济适用房、廉租房等带有政策补贴性质和住房保障系统的住宅。

    住房的两重性决定了在住房发展模式中,市场和政府缺一不可。因为住房是特殊的商品,它在市场上作为投资的商品,在某种意义上说是一种公共产品。它是投资产品,只有在市场上才能体现它的价值。如果作为社会的公共产品,这样一来,对我们的政府提出一个要求,这个要求就是政府应当像提供教育、提供医疗卫生这样服务于社会,同样提供给社会足够的、每个家庭都有适当的住房。

    既然政府和市场都是房地产行业当中非常关键和重要的因素,那么,依靠市场本身能不能解决住房问题呢?毫无疑问,市场本身不可能实现商品住房的这种两重要求。换句话说,作为一个市场它是按照商品经济的规律办事,商品经济规律办事是按照效率、利润,这种竞争的结果一定是所谓的公平,这种公平是在价格面前人人公平,其结果必然是价高者得房,低收入阶层永远被驱逐于、排斥于个在商品房市场之外。这样的结果,也势必和我们政府的政策相左。

    所以,市场的本身公平不是万能的,这样的局限性决定了政府应该干预住房市场,但是政府用行政手段干预只能是一刀切,现在是客观所面临的这样一种形势。

    有一位很着名的经济学家说过一句话,叫“价格的管制,结果的受惠者是恰恰是被价值管制的对象”。这方面的经验、例证已经很多了。所以总而言之,利用行政手段,从过去到现在所看到的,利用行政手段对市场进行调控,带来政府的错位,并不能实现,不能达到,解决中低收入家庭住房问题。

    政府应直接提供经济房和廉租房

    出路何在?政府要介入市场,要提供低收入的家庭住房,我发挥他的思想,政府要做房地产商。

    如果政府本身不保障,仅仅靠几个政策,很难做得到。所以,住房市场不是一个很好的商品化的市场,是二元市场,也就是说,是一个商品和非市场化两条腿走路的体系,作为一个商品市场,他的效益和核心是利润是提高、发展我们的房地产。但是作为非商品的市场,他的中心是公平。我们在争议效益和公平不得要领,其实是我们把他们混在一起,当然是不得要领,本来就是分开的。

    政府作为房地产商,究竟有什么利,有什么弊?政府直接作为房地产商,首先解决公平和效应。现在房地产商来说,公平的问题不是他们要考虑的。如果政府本身作为房地产商在市场上,这个矛盾就可以解决了。因为政府本身可以建造房子,可以决定价格,可以利用手里的资源,可以实现价格控制,实现成本控制,可以实现分配的合理。

    我们的政府和其他的政府不一样,已经是一个垄断的土地商,就是往前再走一步,从土地商再到房地产商有多远?这是他两个主要的优势,有人担心,政府如果直接投资房地产,会出现什么问题?会出现政府把这个包袱背上,政府有一个承受力的问题,这种担心是可以理解的,尤其1998年取消福利分房,政府好不容易把沉重的包袱推到市场上,现在又要拾起来。我们的政府从中央政府到地方政府,不仅有必要,而且完全有能力做到这一点。

    1、政府已经控制了土地,控制了土地的资源,我们知道,在房价的比例当中,土地占的比重,所以我们已经有了这部分的财政收入,从这个财政收入里面拿出一部分,作为低收入家庭住房的建设,责无旁贷,义不容辞,像我们所说的房价的提高和地价有直接的联系,地价的收入在政府,所以政府更加有义务来通过,当然,建造直接投资房地产这是一种形式,来弥补这样一个房价提高给大家带来的损失。

    2、住房不是一个明天就可以见到的工程,这是政府的国策,这是一个需要几代人甚至更长的时间来完成的实现的宏伟的和谐社会、安定社会的战略。我们看到中国是这样,其实看一下,任何一个国家,美国从32年开始,到现在一直都是作为一个政治基本。这个目标我们可以分阶段进行。

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    3、假设是一个包袱,谁来承担?难道是房地产商承担?难道是低收入的家庭来承担?香港政府明确宣称香港最大的房地产商是房屋委员会,他是觉得是可值得骄傲的事,美国、新加坡也是这样。

    最后,提一点看法。要做好这一点,不是靠政策可以做到的,是要靠专门的执行机构,要纳入这个财政资金。要利用市场,把经济适用房和廉租房统筹安排,不要把经济适用房、廉租房、限价房一期谈,应该由政府管理,并不是政府直接安排,而是政府利用他土地资源,采取招标的方式,谁来做?发展商来做。而是结成一个合作伙伴。所有权、管理权、控制权是在政府手里,政府完全可以管理。

    另外,把普通商品房和经济适用房分开管理。普通商品房应该放在市场上,政府可以调整一些规定,但是反对政府规定、限制价格。让市场解决中低收入,这不属于政府。最后,我们要明确分配方面的问题,随着信用制度的发展、科技的发展是可以解决的问题。总之,用政府作为发展商来建房屋、管理解决低收入的住房,可能失误、失败,但是依靠私人发展商去建廉租房可能一定会失败。

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