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提前归贷收取违约金的探讨

http://www.fang668.com 日期:08-26 18:34:38| 房地产论文|人气:395

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对提前归贷收取违约金的探讨

一、对提前归还的个人住房贷款收取违约金提出的背景

1、商业银行个人住房贷款的投放已经形成规模。商业银行对房地产业的支持经历了三个阶段,1992-1993年房地产热之前,商业银行按照其经营批发贷款业务的惯性将信贷资金投向经营房地产的法人客户,房地产热结束后泡沫的破裂,给商业银行带来了相当的损失。此后至1998年的五六年间银行开始尝试将信贷资金投向个人按揭领域,但受当时经济形势、收入水平和房改进程的影响,这一领域的贷款在商业银行的信贷总投入中还没有形成规模。1998年之后的4年左右时间里,随着房改的全面推进和国民经济的发展,商业银行的住房贷款实现了跨越式的发展,至2001年,全国个人住房贷款余额突破5000亿元,当年新增量突破2000亿元,2002年一季度余额接近6000亿元,住房贷款,尤其是个人住房贷款已经成为各大商业银行信贷资金投入,尤其是新增贷款投放的重要领域。

2、大量提前还款问题困绕商业银行。2001年是我国继“房地产热”以来房地产业发展最为“火爆”的一年,是全国城镇竣工楼盘最多的一年,也是商业银行对个人按揭领域投入最大的一年。自2002年2月21日降息开始,伴随着大量购买期房的客户顺利入住新居并拿到产权证书,消除了“烂尾楼”的忧虑,本来就存在不愿负债的心理因素的借款人因不能立刻享受到降息的优惠(个人住房贷款遇利率调整于次年1月1日起才按照调整后的利率计息),在经济条件允许的情况下开始大量归还银行按揭贷款。根据某国有商业银行的反映,1-5月该行在北京、浙江两地的一级分行个人住房贷款收回再贷数额比去年同期分别增长了97%和50%,1季度浙江分行个人住房贷款累计发放17.6亿元,收回再贷10.5亿元,其中提前还款额为6.3亿元,占累计发放额的35.8%,占收回再贷额的60%;北京分行某支行一天接到的提前还款额就达到了3000多万元。由于客户的提前还款,商业银行必须为这些意外回流的资金寻找新的出路,同时,由于利息的下降,商业银行的收益也受到了相当的影响。

3、对提前归还的个人住房贷款收取违约金的法律基础。根据《合同法》的规定,作为合同履行的两个基本原则之一的全面履行原则(又称正确履行原则或适当履行原则),是指合同依法成立后,当事人双方必须严格按照合同规定的标的、质量、数量、价款或者报酬、履行期限、履行地点、履行方式等所有条款全面完成各自承担的合同义务的原则,全面履行原则是合同履行的最根本要求。当事人如果不遵守全面履行原则,使合同中的任何一个条款未能按合同规定得到履行,都构成违约行为,应依法被迫究违约的责任。提前归还按揭贷款改变了合同的履约期限和报酬,应该视作一种违约行为,银行作为无过错一方,应当得到一定赔偿。

    《合同法》还规定:债权人可以拒绝债务人提前履行债务,如果债务人提前履行债务给债权人增加了费用,有关费用应由债务人承担。根据这一规定,各商业银行在个人按揭贷款合同中均做出了“借款人需征得贷款行同意方能提前归还贷款”的规定,但由于商业银行作为服务性企业的特殊地位,为了稳定与客户的合作关系,极少有不同意客户提前还款的情况发生。由于目前对提前还款的费用问题没有明确约定,这就使银行在这一问题上,失掉了自我保护的有力武器,意外回流的资金积压所造成的损失和增加寻找新客户的费用都没有得到补偿。 综合以上三个方面的情况,商业银行“对提前归还的个人按揭贷款收取违约金”的主张实际上反映了银行依据法律规定保护自身利益,更积极地把握资金流动的期望。

三、对提前还款行为收取违约金对银行的影响

1、由于商业银行没有对客户提前还款的制约手段,在防范利率风险和经营风险的过程中完全处于被动的地位。对提前归还的个人住房贷款收取违约金可以限制部分因利息变动而产生的提前还款,稳定商业银行的预期收益。

    根据中央银行规定,个人住房贷款遇利率调整于次年1月1日起按新利率执行,如果利率下降,部分客户会因不能立即享受利率下调的优惠而归还贷款;如遇利率上浮,借款人因资金成本上升,亦会争取提前还款。在前一种情况下,银行在相对较高的利率水平下支付了相映的筹资成本,却不能按预期回收资金,同时还要重新支付寻找新客户的费用;在后一种情况下,利率的上升导致信贷资金的投放压力增大,由于银行在接受储蓄方面比较被动,容易导致资金的积压。当前,我国资本市场仍不发达,国内银行尚无按揭证券化的先例,存贷款利率又由中央银行统一规定,且存款利率和个人住房贷款利率均按固定利率执行,不可浮动,这些客观条件都在一定程度上限制了商业银行以技术手段规避利率风险,改善自身资产的流动性和收益的能力。对提前归还的个人住房贷款适当收取一定比率的费用,有利于商业银行规避利率风险,使其流动性保持在适当水平,稳定存贷比例。
从经营风险方面看,部分购买期房的客户由于担心期房“烂尾”而尽可能利用银行信贷资金进行楼款的支付,一旦购房人与发展商发生纠纷,购房人即出现违约倾向,实际上将开发商的经营风险转嫁给了银行。设定一个合理的提前归还按揭贷款的违约金比率有利于改善当前个人住房按揭领域借款人与贷款人双

www.fang668.com 方风险与收益的承担不对等的现状。

2、对提前归还的个人住房贷款收取一定比率的费用符合商业银行经营中应体现的“每一步服务都应具备增值能力”的国际惯例,有利于商业银行改善收入结构,降低经营风险。
随着商业银行业务领域的不断拓展,利息收入在银行收入中所占比重不断下降。如何对金融产品进行合理设计以提高其增殖能力,改善银行的收入结构已成为商业银行面临的重要课题。当前,我国商业银行在向个人客户提供的个人住房贷款服务中,只按照央行规定利率收取利息作为回报。利息的本质,是借贷资本的收益,显然,目前国内银行在信贷业务中的收入结构导致利息中的相当一部分用来弥补的是银行的服务、经营成本,资本的收益没有得到充分补偿,这种收入、费用结构降低了银行的收益能力,提高了经营风险。改善银行的收入结构,合理收取服务费用,符合现代商业银行经营管理的要求。

3、对提前归还的个人住房贷款收取违约金在短期内可能对信贷资金的投放构成不利影响。长期以来,在我国金融服务领域形成了以利息为主的费用支付形式,商业银行很少对客户直接收取其他形式的服务费用。外资银行对低于5000美元的个人账户收取账户管理费,对取现收取交易费在国内客户中引起强烈反响的事实表明,国内个人客户普遍已习惯了银行提供的“免费大餐”。因此,对提前归还的按揭贷款收取违约金在短期内会对借款人在心理上形成一定的压力,会使部分存在提前还款倾向的借款人压缩借款额,在短期内势必对信贷资金的投放形成压力。

三、推行对提前归还的个人住房贷款收取违约金工作应注意的几个问题

1、作好前期调查、测算工作,确定合理的违约金计算方式和比率。对提前归还的个人住房贷款收取违约金,涉及到各家商业银行和数量庞大的潜在客户,费率的设定将对潜在客户向实际客户的转化产生重大影响。因此,在充分做好前期调查、测算的基础上,设计合理的违约金计算方式、费率及调整方式,将有利于政策转型期保持稳定的客户数量和贷款投放量,减少政策转型期间商业银行信贷资金投放和房地产市场的波动。违约金的合理设定,将使银行增加新的有效调控手段。

2、对提前归还的个人住房贷款收取违约金或服务费用要求贷款机构提高服务水平。

    根据对目前提供个人住房贷款服务的部分商业银行的了解,各家商业银行对客户提供的提前还款服务普遍存在不规范情况,多数商业银行都不对客户提供归还贷款本金和利息的清单,个别商业银行在客户提前还款的情况下,没有严格遵循会计准则“对年、对月、对日”核算剩余本金产生的利息。如果银行对提前归还个人住房贷款的客户收取相应的违约金或服务费用,就要求商业银行必须完善相应的服务环节,规范操作流程,保护客户的知情权。

另一方面,当前在个人住房贷款领域,各家商业银行提供的普遍是无差异的还款计划,即依据贷款总额和期数平均分配各期归还的本金(或本息),如果银行对提前归还个人住房贷款的客户收取相应的违约金或服务费用,则应考虑帮助客户制定符合客户自身经济条件变化的还款计划。差异化的服务无疑对商业银行的营销、贷款管理、会计核算都提出了更高的要求。

3、银行对提前还款收取违约金或服务费用是银行业务收费机制的一个组成部分,而银行服务收费机制的建立仅仅依靠银行的力量是不够的,这一机制一方面要求客户对银行收费标准和服务水平的比较和认同,另一方面还需要政府机构、监管部门和新闻舆论的通力合作以及各家银行的充分自律。

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