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产权酒店的研究

http://www.fang668.com 日期:08-26 18:34:47| 房地产论文|人气:864

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产权酒店的研究

一、从旅游性房地产谈起

    旅游一直是房地产投资开发的一个重要领域。这几年,一大批旅游房地产项目得益于“假日经济”、“会议经济”以及房地产开发从市区向城市边缘地带的挺进,颇有蔚为大观之势。目前,除按传统方式开发经营的酒店和度假村外,旅游房地产按其所有权和使用权的大小可分为几种形态:

一是度假型的分时段多产权物业,客户支付一定的费用就可以拥有全部产权或一定时段的物业使用权;

二是主题社区或景区住宅,这类项目实际上是旅游休闲设施和住宅两大块拼在一起,但前者不出卖产权及使用权给个人,后者实际就是商品住宅,可以购买完全产权;

三是房地产大盘或新城项目,由于开发面积很大或者周围有需要保护或可以借力的生态环境,因此,就出现了不同于小区配套景观的、大规模人为造景或自然借景的开发项目。

二、分时度假的概念

    分时度假(Timeshare,又称Vacation ownership或 Holiday ownership),正确的翻译应该是分时段多产权度假公寓。这是一种将房地产、酒店住宿和旅游休闲度假完美结合的全新投资模式和度假住宿设施,起源于上世纪60年代的法国,最初只是几个亲朋好友共同购买一栋别墅,供大家不同时间分别使用。后来这种消费方式风靡欧洲,并在上世纪70年代引入美国后得到迅速发展,进而延伸到世界各地,成为全球推崇的新型休闲度假方式。诸如II、RCI已成为著名的分时度假经营企业。

    对于购买者来说,分时度假能让买房人可以用低廉的价格购买到居住条件很好的房屋。有的人买了别墅实际上一年也只能住几个星期,其它时间都是空置,还要雇人看房。更多的人则买不起第二套房屋;其次还可以享受到良好的酒店式服务和适宜的旅游服务,不用再付住店的费用,而且有住在自己家里的良好心理感觉;另外这种“第二套住宅”是居民家庭财产的一部分,其使用权(有的是分割的产权)可以抵押或继承,也可以出售或转让。不少这种房屋很有增值潜力,使得拥有者从增值中获益。

三、产权酒店的定义和理念

    产权酒店起源于欧洲20世纪70年代,是传统房地产向分时度假过渡的中间产品。风行于世界一些著名旅游城市和地区(如美国的夏威夷,加利福尼亚、佛罗里达、亚利桑那、澳大利亚黄金海岸等地优为兴盛),此种模式经过数十年发展,已成为一种被社会广泛接受的房产和旅游相结合的投资品种。

    一般来讲,产权酒店会把客房分割出售,业主可以拥有酒店客房部分产权。投资者购买产权酒店后,每年确定自己的使用天数,其他时间则交给酒店管理公司统一出租(经营),收取一定比例的返租(经营)收入,并可享受每年的经营收益分红,实现保值增值。

    产权式酒店作为一种新型的房产投资和消费方式,符合现代经济资源共享的原则,它将名下房产与酒店经营相结合,向公众提出了一种既是消费又是投资,既是置业又是增值的全新概念。将纯消费房产融入投资概念,这就是产权式酒店的理念。

四、产权酒店的分类

产权酒店又分成以下几类:

1. 纯产权酒店
    酒店的每一个单位分别出售给投资人,同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理,获取一定的管理回报。纯产权酒店又分为商务型及度假型。

2. 时权酒店
    酒店的每个单位通常分为一定的时间份(如:一年产值51周,共51个时间份),每一个时间份的使用权均可出售。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间(如一周)使用酒店客房或娱乐设施的权利,该权利可以上市转售、转让或者交换。

3. 养老型酒店
    这是一种所谓留后路的退休住房投资方式。投资者在退休之前购楼,每年和家人去使用一段时间,其余时间交酒店管理公司出租获取租金回报。到退休的时候作为颐养天年的住所。委托管理期间,投资人可获取一定的投资回报。一般情况下该物业在产权人去世后由管理公司回购,再出售,收益其家人所有。这种类型的酒店在美国比较多见。

4. 投资型酒店
    即作为投资行为,逐年取得约定的回报,并期待着增值回收投资。

五、产权酒店的的收益流程

    产权式酒店是将建设酒店宏大复杂的管理和巨额集中的投资,分解为单体的组合,为拥有一定呆滞资金取得较高回报,且不想承受投资风险的个人或法人提供了机会,因此正在全球范围内快速增长。据国际旅游组织1996年

www.fang668.com 报告,其增长率达到15.8%。到1995年,已有3.5万个家庭在81个国家的4000多个旅游目的地购买了时权酒店,美国的"产权旅馆"已超过了1000个。

    产权酒店最大的卖点是“投资”。产权酒店是一种投资行业与消费行为相融合的方式。投资者购买了产权酒店客房后,通常每年在度假期间使用,其他时间则将房间交与管理公司统一出租,作为酒店对外经营。一般来说,投资者入住时间一般不超过21天,其余时间出租所获得的租金收益,基本可以抵押房产分期付款的费用,从长期来看是风险小收益大的投资项目。

    将酒店的客房作为独立产权单位出售给投资者,再由投资者将客房返租给开发商所物色的酒店管理公司进行日常经营,投资者通过租金的形式收益,并可获得一段时间的免费入住资格。这就是投资产权酒店的“收益流程”。从这一流程可以分析出投资产权酒店最吸引人之处:投资者无须靠自己的运作来获得收益,同时整个受益过程可以延续30~50年,令投资者感到终身有保障。

    以更理性的眼光来审视这一套收益流程可以发现,产权酒店其实是在考验10万元量级投资者承受风险的心理底线。安徽大学经济学院副院长熊晓琦教授认为,产权酒店投资的主要风险在于,酒店的开发商和酒店管理公司掌握着太大的主动权,商家的商业道德成长是投资者利益的首要保障。但是,投资者与商家又处在一种信息不对称的状态之中,投资者显然很难真正了解到商家的经商品质。因此,投资者必须具备一定的知识,对产权酒店所在地的地段价值、客房入住率以及酒店营业状况等直接影响受益的指标,都要进行考证。

六、产权酒店的发展现状

1. 产权酒店在全国的发展情况
    “产权式酒店”向大众推出的既是消费又是存储,既是服务又是资产,即可自用又可赠送的特别商品,是房地产和旅游酒店业的有效综合,作为一种纯粹的投资方式,这类酒店的客户60%是中产家庭投资,40%左右是企业集团购买。家庭投资主要是为了增值和分红,顺带度假;集团购买一方面用于投资,另一方面用于员工度假或公司年会专用。

    产权酒店在全国各地都已有不少项目,这类项目有些是新建项目,有些则是起死回生的项目。产权酒店一般都在风景区,房间有设计成酒店标准间的,也有与普通居家住宅无异的,其中有商品房项目,也有旅游休闲项目,虽然产权已经卖给了个人,但在一个很长的时间里,它不是小业主的居所,而是作为酒店经营的,因此,业内都把它视为旅游房地产项目。投资者出卖使用权换取所有权的方式实际承担了很大的经营风险,而开发商通过引入酒店经营方式吸引投资者的资金,可以尽快收回开发投资,同时把后续经营的风险转嫁给小业主或物业管理公司,对酒店业者和房地产开发商来说,产权酒店也就成了盘活不良旅游休闲或商品房项目的救命稻草。

    中国的第一家产权酒店诞生在海南。1999年10月27日,“南海传说温泉度假村”首先推出市场。“南海传说温泉度假村”(后改为皇冠假日酒店),是针对当时海南房地产市场低迷现状进行的精心策划,目的在开辟海南商品房第二市场——省外、海外客户群和机构投资者。此举也是对海南旅游资源和房产资源一次重新组合。投资者除获得每年18天的享用时段外,还可在50-70年内分取经营利润或者获得产权转让增值,并在首期付款时享受银行7成10年的按揭。“南海传说”在当时由于概念新颖,购房者如潮。

    随后,北京、上海、厦门、昆明、深圳相继成功建设并推出产权酒店。2001年,广州远洋商务大厦产权酒店“火爆有理”的宣传声势掀起了产权酒店在全国的投资热潮,深圳丹枫白露产权酒店更打出了“付完首期,永不供楼”的口号;4月,浙江临安钱王大酒店94
间产权房被抢购一空;7月,在上海,“海南皇冠假日酒店”一周销售60套;9月,北京金色假日产权酒店开盘不久,400多套房子就被抢购了一半;福州阿波罗大酒店开盘三天即预订300套。

2. 产权酒店在成都的发展情况
    据统计,2001 年到成都旅游观光的人数达到了2000 万人,以每人消费500元计算,成都的酒店营业额可达100亿元。有如此良好的行业作支撑,所以,紫薇酒店的张总说,投资产权酒店可以获得稳定丰厚的投资回报。华海大酒店的郭总也表示,产权酒店比商铺、写字楼、住宅和仓库的投资回报都要高得多。成都市旅游局邓祖建副处长近日在接受记者采访时介绍,目前成都的星级酒店共有94家。以四星级酒店为例,其房间日租价可达600元,如果是豪华套房,房价可高达上万元。生意好的酒店每天的出租率为80%,有时可达到95%以上。可以这么说,成都经营得最好的锦江宾馆、皇冠假日酒店和喜来登酒店的今天,也许就是产权酒店的明天。蓝光集团以开发商业地产著称,该集团营销策划中心陈建平说,

www.fang668.com “现在锦江宾馆的套房如果出售的话,哪怕每平米高达2万元钱都会有人买。”充分说明产权酒店的增值空间是相当惊人的。投资产权酒店,固然有着相当大的发展空间,但有关专家提醒消费者,投资产权酒店必须要有风险意识。只有具备良好的品牌,较好的口岸,较成熟的经营管理团队的产权酒店才会有真正的发展前景。否则,产权酒店的高回报就是纸上谈兵。

七、几个有代表性的产权酒店

1. 海南产权酒店风云再起
    海南确立了建设国际度假休闲目的地和国际会议中心的发展方向,已到了启动产权酒店和分时度假的时候。此外,海南已具备进行分时度假的条件,并拥有珠江三角洲率先推行带薪度假的客源市场和东南亚的华侨、日韩客源等巨大市场。目前海南的旅游房地产项目雄风重振,接连开盘,面向全国和海外发售,著名的个案如海南康乐园度假村、三亚温泉大酒店、“南海传说”温泉度假中心等均推出产权酒店项目,将房以近期即将在北京正式发售的海南琼山“南海传说”度假中心为例,委托著名的国际假日酒店集团全权经营管理,发售面积最小29平米起的单位。以标准单位38平米进行投资分析:每年可免费入住酒店18天,总房价25.8万元,首付30%即7.8万元后,10年期按揭共需支付18万元,但实际10年间该客房出租的分红净收益是24.6万元(预计),扣除了按揭款后仍有每月551.8元的投资回报。而且,10年后即可获得70年的独立产权,可以转让、抵押。三亚温泉大酒店在北京销售时更打出了“首付8万,0月供,终身包租”的广告,加大了吸引投资客的力度。

2. 维多利亚海湾现象
    座落在秦皇岛的维多利亚海湾酒店,也同样是70年期的独立产权酒店项目,单位面积34至60平米,总价18万(含精装修)起,按揭月付最低的只需800余元,这样每月出租3、4天的房费收入就基本可以冲抵按揭支出。加上北京消费者对秦皇岛、北戴河的熟悉和向往,维多利亚海湾虽然每平米售价达到6000余元人民币,比起秦皇岛市普通住宅的价格高出2000~3000元/平米来,去年在北京照样轰动热销,让业界看到了度假+投资房地产的蓬勃生机。今年,将会有更多北京周边旅游城市如大连、秦皇岛、承德等地的分时度假和产权酒店项目启动。

3. 5+2居住概念的度假房地产项目
    大都市生活的节奏紧张,压力大,污染严重,所以人们向往在每周5天工作后,在远郊或邻近的度假区域放松居住度过周末双休2天的休憩生活方式。5+2居住就是这个含义。5+2度假住宅一般不再用于出租,投资价值不明显。根据各个大城市外部旅游资源分布的状况,可以选择这种类型的度假房地产。例如上海距离旅游城市苏州车程仅1小时,许多上海人在苏州古城内、吴县太湖风景区、古镇同里等地购置别墅之类的物业用以度假和居住。“太湖之星”作为太湖中心岛屿上兴建的大型度假别墅区,把主力目标市场对准了上海,9洞的小型高尔夫、跑马场和游艇俱乐部等社区娱乐休闲配套也是相应设计而来。同样,地处北京郊县龙庆峡地区的“快乐无穷大”度假屋,位居旅游区内,与市区距离适中,更以超低总价吸引青年二次置业者的加入,是5+2度假住宅的成功案例。

    随着国内经济和旅游业的迅速发展,产权酒店在国内著名旅游及经济繁荣城市已逐步形成燎原之势,近两年已有几十家产权酒店诞生。如已成功运作并使业主获利颇丰的深圳雅蓝大酒店;即将在2002年完工的陕西汉中的"21世纪万龙大酒店";倡导"e时代人性化商务空间"的厦门悦华酒店;10%投资回报+房屋产权由新加坡开发的公寓式大酒店--青岛佳信大酒店;还有秦皇岛的维多利亚港湾,海南岛的三亚温泉大酒店,北京的快乐无穷大--龙庆峡(假日)乡村俱乐部,龙脉温泉等。

八、投资实例分析

    浙江金华国贸大厦南楼实施"产权式酒店"的投资实例

1. 项目介绍
    金华国贸大厦南楼共292套客房。每套标准房平均占用建筑面积44.86平方米(含公摊面积),其中,单套自用建筑面积为27.38平方米。首期推出中低区第6-14层155间标准房,每间平均售价24.8万元。(每层每间售价表另附)

2. 投资者的权益及义务

(1) 投资者一次付清标房售卖价后,取得该房所有权,发放房地产部门核发的权证(办证费用由投资者负担)。

(2) 投资者购买标房后,返租给酒店经营,约定委托经营后,酒店按年给予每套标准客房壹万贰仟肆佰元投资回报(年投资报酬额率为5%,如遇银行利率调整另行约定),并免费给予每套客房每年15天的入住权,若15天/年免房未入住,年底可获取4000元现金回报。(五一、国庆、元旦、春节等节假日期间每套客房每年不得超过五天免费入住日,返租协议另签)。

(3) 投资者将客房作为自己住宅入住的,应服从酒店统一安排,酒店按每天每间50至70元收取配套设施服务费,居住期间须遵守酒店的各项管理(包括社会治安、

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(4) 投资者将客房实行返租或入住应在年前15天与酒店签订协议(今年可在购房合同签订时签订好返租协议)。

(5) 为保持酒店设备统一美观,客房内设备不得随意处置。

(6) 投资者将客房作为自己住宅入住时,由投资者办理客房财产保险,返租给酒店经营的,由酒店办理财产保险。

3. 投资方的权利与义务

(1)投资方如要向银行实行7成10年的按揭贷款,实行按揭贷款的必须与大厦第一业主、银行三方签订客房折价回购协议。

(2)投资方在使用期内实行转让时,由双方自行办理房地产权证过户手续,过户费用自理,转让损益部分由转让者自负。

(3)投资者将客房返租给酒店经营的,酒店在每年12月25日至30日结付投资回报。永久返租给酒店经营的,设备由酒店负责维修、保养、更新。

(4)投资者将客房作为住宅入住的,按月在月初前5日交清配套设施服务费,享受同其他客房同等的酒店服务。凡自住者必须按规定交足配套设施服务费,否则酒店有权处置。属酒店提供的设备由酒店进行维护、保养,酒店统一更新设备(不可移动的)时,入住房也同时更新,入住房更新设备费用由入住者负担。维修、保养、更新设备无法入住时,由酒店统一安排相应客房。入住者损坏酒店设备的,按酒店规定赔偿。

(5)投资者将客房实行自住和返租混用的期内维修、保养、更新设备(不可移动的)的费用双方按时间比例分摊。投资者入住期间,入住价享受3.2折特别优惠(限120天内),同时实际委托经营天数,公司或宾馆按比例给予投资者回报。

4. 投资分析
房 号: 1008房
建筑面积: 44.86 M2
售 价: 24.8万元
首 付: 7.5万元
年 回 报: 16400元
投资回报率: 近7%

九、产权酒店的困难与出路

    虽然产权酒店表面上看供需两旺,其实也存在着相当的市场忧虑。在目前销售的产权式酒店中,产权性质极为混乱,有的项目没有三证(土地证、房产所有权证、契证)就开始销售。一些没有产权的项目尽管承诺在一定年限内享受相应的租金回报,但无法办理转卖、抵押手续,无法获得投资所带来的全面收益。另外,产权式酒店的星级评定需要在酒店开业后一年后实现,而一些没有酒店开发经验的发展商在项目设计之初并没有完全考虑相应的酒店配套设施,能否取得星级还是悬念,而这将是酒店经营及业主取得回报的关键所在。

    目前在开发经营该类物业上应当注意以下几个问题:

1. 委托资深专业酒店或旅游管理公司管理
    委托资深专业酒店或旅游管理公司是保证各类分时度假项目良好形象和营业长盛不衰的关键之一,也是销售产品时获取附加值利润的充足理由。国际假日HOLIDAY INN、丽兹RITZ-CARLTON、喜来登SHERATON、凯悦HYATT等这些酒店业巨擎各有各的长处和经营特色,在运营酒店档次上面也有各自的传统,例如假日集团可以管理4星以下的中高档酒店,而威斯丁WESTIN则是非五星不可。长远来看,聘请这些酒店管理公司的高额费用是值得的,他们在海外的庞大预定网络和全球知名度带来的收益将大大超过管理费用。酒店管理公司是今后的产权酒店营销卖点。

2. 规范、透明的经营
    产权酒店应当采用上市公司式的规范化管理模式。物业开业后,即成立业主委员会,相当于上市公司的股东大会,对酒店经营和财务管理进行监督。酒店管理公司董事会和监事会成员由酒店管理公司管理层与业主委员会代表组成,以保障全体投资者的利益。

    另外,还要委托专门会计师事务所对产权酒店的财务进行审计,保证酒店管理公司财务管理和利润分配的透明、公正。

3. 广泛加入旅游联盟、网络组织,加强旅行社签约
    广泛加入旅游联盟、网络组织,加强旅行社签约是酒店业的日常销售工作内容,只不过这些工作在预售物业单位时就必须完成相当业绩才能赢得市场信心。

4. 创造多样化的室内格局
    多样化的室内格局以适应自用客户的要求,增加满足老龄客户需要的设施和内部配备。高收入退休者阶层的消

www.fang668.com 费还没有被市场重视,可以推出投资+养老的项目,服务这个特别的细分市场。另外,中国入境游客平均年龄超过47岁,银发游、返乡游比例非常之高,外来老年客户购买力是不应忽视的。为吸引退隐自用的分时度假物业消费和顺应今后老年生活,必须提前考虑他们可能的要求,安排应有的服务、配套设施。

5. 创造广阔的分时度假物业空间
    产权酒店要不受传统限制,创造广阔的分时度假物业空间,除了是海滨、湖滨、名山之外,也可以是滑雪地、影视基地、古典私家园林甚至小面积的“私人”度假岛屿开发等等。

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