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重庆市社区停车位分析研究报告

http://www.fang668.com 日期:08-27 15:47:54| 报告|人气:378

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【背景分析】

  截止2010年底,我国累计产销汽车444.37万辆和439.08万辆,比上年同期增长35.2%和34.21%,汽车工业增长大大高于GDP增长。2010年轿车市场高达75.28%的增长率再次创新了纪录。同时我国私人汽车的保有量已突破1000万辆,部分城市已进入“私家车”时代,停车位的问题开始困挠那些刚刚走进小康生活的私家车主。据中国重机协会停车设备工作委员会提供的数据显示:目前我国机动车辆的保有量与停车位之比为5:1,停车位的满足率只有20%左右。预计到2010年我国轿车保有量将达到2000万辆,停车位按1:1.2(100%的基本停车位和20%的公共停车位)计算,总需求增加停车位480万个,平均每年需求96万个,可见我国停车位的缺口是相当严重的。

  美国作为世界拥有量汽车最多的国家,除了纽约、曼哈顿一类的大都市的市中心,在美国找停车不是很难,他们为我们提供一些有益的探索。几乎所有的大型购物中心都建在城市新区和市郊,为的是那里地价便宜,可以设置广阔的停车场,如洛杉矶迪斯尼乐园的停车场面积竟比乐园本身大三倍。

  早在2010年,重庆就以82410辆的私家车保有量位居全国第八,重庆车市近两年又发生了显著的变化。单从上海大众车在渝销售来看,私人用户比例从2010年的26.7%发展到今年1-4月份的39.1%。与之相反的是在重庆市中心有“找车位比找女朋友还难”之说,据不完全统计,目前重庆9城区有各类公共停车场800余处,泊车位6万多个,对重庆有近20万个车位需求量来说,差距显而易见。为了解决重庆停车市场的无序发展,停车服务行业协会于2010年3月2日成立,国家发改委于6月1日也正式颁布《汽车产业发展政策》,鼓励私人投资停车场。在公共停车位政策面利好的情况下,我们更多关注的是私家车停放时间最长的社区车库(位)。

  以地下停车库为主的停车形式

  目前重庆社区停车库主要有路边停车位、地面停车场、半地下底层架空停车场、地下停车库和立体车库等几种主要形式。路边停车场主要是针对传统临街建筑而言,而目前社区特别是新建社区大多是围合建筑,社区道路大多只设临时停车位。因而我们主要针对其它几种停车形式做一分析。

  1、地面停车场:虽然地面停车场以价格实惠和停泊方便而受到广大车主的喜爱,重庆市也在《城市规划管理技术规定》中规定地面停车位应不少于总停车位的10%。但由于受自然环境的影响比较大,安全性差等因素,也开始受到业主的排斥。特别是对开发商而言由于地面资源极其有限且用途广泛,车位建设特别是新建小区已从地上转向地下的车库。

  2、地下停车库:首先是舒适性大大提高,不必忍受风吹雨淋;其次是直达性好,业主可从车库直达楼层;再有安全性好,不仅是车本身的防盗、防损的安全性,还有人本身的安全性,现在深圳许多小区安装了地下门禁系统,既保证了业主的安全与尊宠,又避免外行人随意穿行;还可以享受专门的停车管理服务。这也是重庆最主要的停车场形式。大多小区都是裙楼的地下车库和小区绿化地下的集合车库。

  3、半地下架空车库:其产生一方面是由于地下停车库采光性差、空气质量差等因素催生的生态绿化停车形式,另一方面是由于深圳等地对架空层不计建筑总面积等政策性因素导致这一绿色车库在发达地区盛行。重庆品质较高的部分小区如金科天籁城·紫园等也开始采用这一形式。

  4、立体车库:目前主要有塔式和段式两种,其中塔式占地面积小,一般只需50㎡左右(7×7的正方形式),可以容纳50个车位,车位单个造价在6.75万元左右,重庆目前主要建在市区的电梯房内。如重庆合景大厦在长约35米,宽仅20米,高约2米的地下室就容纳了74个车位。

  搞清停车位的权属关系

  自从南京星汉城市花园首例小区业主因开发商出售小区停车位而状告开发商胜诉后,停车位的权属关系就一直受到广大有车族的关注,但我们在调查中发现,大多重庆开发商对此都讳莫如深,不愿对此发表看法。我们来看看国内外是如何来看待这个问题的。

  在国外,如美国规定地下停车场为公用部分,业主享有停车的权利。法国更明确规定开发商有义务为每个住户提供其所需要的车位。

  在我国,国务院出台的《物业管理条例》中对小区车位是公共基础配套设施做出了明确规定。上海、深圳、汕头、南京等地就车库问题也出台了法规,这些地区无例外地采用了“允许规划外的车库出售,鼓励开发商多建车库”,而对规划要求配建的车库将一律禁止开发商出售。同时南京在2010年5月发布的《南京物业管理实施办法》中对车库收益作了明确规定:“物业管理企业经批

www.fang668.com 准利用物业设置的经营性设施的收益,在扣除物业管理企业相应成本费用后,应当将收益的30%用于补偿物业管理的公共服务费,收益的70%纳入物业维修基金。合同另有约定的除外。”北京是我国第一个明确销售室内机动车位可单独核发房屋所有权证,也可与购买的商品房合并核发房屋所有权证的城市。

  据重庆房管局有关人士介绍:重庆车库在按报审的规划设计图施工建成后,层高在2.2米以上的可以单独办理产权证。而层高在2.2米以下的,购买车库的前提条件是必须购买该车库上方的房产,才可以办理附属产权证。若地下车库属“人防工程”,不能向业主出售。随着物权法的进一步修订,车位结构的特殊性和产权的模糊性终将透明化,车位必将显示出它真正的市场价值。

  究竟多少停车位最合适?

  自从2010年我国轿车销售出现“井喷”后,停车位的供需矛盾日益突出。去年上海市统计工业局的调查表明:上海市汽车(仅指小型及以下载客汽车)保有量和停车场的公共车位比为1:0.9,住宅小区平均每百套住房拥有8.4个车位,而广州省每百户车位仅有3.5个,广州市不足一个。天津目前机动车总量与公共停车泊位数之比为19:1,而北京为20:1。据了解,在台湾过去的十年中房价涨了三倍,而部分车位价格却涨了十倍。

  一个城市的车位比多少才算合理,从国际经验值来看,车和车位的关系比最好是1:1.2~1.5。美国汽车与停车位的比例为1:1,香港为1.25:1,广州规划目标是在2010年达到2.5:1。国外对车位的解决办法多种多样,如日本发布了“车库法”,日本政府对住宅停车场设置提出具体要求,如在90年代初,要求商品房和出租房住宅区停车位数量分别达到住户数的100%和70%,据98年实际统计,日本商品住宅区停车泊位数已达到80%,而出租房则达到60%。

  在国内,成都出台新的“城市交通规划”中指出:已建成的旧城住宅区如果车位不够,可通过地产租价或周围停车设施收费引导等方式解决。达不到新的比例标准的,车位数不够的,新房产项目将不能通过规划审批。北京、上海等地要买车前必须要有已取得有效车位的证明材料。而杭州的杭州大厦则通过修建屋顶停车场和立体车库加以解决。上海相关政府规定,上海新建住宅区的停车位将不会低于套均0.5的标准。

  重庆市政府在《重庆市城市规划管理技术规定》中指出:“新建、改建、扩建的建筑必须按规定设置停车位,停车位的数量由建筑面积确定,居住建筑每300平方米至少设置一个停车位,公共建筑每200平方米至少设置一个停车位。”从套均指标来看,大多数被调查楼盘都比较低,特别是单位集资房和普通性小区,而具有一定品质感的小区大多比较注重车位比的配置,但也仅达到3:1、4:1。目前一些在建的项目如龙湖水晶郦城套均指标达到1:0.7,处在CBD区域的洲际·半岛新城车位配置率也高达70%。新的小区在规划中比较重视停车位情况,据称冉家坝的城投项目将打造重庆第一个1:1车位的住宅小区。

  到底要付出多少?

  车位的售价与租金根据小区品质、所有权和使用权状况、供求关系不同,而各地有所差异。但总体来说一般地下车位的建安成本是地上车位的1.5~2.5倍。

  从车位销售角度来看,重庆目前出售车位的小区不是很多,有的开发商为了尽快收回投资实现滚动开发而推售车位,大多小区为了缓解销售压力,大多只是租赁。从车位租赁情况来看,重庆大多数小区的车位利用率不是很高,大多在25-40%的使用率。这与目前重庆私家车的拥有率不是很高有关,在重庆普通经济性轿车的养车费用每月在1500元左右,而其中停车费大致占到20-30%的比重,重庆汽车使用费在全国最高,市内过路和过桥费单车2500元/年。重庆居民有“买车容易养车难”的观念,大多持币待购。重庆小区停车收费措施市政府在99年和2000年分别出台了指导意见,在2010年12月又出台了《机动车停放服务收费管理办法》,规定从25日起正式执行的收费标准将实行“三条腿走路”:政府定价、政府指导价和市场调节价。全市范围内住宅区的露天或地下配套停车场收费则实行指导价。

  从重庆目前的进行车贷的11家金融机构态度来看,大多数银行都出台了小区车位贷款办法,对“仅供商品房小区内的房地产权利证明,或拥有单独房地产权利证明,但必须随同商品房一同买卖或同一小区内业主购买的车库(位)”提供最高七成十年的按揭,按揭贷款利率按照同档次人民银行期限贷款利率执行。业主可以单独办理或车库随商品房“打包”按

www.fang668.com 揭。

  从这次的调查研究分析中可以看出:调查楼盘大多销售率在90%左右,选取的楼盘中既有已入住近三年的楼盘,如九鼎花园、沙国税等。有正在分期发售第二期的楼盘,如丽水菁苑、爱丁堡等。小区基本处于成熟阶段。小区私家车拥有比率大多在8~17%之间。从小区业主对停车位的反响来看,绝大多数消费者认为小区的车库的智能化管理和车位租金还是比较满意。但车库的便利性和采光等方面还需加强。

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