投资广场物业管理建议

    投资广场物业管理建议
    一、人员编制与岗位设置方面
    根据目前的情况,建议设置如下部门和岗位(共38人):
    1、 综合办公室(4人):负责行政、人事、采购、财务4个方面的综合事务,下设:
    主任(经理级)1人 负责办公室管理,直接处理人事行政工作
    采购员1人  负责采购工作
    出纳员兼稽核  负责出纳和稽核工作
    会计(主管级) 负责财务会计工作
    其中财务人员(会计、出纳)2人隶属军沙公司和综合办公室共同管理。
    2、卧龙公寓管理部(22人):负责经营和管理卧龙公寓,下设:
    管理部经理1人  负责主持管理部工作,按经营指标进行考核。
    前厅领班1人  协助经理管理前厅
    客房服务主管1人  协助经理管理客房服务工作
    前厅接待3人  负责前台接待工作
    前台收银3人  负责前台收款工作,业务上同时受财务人员监管
    客房中心2人  负责客房中心管理
    仓库1人  负责物料管理和布草管理
    客房服务员7人  负责客房服务
    PA3人  负责公区保洁、地毯清洗
    3、物业管理部(9人)负责广场物业管理工作,下设:
    管理部主管1人  负责主持物业管理部工作,按成本和服务质量进行考核
    房管员1人  负责协助主管做好客户服务和保洁监管工作
    维修领班1人  负责维修队工作,按设备完好率和成本进行考核
    维修员5人  负责物业维修工作,包括卧龙公寓维修、电脑维护等
    保安队长(领班级)1人  负责监管保安消防工作
    4、营销策划部(3人):负责大厦招商和公寓销售,下设:
    营销部经理1人 负责主持营销工作,按销售额进行考核
    营销主管1人  负责协助经理工作,按部门目标考核
    营销人员 1-2人 底薪加提成方式考核
    以上共38人,其中经理级3人、主管级别4人、领班级别3-5人。

    二、薪酬制度方面
    1、工资基数  按照以上人员编制,经理级基础工资控制在1800元左右,主管级基础工资控制在1200元,领班级别基础工资控制在900-1000元之间,www.fang668.com操作层员工基础工资控制在500、600、700、800四个档次,根据岗位稍有调整;
    2、工资总额  每月基础工资总额控制在3.4万/月;
    3、工效挂钩  必须完成既定任务才能拿到基础工资,完不成任务按比例扣发工资中的浮动部分;超额完成任务按照比例加发奖金;
    4、工资组成  按照基本工资+岗位工资+效益

    三、物业管理方面
    1、按照以上关于物业管理部的岗位设置,其中保洁和保安采取外协承包方式,保洁承包标底控制在4000元,保持现有服务水准不便,同等条件下任何人都可以投标;
    2、保安设置监控2人(12小时班次)、西门3人、大堂1人(12小时班次)、公寓2人、轮休机动2人,共10人,可以采用与保安公司合作的方式,月成本控制在7000元内。
    3、按照综合成本总额、根据不同月份(能耗系数不同)制订不同的月成本额度,根据当月成本控制情况和物业管理质量(客户满意度、设备正常运转和维护情况、安全目标、环境与清洁卫生目标)这两项指标,进行考核,达到考核值,发基础工资,达不到考核值,按比例扣发浮动工资,超过考核值,按比例加发奖金。
    4、根据经验,考核值大概可分解为:物业能耗年22万、物业维修年4万、环境维护年5万,服务水平达到省优大厦目标,空调供应水平和亮化时段延续目前水平。

    四、酒店管理
    按照营业额40万、总成本25%(除营销以外的所有成本)为基础目标进行考核,达到考核值,发基础工资,达不到考核值,按比例扣发浮动工资,超过考核值,按比例加发奖金。

    五、营销方面
    按照合适的销售政策下卧龙公寓40万的月营业额和大厦每月租金?元为目标进行考核,达到考核值,发基础工资,达不到考核值,按比例扣发浮动工资,超过考核值,按比例加发奖金。其中销售员采用月400元底薪+100元通讯+100元+提成的方式,但底薪有保底任务,完不成保底任务不能拿全部底薪和报销费用,连续3个月完不成任务即辞退。

    六、目前的重点任务
    1、尽快制订合理的目标考核体系并分解执行。
    2、公开对外招聘或暂时内部确定综合管理、酒店管理、营销三个重要岗位的部门负责人,(除酒店管理目前对内可以确定外,其他岗位并无合适人选)。
    3、对营销尽快实行目标考核,公开对外招聘营销人员。
    4、全员工效挂钩修改目标后可继续实行。
    5、制订和实施员工社会保险政策。
    6、加强对保安人员的管理提高服务品质,达不到要求的外协保安和保洁人员予以更换。 投资广场物业管理建议