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物业管理收费工作计划

http://www.fang668.com 日期:08-27 15:54:12| 工作计划|人气:886

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    一、 收费项目概况

    二、收费计划表

    日常收费计划

    月份 应收金额 计划收取金额 比例
    7月 39676 35708 5% 5%
    8月 238057 214251 30% 35%
    9月 238057 214251 90%
    10月 158705 142835 90%
    11月 79352 71417 90%
    12月 39676 35708 90%
    合计 793523 714170

    应收金额少3880元,其中未售及未办入住的小区内门市:

    7#楼下C(12.02*1.5*12=216)、E(16.69*1.5*12=300)、
    F(12.02*1.5*12=216)、G(29.15*1.5*12=525);
    8#楼下B(16.62*1.5*12=299);
    11#楼下A(14.98*1.5*12=270)、D(14.98*1.5*12=270)、
    E(14.98*1.5*12=270)、H(14.98*1.5*12=270);
    12#A楼下A(17.27*1.5*12=311)、B(17.27*1.5*12=311)、
    C(17.27*1.5*12=311)、D(17.27*1.5*12=311)

    三、收费前期准备工作

    1、购置点钞机一台,客服中心收费用,点钞用

    2、对所有参加收费人员进行培训,培训内容:

    (1)入户收费时怎样“验钞”

    请财务人员给予培训讲解

    (2)费用核算方法

    带电梯住宅:0.8元/平米/月*面积*12个月=全年物业费;同时收取全年垃圾处置费18元,公用电费30元。并注明计费日期。

    不带电梯住宅:0.6元/平米/月*面积*12个月=全年物业费;同时收取全年垃圾处置费18元,公用电费30元。并注明计费日期。

    小区内门市:1.5元/平米/月*面积*12个月=全年物业费;同时收取全年垃圾处置费0.2元/平米/月*面积*12个月=全年垃圾处置费。并注明计费日期。

    小区外门市:1.2元/平米/月*积*12个月=全年物业费;同时收取全年垃圾处置费0.2元/平米/月*面积*12个月=全年垃圾处置费。并注明计费日期。

    (3)收费时遇到其他问题,怎样应急处理

    收费人员首先应掌握基本知识:

    物业费的构成:

    工作人员的工资和福利费等费用
    共用部位、设施维修养护费
    绿化管理费
    清洁卫生费
    安全

www.fang668.com 防范费
    物业办公及社区活动费
    管理企业固定资产折旧费
    利润
    税费

    物业服务的标准:《前期物业服务协议》中第三条物业管理服务质量标准“一至八项”。

    3、制定收费奖惩制度

    罚则:以计划应收金额百分比计算,少收5%以内,罚50元;少收5%-10%,罚100元;少收10%-15%,罚200元;少收15% 以上罚300元。

    奖励:以计划应收金额百分比计算,多收5%以内,奖50元;多收5%-10%,奖100元;多收10%-15%,奖200元;多收15% 以上奖300元。

    4、人员分工,分配合理

    收费的原则:“全员收费”,

    参加收费人员:班长以上管理人员以及客服全员

    分配方法:“平均法”这里所说的平均指的是应收金额平均,绝对平均是不可能的,只能在精确核算的前提下,尽量使其平均化。在确定好收费人员数量以后进行分配。分工时要打乱楼宇的规律,因为有的楼或单元入住户数多,有的少,有的家好收,有的家不好收。要保证户少的面积多,金额足,好收的要平均分,不好收的也要平均分。(最好实行抓揪制)

    5、提前练兵

    采取入户回访的形式6月底前将已居住的业主家回访完毕。一是对入户收费提前练习,二是了解现阶段业主所反映的问题,以及现阶段业主对物业有哪些要求与看法,甚至业主家还有哪些问题未给处理,及时反馈处理,以免给拒交物业费埋下伏笔。

    四、对收费群的分析与措施

    按居住情况来分

    (一)已居住

    已居住小区的户,相对来讲是比较好收的,现阶段已居住400余户,预计到07年底入住户数500余户。在收不上来的情况下,我们还可以采取入户收费的方式,在住户的休息时间进行收费。

    (二)未居住

    未住进小区的户,相对来讲物业费收取是很困难的,可采取的方式首先是电话通知在通知时间未到的,发送EMS催收,如在本市居住,可采取上门收费,同时要时刻“注意人身及财产安全”。

    另外,根据物业管理的特点,收费期开始时可将仍未装修的户进行停水、停电,在业主未交物业费办理装修手续时要求其交纳物业费,否则不予办理。

    按性质来分

    (一) 好收

    1、平时交纳所有费用都没怨言的户。

    2、租户包括门市,租用门市或住宅的用户,因为在租用期业主都将条件讲好,物业费一般都是由承租人支付,所以承租人的物业费往往是很好收取的。

    3、与部分员工有关系,或平日关系不错的户。

    (二) 不好收

    1、维修问题未果或还存在物业或其他部门没有给予解决的问题。

    业主常常会在收物业费时提出家里的报修问题,或以前反映的某些问题至今没有得到合理的解决,据此而不交物业费

    遇到此类问题,收费员应保持冷静,根据业主所提出的问题一一进行解答:

    (1) 维修未果的

    对于业主提出维修没有及时处理的问题应及时进行记录,将所述问题详细的记录下来,同时告知业主,此问题物业公司会尽快联系相关人员进行维修处理达到业主的满意。

    在维修的过程中,随时跟踪回访,采取电话回访也可入户,在你的随时跟踪以及密切的关注下,业主经常会把物业费交给你。

    (2) 其他部门没有解决的问题如房屋设计问题(1#、10#卧室不能挂窗帘)

    对于此类问题,同样也是做好详细记录,同时进行解释,此类问题属于地

    产遗留问题是设计不合理,与物业的管理无关,物业费包括(九

www.fang668.com 项)无一项与此类问题有关,当然物业公司会起到积极协调沟通的作用,所有反馈的信息物业会及时与业主反馈,但主责不在物业。

    如工作到位业主仍不交纳物业费,可采取书面通知,起诉的形式。

    2、内部员工。

    内部员工虽然年底可以报销物业费,但一般员工都想等到年底在交,这是所有内部员工的心理,能拖延时间就不会提前交费。

    对于内部员工无故不交或延期交费的应直接采取停电、停水的方式。没有情面可讲。

    3、特殊户,与高层领导有关系或有重要社会背景的

    这类业主对物业费的交纳不会很积极,因为他们觉得自己有一些特殊关系,物业也不会对其怎样,尤其不会进行停水停电的处理,所以经常是不配合物业的收费工作,迟迟不交。甚至有社会背景的会找一些特殊关系要求免收。

    既然业主与我公司有这样或那样的关系,如果是上级领导同意免收其物业费,同时有书面资料,我们可以进行免收。

    但我们始终要坚持收费一致的原则,如果此类业主无故不交费,那么可根据其与公司的相关关系,找到公司的相关领导或工作人员协调,最终收取其物业费用。

    4、对物业工作某方面有不满的

    现阶段花苑小区业主对物业服务整体来看还是比较满意的,但对于有车

    而没有停车位的业主,收起物业费来可以说是难上加难了。

    由于花苑小区是整个廊坊物业的示范小区,所以很多方面的管理较其他小区控制是很严格的,如车辆管理。

    小区门口外,每日都有二十几辆车停放,原因是未在小区内租用或购买车位,小区的现状是地上车位二十个,仅出租,每个每月80元;地下车位286个,销售7 万5,出租200元每月,对于小区业主的现状来讲,承担不起。同时临停车位少,仅9个。没有车位的车辆只能停到小区外。

    对于此景,物业公司只能秉承公司管理的总方针,虽然业主提出此项管理不合理但物业公司为了小区整体秩序与环境,只能如此,不交费的业主只能采取停水停电的方式。

    5、无故不想交物业费的

    这类业主属于蛮不讲理类型,不管你怎么说怎么讲,他不会听进你的解

    释,就是一个观念“不交”。

    对于此类业主,首先采取停水、停电,如再不交,进行起诉。

    五、收费的具体实施

    1、告知:收费前期采取张贴通知、电话通知的方式,如前两种方式对本月收费任务未完成的则采取入户收费。

    2、收费时间:2010年7月到12月共6个月的时间,每日8:00-20:00,如有特殊原因,如业主晚10:00回家,收费员可根据自己的收费任务自行安排收取,但一定要注意安全。

    3、收据是收取费用的重要凭证,收费人员要对所使用的收据进行签字领取,如有丢失,所发生的所有费由收费人员承担。

    4、每日下午4:00以前到收费员处交账,由收费员验钞,统计,然后存入银行,之后收取的钱款由收费人自己保管。

    六、钱款安全

    1、保险柜内每日都会有部分现金存入,所以要求安防员夜间在客服中心执勤。(收费员建议应至少安排两名安防员,避免监守自盗)

    2、收费员每日到银行存款需由两名安防员陪同,保障人员以及钱款的安全。

    七、责任

    1、对于个人收取假钞的由个人承担责任。

    2、账目不对的,如收少了,钱款当面未点清,由责任人自行处理。

    八、其他

    关于对已交物业费的户的激励措施,待到十月中旬进行较适宜

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