2016土地估价师《理论与方法》重点试题讲解(三)

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　　46、根据地租理论，最劣等土地的级差地租(A)。

　　A、等于零

　　B、大于零

　　C、土地价格

　　D、房地产价格

　　解析：最劣等土地没有级差地租。

　　47、土地价格的高低取决于可以获取的(B)高低。

　　A、价值

　　B、地租

　　C、成本

　　D、劳动产品

　　48、某建筑物占地面积3亩，容积率为4，自然耐用年限70年，经济耐用年限60年，已使用15年，残值率为5%，重置价格为2000元/平方米，则该建筑物现值为(A)万元。

　　A、1220

　　B、1274

　　C、1525

　　D、1593

　　解析：该建筑物建筑面积=3*4=12亩=8000平方米，该建筑物重置价格=8000*2000=1600万元，按照平均年限折旧法计算，该建筑物现值=1600-[1600*(1-5%)*15/60]=1600-380=1220。这里需要注意，耐用年限的选取要用经济耐用年限，而不是自然耐用年限。

　　49、一般说来，钢筋混凝土结构的房屋的残值率等于(C)。

　　A、10%

　　B、2%

　　C、0

　　D、重置成本乘以折旧率。

　　解析：根据《经租房屋清产估价原则》中对房屋建筑物耐用年限、残值率的评定标准，钢筋混凝土结构的房屋的残值率等于0，砖混结构为2%。

　　50、建筑物折旧是指(A)。

　　A、建筑物因时间经过所造成的损耗

　　B、建筑物的新旧程度

　　C、对建筑物的人为破坏

　　D、建筑物重置成本与残值率的乘积

　　解析：建筑物的折旧，指建筑物因时间经过所造成的损耗。这种损耗包括缘于物理因素的有形损耗和基于功能和经济退化因素的无形损耗。

　　51、建筑物的重置价格等于(C)。

　　A、估价时点上旧有房屋的建筑成本

　　B、估价时点上房地产交易价格于地价的价值

　　C、估价时点上重新建造房屋所需的建造费用加平均利润

　　D、重置成本和折旧成本之和

　　解析：建筑物的重置价格，是假设估价时点旧有建筑物存在的土地是一片空地，而在同一场所除建筑物以外的状况均维持不变，重新建筑与旧有建筑物完全相同或具有同等效用的全新状态的建筑物时，所需要的建筑费、其他费用和正常的利税。

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　　52、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米1066、905、899元，建筑容积率分别为5.5、5.0、4.5，若该三宗地的其他条件相同，则明智的购买者会选择(B)土地用于开发建设。

　　A、甲

　　B、乙

　　C、丙

　　D、甲或丙

　　解析：可用土地单价与建筑容积率的比值进行比较,甲宗土地1066/5.5=193.82,乙宗土地905/5=181,丙宗土地899/4.5=199.78,说明为获得相同建筑面积,乙宗土地花费最低,甲次之,丙最高,所以明智的购买者会选择乙宗土地用于开发建设。

　　53、在砖混结构房屋新旧程度的评定标准中，十成新房屋的已使用期应不超过(D)年。

　　A、2

　　B、3

　　C、4

　　D、5

　　解析:该题参照04年土地估价理论与方法一书的P315-325中,房屋新旧程度评定标准.

　　54、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于(C)。

　　A、自然折旧

　　B、物质折旧

　　C、功能折旧

　　D、经济折旧

　　解析：建筑物功能因素所引起的折旧通常不论建筑物的新旧程度如何，只要其使用功能不能满足要求，使其经济价值和使用价值降低，这就产生功能的折旧。而且这种功能的落后或不适应往往是由于新的功能的出现，例如由于技术革新、设计变化等出现一些新的、更适用的功能，从而使一些老的、过时的功能没有需求，从而引起其经济价值和使用价值降低。

　　55、建筑物的耐用年限有(D)之分。

　　A、物理耐用年限和经济耐用年限

　　B、经济耐用年限和会计耐用年限

　　C、主体建筑耐用年限和附属建筑耐用年限

　　D、自然耐用年限和经济耐用年限

　　56、对具有市场流动性的建筑物估价，应以(B)为基础，采用对照法、残余法、比较法等评估出建筑物的价格。

　　A、重建成本

　　B、重置成本

　　C、建筑成本

　　D、成新度

　　解析：依据建筑物的性质，建筑物估价分为两类：对具有市场流动性的建筑物估价，应以重置成本为基础，采用对照法、残余法、比较法等评估出建筑物的价格。对不具备市场流动性的建筑物，如博物馆，用成本法计算重置价格扣除折旧的方法评估。

　　57、某一排放污染物的工厂建在一居住区，引起该居住区内的住宅价值降低，这种建筑物折旧情况属于(C)。

　　A、物理折旧

　　B、功能折旧

　　C、经济折旧

　　D、物质折旧

　　解析：引起建筑物折旧的经济因素，通常有建筑物的使用与周围环境的不协调、附近环境的变化、房地产市场的变化等。例如居住区内残留的小工厂，由于一方面其周围没有其他工厂，无法产生集聚效益，另一方面周围都是居住区，对生产过程中产生污染的处理要求更严，增加其生产成本，从而引起该工厂建筑物使用价值的降低。

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　　58、建筑物在估价上的折旧与会计上的折旧不同，注重的是建筑物(C)。

　　A、原始价值的摊销

　　B、原始价值的回收

　　C、价值的减价修正

　　D、折余价值的差额

　　解析：估价上的折旧与会计上的折旧有着本质区别。估价上的折旧注重的是价值的减损，科学地说不是折旧，而是“减价修正”;会计成本上的折旧注重的是原始取得价值的摊销与收回。

　　59、现有一建筑为砖混结构，建筑面积为1000平方米，1990年11月1日建成。目前与类似的建筑物重置价为每平方米2000元，耐用年限为50年，残值率2%，则采用平均折旧法计算该建筑物在2000年11月1日的现值为(B)万元。

　　A、197

　　B、161

　　C、160

　　D、150

　　解析：建筑重置价格=1000*2000=200万元。依平均年限折旧法计算年折旧额=200*(1-2%)/50=3.92，已折旧总额=3.92*10=39.2,现值=200-39.2=160.8≈161。

　　60、根据目前的人工和材料价格，使用与原建筑物一样的材料、标准、设计和工艺，建造与原建筑物完全相同的新建筑物所需的成本，称之为(B)。

　　A、重置成本

　　B、重建成本

　　C、建造成本

　　D、建筑造价

　　61、计算建筑物折旧额时，按使用建筑物而产生的磨灭或破损以及风吹日晒的侵蚀和自然灾害造成的的损坏来计算折旧，称为(A)。

　　A、物理折旧

　　B、功能折旧

　　C、经济折旧

　　D、成新折旧

　　62、在我国的地价体系构成中，从地价的特点看，基准地价属于(A)。

　　A、区域平均地价

　　B、市场价格的平均值

　　C、成交地价的平均水平

　　D、评估价格的平均值

　　解析：基准地价反映城镇整体地价水平，从地价的特点看，基准地价属于区域平均地价的一种，是目前我国最常见的区域平均地价形式，标定地价、交易底价、成交地价及其他派生出的地价都是对于具体宗地而言，故都属于宗地地价类型。

　　63、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，我国实行(D)的定期公布制度。

　　A、市场交易价格

　　B、出让价格

　　C、宗地地价

　　D、标定地价

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　　64、凡独立从事土地估价的人员，必须具备(D)资格。

　　A、经济师

　　B、会计师

　　C、规划师

　　D、土地估价师

　　65、按照国家有关规定，以协议方式取得土地使用权时，交易双方只能在不低于(C)的基础上，确定其成交地价。

　　A、基准地价

　　B、标定地价

　　C、政府最低限价

　　D、宗地评估价

　　66、国家在哪种情况下可以提前收回土地使用权(C)。

　　A、土地低效利用

　　B、未交纳土地使用税

　　C、为了社会公共利益的需要

　　D、划拨土地用于出租、抵押

　　解析：按照城市房地产管理法规定，国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回，在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序提取收回，并根据实际情况给予补偿。 67、在城市规划中，过境公路的布置一般采用(B)形式。

　　A、斜交和正交

　　B、切线和环线

　　C、立体交叉

　　D、平面交叉

　　68、大中城市总体规划的图纸比例尺为(A)。

　　A、1：10000-1：25000

　　B、1：10000-1：50000

　　C、1：5000-1：10000

　　D、1：25000-1：50000

　　69、依据我国城市分类，特大城市是指(D)。

　　A、直辖市

　　B、省会城市

　　C、计划单列市

　　D、人口100万以上城市

　　70、城市分散布局的形式主要有分散组团式、(A)和城镇组群式等。

　　A、一城一区式

　　B、一城二区式

　　C、分散自由式

　　D、自由组团式

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　　71、地震烈度在(C)度以上的地区，不宜作为城市用地。

　　A、6

　　B、8

　　C、9

　　D、10

　　73、根据我国现行的规划建设用地标准，城市人均建设用地标准为(D)平方米。

　　A、50-100

　　B、60-120

　　C、70-140

　　D、80-160

　　74、(AB)是收益现值法评估资产价值的关键。

　　A、确定预期收益

　　B、确定本金化率

　　C、确定可比市场交易案例

　　D、确定差异调整系数

　　75、城市近期规划是总体规划的组成部分，其规划期限一般为(A)年。

　　A、5

　　B、10

　　C、15

　　D、20

　　76、在城市规划中，区级公共设施的服务半径应确定在(C)范围内。

　　A、小于300米

　　B. 300～500米

　　C、500～1000米

　　D、1000米以上

　　77、确定城市主、次干道的红线位置、断面、控制点坐标和标高、主要交叉口、广场、停车场的位置和控制范围，是(B)的主要内容之一。

　　A、城市总体规划

　　B、城市分区规划

　　C、城市控制性详细规划

　　D、城市修建性详细规划

　　78、规定建筑后退红线的距离是(C)阶段的规划内容之一。

　　A、总体规划

　　B、分区规划

　　C、控制性详细规划

　　D、修建性详细规划

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　　79、在层数一定的条件下，容积率与建筑密度呈(B)关系。

　　A、反比

　　B、正比

　　C、互补

　　D、不相关

　　80、地下管线的排列次序自建筑物外墙向外依次为(C)。

　　A、给水、煤气、雨水和污水

　　B、煤气、给水、雨水和污水

　　C、煤气、给水、污水和雨水

　　D、给水、煤气、污水和雨水

　　
　
　　　　　　　2008年土地估价师《管理基础》全真模拟试题

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