业主大会的权威何在

    据统计,目前广州有3600个小区,已成立有业主委员会的小区只有400多个,占整个广州小区的11%左右。因此,大量没有成立业委会的小区,要忙于成立业主委员会,而有的小区业主委员到期要忙于换届。

    业主大会难召开

    按照《物业管理条例》第一章有关“业主和业主委员会”中明确规定:一切权利属于业主大会,业主委员会只是业主大会的执行机构,由业主大会制定、修改业主公约和业主大会议事规则、选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作、选聘、解聘物业管理企业、决定专项维修资金使用、统筹方案,并监督实施、制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度、法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。业主委员会只是业主大会的执行机构,代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。

    因此,新物管条例出台之后,人们对业主大会给予了很大希望。然而在现实中,业主大会操作起来是有相当大的困难的。据了解,某小区欲召开一个业主大会,从三月份开始公告、筹备,并挨家挨户地送派宣传单,还在小区网络上发表公告,谁知到五月份业主大会召开之日,仍然没有达到三分之二的户数。有的公司反映,从筹划业主大会到顺利召开,起码也要半年。业主不关心业主大会行使自己的权力,更多的是不热心,还有的是时间接不上等等。叫他参加业主大会他不愿参加,给他权力的时候他不用,一旦小区出现问题,往往又会说不知道,意见一大堆,这是目前筹办小区业主大会所面对的共同困难。因为业主大会筹备难,达成共识更难,因此,目前指望业主大会来监督业委会还是不太现实。因此,有关部门在如何监督、管理、指导小区业委会似乎更是一门学问。

    又爱又恨是业委会

    在时下的纠纷中,业委会没有明确的法律地位,而物业管理公司则认为,业主委员会的权力过大,在实际操作中,他可以代表小区业主,炒掉一个物业管理公司而选聘一个新的物业管理公司,却又不负相应的法律责任。虽然新条例规定,重大决策应由业主大会来决定,但现实中召开业主大会是一件非常困难的事,由于可操作性不大,小区物业管理的“生死”大权还是落在业委会手中。再加上物业管理是一个专业技术性比较强的行业,即便是业委会能够抛开个人私利,从全体业主利益出发,也难免会出现“外行人”管“内行人”,管出问题的现象。因此,业委会也罢,业主大会也罢,在市场运作中,似乎总是达不到预期的效果与目的。

    正是基于以上种种原因,围绕物业管理与业委会的关系,业委会成员届满之后,又该如何进行换届选举成为物业管理行业中的一个新问题与矛盾。政府部门在参与过程中,如何把握干预与指导之间的度,也考验其工作水平与技能。