北京天文馆新馆物业管理早期介入案例分析

文/ 欧阳文爽
　　北京天文馆新馆建筑面积22000平方米，于2004年12月竣工并开馆接待人员参观，新馆的物业管理早期介入是从2004年7月15日开始的。开始介入时，新馆正处于工程收尾阶段，各种主要设备已经安装完成。我们在天文馆新馆的早期介入工作中，遇到了一些问题，下面就谈谈这些问题和解决的方法、体会，以供大家借鉴。

　　（一）物业管理公司在早期介入阶段是什麽角色？

　　物业管理公司作为工程竣工以后房屋和设备设施的管理者，在工程施工阶段介入施工过程，有着它独特的作用。为了以后正常的管理房屋和设备设施，它会更专业、更直接地提出工程质量问题。在施工阶段，有施工方、监理方、建设方，由于新馆是由北京科委投资，基建以北京市科研院为主进行管理，因此，成立了业主委员会，代表建设方管理工程。在这几方中，物业管理公司只与北京天文馆有合同关系。物业管理公司是受馆方委托，检查工程质量，它是业主的检查员、观察员，物业管理公司查找出来的问题向馆方提出。

　　（二）有监理公司就能监管好所有的质量问题吗？

　　监理公司是受建设单位委托，对工程的质量、进度、投资、技术进行专业化的管理。监理公司在我国的发展还不够成熟，专业化水平还不是很高，对工程控制的权限和依照标准对质量检查的严格程度还不够，因此，即使有监理公司对工程质量进行监管，仍旧有不少施工质量问题存在。另外，监理公司依据的质量验收标准距离房屋和设备设施的日常使用和管理标准还有一定的差距。比如，地下停车场的水泥地面有较多处裂纹，虽然不影响停车场的使用，但仍属于质量问题，这个问题监理公司知道后，但却没有整改。

　　在管理中央空调主机——直燃机的过程中发现，每当一开启直燃机的时候，管道水压就异常升高，而这时直燃机已经由施工安装单位移交给了馆方。在各方协调会上，我们提出了这一问题，经讨论，最后找到了是因为给排水系统施工完成后，气压罐根本就没有进行加压灌气而导致的。经整改，直燃机管道水压终于正常了，馆方领导说：“没有物业公司，就不能及时地发现问题！”

　　因此，从目前建筑市场的整体来看，监理公司并不能监管好所有的质量问题，尤其是从使用角度对工程设计提出的更高更细的要求，监理公司是查不出来的。只有物业管理介入到施工过程，才能更进一步的提出质量问题。

　　（三）物业管理公司如何与监理公司、施工单位处理好关系？

　　物业管理公司介入工程施工过程，必然要和监理公司、施工单位打交道，而物业管理公司和监理公司、施工单位没有合同关系，如果物业管理公司与监理公司、施工单位的关系处理不好，就会被排斥，不利于熟悉、了解工程情况，不利于查找工程质量缺陷。前面已说过，物业管理公司在早期介入阶段是代表业主的质量检查员，但无权直接要求施工单位整改。物业管理公司也不能侵犯监理公司的权利。物业管理公司应把检查出来的质量问题列成清单，向业主汇报，由业主将问题清单转达给监理公司，再由监理公司向施工单位提出要求。物业管理公司就好象一个观察员，以第三者的身份观察施工质量问题，并及时汇报给业主，避免和监理公司、施工单位发生摩擦。

　　（四）物业承接验收能否和竣工验收一并进行？

　　竣工验收是指建设单位会同设计单位、监理单位、施工单位一同对已完工程的四方验收，是施工单位向建设单位的工程移交。物业的承接验收则是物业管理单位在管理前对房屋和设备设施的质量检查验收，是由建设单位向物业管理单位移交房屋和设备设施。如果竣工验收和承接验收合并在一起同时进行，这样，物业管理单位将参加竣工验收，可以查找出更细致的质量问题，通过建设单位向施工单位提出，有利于竣工工程的质量达到一个更高水平。在竣工验收的同时进行物业的承接验收，物业管理单位向建设单位提出质量问题，建设单位可以直接转达给施工单位，有利于质量问题的及时整改。对于新建工程，当竣工验收和承接验收分开时，施工单位将竣工工程移交给建设单位后，由于尚未进行承接验收，这样在竣工验收和承接验收之间的一段时间里，物业是由建设单位管理，而实际上建设单位又没有专业人员对设备设施进行管理，因此易出现设备设施在运行过程中的问题。建设单位往往更愿意将竣工验收和承接验收一并进行，当竣工验收完成后，质量问题得到了整改，即将竣工工程由施工单位移交给物业管理单位。北京天文馆新馆的早期介入的实践证明，竣工验收和承接验收同时进行是可行的。

    （五）物业管理公司能否向建设单位的工程监管部门派驻技术人员，代表业主监管工程？

　　在天文馆新馆施工的收尾阶段，建设单位主管基建的部门——新馆建设业主委员会向我们提出，需要我们选派3至5名专业工程师进入业主委员会，代表业主管理工程。这是超出物业管理公司管理范围之外的要求。我们最终决定选派专业工程师进入业主委员会。实践证明，选派的专业工程师很好地完成了任务，他们代表业主和监理公司、施工单位顺利地接触沟通，在监督管理工程方面起到了很好

　　（六）在未竣工之前需要物业管理公司派驻保安员吗？

　　在新馆工程的收尾阶段，主要的设备已经安装完毕，这些天文仪器及设备都是十分昂贵的。这时候，施工单位已经组织了保安队，在施工现场的各个出入口上岗值勤。但由于施工单位不是十分熟悉保安员的管理，保安服务的专业化水平不高，保安管理不够严格。另外，施工单位内部人员的素质参差不齐，难以保证施工人员本身不出问题。基于上述原因，应业主要求，派驻了4名保安员专门进行三个影院设备的安全保卫工作。在白天，由施工单位的保安员负责新馆出入口的人员登记，下班后，就由物业管理公司的保安员接岗，每隔20分钟在三个影院巡逻一次，直至次日上班时，再由施工单位的保安员换岗。这种联合保卫的方式很好地保证了三个影院设备的安全，得到了业主的好评。这一实践说明，在物业承接验收前，在工程的收尾阶段，就需要物业管理公司的保安员进驻现场，来保证设备的安全。

　　北京天文馆的早期介入工作，克服了许多困难，在业主的支持下，在项目员工的努力下，较好地完成了早期介入阶段的任务。总的来说，新馆的早期介入工作，在下面几个方面取得了积极作用：

　　（一）很好地和施工单位进行了衔接，全面熟悉了房屋和设备设施的情况；

　　（二）对已投入运行的设备进行了专业管理，保证了工程收尾阶段的供冷、供热、供水、供电的正常运行。在运行过程中发现了质量问题，并给予了解决；

　　（三）为建设单位的工程管理部门选派工程技术人员，代表建设单位完成了工程管理任务；

　　（四）完成了工程质量缺陷的查找工作，列出了质量问题清单，为完善新馆的使用功能发挥了作用，为物业的承接验收打下了基础；

　　（五）保证了在施工收尾阶段宇宙剧场、4D立体影院、动感影院的放映设备的安全；

　　（六）较好地完成了4D立体影院银幕墙的清洁工作，保证了银幕的顺利安装，为如期开馆发挥了积极作用；较完整地收集了工程资料，如竣工图、设备使用说明书等资料文件，为以后更好地管理做好了铺垫。

　　北京天文馆新馆的物业管理早期介入圆满地完成了从工程施工阶段向正式开馆后物业管理阶段的过渡，保证了工程技术信息全面、深入地传递，为保证工程质量发挥了积极作用，同时也说明早期介入是日后物业管理正常实施的重要准备。

作者系中建物业管理公司工程部经理