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社区治安的物业管理大有所为

http://www.fang668.com 日期:08-24 17:20:46| 物业管理论文|人气:376

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    物业管理经过近二十年的发展,在我国各大城市全面展开,迅速发展,与城市社区以及社区居民发生着越来越密切的关系,对社区管理的模式产生了深远而重大的影响。本文主要探讨在社会主义市场经济条件下物业管理在城市社区治安防范中的作用、参与城市社区治安防范的必然性和优势,对建设社会主义和谐社区进行理论思考。

    一、新型城市社区与物业管理本文中的“新型城市社区”的定义是建立在对城市社区治理模式的划分基础之上的。

    社区治理模式分为:行政型社区(政府主导型的治理模式)、合作型社区(政府推动与社区自治结合型的治理模式)和自治型社区(社区主导与政府支持型的治理模式)。[1]行政型社区中,政府组织是社区治理的主体,承担着社区治理的无限责任。社区治理方式主要以行政管理手段为主,政府通过对社区组织与社区资源的控制来达到治理的目的。政府组织包揽了社区内的一切公共事务,限制了社会组织的发展。由于在行政型社区中,政府包揽了社区内的公共事务,因此也就不存在物业管理,故而不包括在本文的“新型城市社区”的范围之内。合作型社区中,社区治理的主体由政府组织扩展到社区内的自治组织与非政府组织。在合作主义思想的指导下,政府组织通过授权和权力下放,把由政府组织承担的社会职能交由社区内的社会组织来承担,政府职能的转变与社区组织职能的加强同步进行。社区自治能力得到加强,尤其是社区民主选举。自我管理、自我服务的能力通过社区建设的实践得到提高。社区的资源投入以政府投入为主,社会组织投入为辅,并逐渐增加多渠道的资源投入。社区通过吸收、管理与利用社会资源为社区居民提供高质量的社会服务,社区公共事务的处理和社区公共利益的实现同社区居民的切身利益紧密联系在一起。自治型社区中,社区治理的主体是社区组织与社会组织。社区组织真正成为承担社区公共事务管理与决策的自治性组织。政府与社区共同承担社区资源提供的责任,并逐渐培养和提高社区吸收社会资源的能力。[2]物业管理是指物业经营者受物业所有者的委托,在国家法律范围内按照合同或契约对已投放使用的物业进行统一管理,并对物业周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化和道路养护等统一实施专业化管理,并向物业所有者和使用者提供相关的服务。[3]作为社区物业管理的对象,物业是单元性房地产的通称,包括社区内已经建成并且可以投入使用的实际存在的各类房屋以及附属设施。物业管理是存在于合作型社区和自治型社区中的,所以本文中的“新型城市社区”所指的就是以上所述的合作型社区与自治型社区。

    二、社区治安的现状及地位

    良好的社区治安和秩序状况,是社区居民正常活动的必要条件,是物业保值增值的制约因素,是文明和谐社区的重要标志。然而,我国正处在经济转轨、社会转型的特殊时期,新旧体制的摩擦、利益结构的调整、流动人口的增多等等,致使社会不安定因素更为多样和复杂,原来的行政型社区的治安防范模式已经不适应新型城市社区的治安需要,从而也造成了社区治安成为社区居民最为关注、反映最为强烈的问题之一。

    1999年12月10日至2000年1月5日,北京市文明社区创建调研组对西城区月坛、新街口、德胜门外三街道的文明社区创建活动进行了抽样问卷调查,在全部收回的960份问卷中,多数居民对社区安全环境最为关注。在居民最为关注的社区有关问题中,被排在前6位的都属于社区治安的内容:上门推销骚扰(选择人数432人,占47.1%);偷盗(选择人数317人,占24.6%);车辆丢失(选择人数270人,占29.4%);小区内各种车辆秩序停放、行驶,老人小孩外出不安全(选择人数270人,占25.2%);妇女或中小学生被敲诈勒索、滋扰(选择人数38人,占4.1%);流氓打架斗殴(选择人数19人,占2.1%)。[4]据北京市公安局110指挥中心统计,2005年1月3日至9日,北京市城区发生在社区的达到刑事立案标准的警情就有190件。其中,入室警情122件,入室盗窃案118件,盗窃机动车警情32件,社区日均丢失汽车3辆。[5]这说明目前社区治安管理的方式还比较落后,社区治安状况还是不尽人意。加强社区治安防范是当务之急。

    三、维护社区治安是物业管理所不可缺少的重要内容

www.fang668.com >    按照现代物业管理的经营理念,在衡量社区总体物业管理质量的各项指标中,治安环境的好坏是必不可少的一项。因为现代人在考虑社区硬件的同时,出于对自身安全的重视,必然对社区治安环境提出要求,这也是人们生活水平提高后的必然需求。物业管理的目标是为业主或居民提供满意的居住环境。因此,合格的物业管理必须把社区治安工作纳入管理内容,这符合社区经济的规律,也是政府和物业管理市场对物业管理的必然要求。按照建设部1992年颁布的《全国城市文明住宅小区达标考评实施细则》,对城市文明住宅小区的考评包括九个方面的内容。实际上也就是对我国城市物业管理的基本要求[6]。其中就包括对社区治安的要求。自建设部的考评标准颁布以来,许多城市结合实际情况相继制定了城市社区物业管理的考评标准,都对社区治安做了具体要求。

    在“新型城市社区”中,代表着社区内全体业主的业主委员会是社区物业管理的权力机构,对物业管理的一切重大事项具有决定权,因而在社区物业管理体制中处于主导地位,扮演着决策者的角色。而物业公司则是受雇于业主委员会的一个管家,在物业管理体制中扮演着执行者的角色。因而,一旦发生物业公司未能按照合同维护好关系着广大业主切身利益的社区治安,业主委员会有权提出整改意见。倘若物业公司在规定期限内未能整改完毕,业主委员会就有权终止合同,解聘物业公司。在规范物业管理市场中,物业公司与业主委员会之间形成的契约关系、以及物业公司之间的激烈竞争,也就构成了物业公司参与社区治安防范的外在压力。在这种外在压力和物业公司追逐利润的最终目标的驱使下,积极参与社区治安防范、维护好社区治安就会成为物业管理的应有之义务,成为物业公司的自觉行为。四、物业管理是社区治安的最有效的载体处在市场竞争压力之下的物业管理必然将治安防范作为其重要内容之一,而正是因为物业公司作为企业在经营上的特点,使物业公司在契约的约束下能够更有效地提供社区公共产品与服务,物业管理也就成为社区治安防范的最有效的载体。对推动社区治安工作起到不可替代的作用。

    首先,在物业管理中,管理者将对社区内的硬件设施进行管理,这其中既有对房屋设施的维修,也自然包括对公共安全设施的改造。通过社区公共安全设施的设置和改造,可以抑制和消除社区内产生违法犯罪的一些因素或者条件,为社区治安防范提供物质保证。

    其次,管理者将聘用专业的安保人员来加强安全防范,维持社区的治安。目前我国基层派出所的警力严重不足,要求派出所的干警担负起社区内日常的巡逻任务显然是不现实的。按照国家的法律规章,这些安保人员都要接受专业训练,可以对社区内的违法犯罪活动起到一定的威慑作用,从而弥补社区警力不足所带来的不良影响。

    再次,与传统的居委会等组织相比,物业管理企业具有一定的经济实力。治安防范是一项系统工程,需要有一定的人力、财力和物力作为保证。在旧的行政型的社区治理模式下,经费不足是长期以来制约社区治安防范工作的瓶颈。而在新型的社区治理模式下,物业管理企业可以利用其经济实力来保证人防、物防的开支,成为治安防范工作的重要依托。

    最后,物业管理所遵循的社会主义市场经济规律为社区治安防范提供了新的力量源泉。物业公司和居民通过经济关系而确立的一种理性的互动机制,它不同于行政型社区中的自觉自愿的感性互动,而是责任与利益的博弈,付出与回报平等的等价交换机制。通过这种市场的利益均衡机制,可以激发物业公司与业主两方面的积极性,使社区治安防范成为物业维护自身利益,物业公司履行企业职责的重要内容。这就为社区治安防范的持久深入开展提供了力量源泉。

    五、对物业管理发挥治安防范作用的几点设想

    如何发挥好物业管理在新型城市社区治安防范中的作用,是社会主义市场经济体制下加强社区治安工作必须思考和解决的问题,我们可以从如下几个方面来考虑:

    (一)加大气力,下定决心推进行政型社区向合作型社区乃至自治型社区的转变,提供物业管理得以存在的制度环境。

    当国家的力量渗透到社会生活的各个方面,政府包揽社区内的公共事务,直接向社区居民提供公共物品与公共服务之时,必然出现“强国家、弱社会”的后果,物业公司等社会组织就不可能发挥自身的优势,参与到社区公共物品与服务的生产中。只有在合作型社区、自治型社区等新型城市社区中,才有物业公司存在与发挥作用的可能。

    政府组织在培养、倡导和协调社区组织的过程中,逐渐让位于社区与社会组织,这本身就是一个艰难的制度创新的过程。当前我国城市社区建设正处在这样一个艰难的制度创新和转型的过程中,这就更需要众多有高度责任感的有识之士的关注与推动。

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www.fang668.com nbsp;  (二)在实现社区治理模式转变的基础上,使传统的治安防范模式向以物业管理为中心的治安防范模式转变。

    传统的治安防范模式是由综合治理部门领导,公安部门指导,由居委会、社区民警负责实施的。居委会作为基层居民的自治组织,长期以来,只是政府的一条腿。在计划经济条件下,居委会发动群众参与地区治安防范,这种模式对维护地区治安曾经发挥过重要作用。但随着社会主义市场经济体制的确立,价值观念的多元化,仅仅依靠自觉、自愿来进行社区治安防范已经显得举步维艰、力不从心了。在这种情况下,依据社会主义市场经济规律运作的物业管理的出现,使社区在消费一些公共产品与服务上市场化,形成了一种以物业管理为中心的新的社区治安防范模式。与社区治理模式的转变过程一样,社区治安防范模式的转变过程同样充满了艰难与曲折。由于居委会还存在,即使居委会苦于没有发挥社区治安防范功能的可操作性的有效途径,但是在感情上,居委会还对昔日的地位与作用难以释怀。居委会与物业管理之间还没有形成良性的互动机制,两者处于自行其事,各自为政的状况,造成了治安防范资源的严重浪费。改革是需要勇气的,只有坚定地推进社区治安防范模式的转变,实行以物业管理为中心的新型社区治安防范模式,社区治安防范工作才能适应社会主义市场经济的发展,才能促进社会主义和谐社区的建立。

    (三)物业管理参与社区治安防范的资金的获取应该遵循“谁受益、谁出资”与“政府补贴相结合”的原则。

    当代公共服务经济的基本原则就是谁受益谁付费。由于公共服务的个人成本与个人收益完全分离,“集体消费单位与生产单位之间的财务安排的解决”成为公共服务经济中最为困难的问题之一。解决问题的原则是维持财务平衡,即“从服务中受益的人要为该服务付费”,尽量使得“用户收费能够与所提供的服务相称”,“在市场经济中是有效的在公共经济中也必须有效”[7]。只有社区居民以自己付费来获取公共服务的使用权,才会生长出维护自己的公共权利和建设更有效的公共规则的公共意识。只有相当多的社区居民有了这种意识,自觉参与公共服务的决策、监督,自觉协同公共服务的生产才会成为可能。

    社区的治安是具有极大的外部性的。社区治安防范做得越到位,这种正外部性也就越大。因此,政府应该向社区提供补助金以弥补这种正外部性的生产成本。社区管理参与治安防范也就承担了一部分本应是向居民征税的政府应当提供的公共服务,所以政府应当对物业管理中涉及社区治安防范的业务进行税收优惠与减免,或者对这部分业务进行直接的财政补贴。如:给予保安公司以税收优惠。

    (四)加强对物业企业的管理与监督。

    由于物业管理是一种新兴产业,故针对其的各种管理机制和措施仍显得相对滞后。从政府职能部门的管理,业主组织的监督,到相关法律法规的约束,都有亟需加强的地方。

    首先,政府职能部门应加强对物业管理企业的资质管理,强化约束监督机制,使对物业管理的考核监督不出现盲点。

    其次,应进一步健全和完善针对物业管理行为的法律法规。通过法律法规的形式,将物业管理在社区管理中的职责,特别是在治安防范中的职责具体化,这样,更有助于强化物业公司的治安防范意识。

    最根本的是要维护业主委员会的权利,维护物业管理市场的正常秩序,确保法治市场的规则能够在物业管理中起主导作用。尤其要维护业主委员会在选聘、解聘物业管理企业上的自主权,保护业主委员会与物业管理企业形成的契约关系

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