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论物业管理企业的管理范围

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错位和被错位
论物业管理企业的管理范围
——关于物业管理与相邻关系
四川泓森律师事务所主任律师  赵绍舜

    关于物业管理企业的管理范围,随着2003年9月1日起《物业管理条例》的施行,结束了全国各地不一致的规定和学术上的三种争论。但实践中,物业管理企业经常去管法律没有规定和合同没有约定事项,更重要的是业主普遍认为物业管理企业什么都该管,比如业主之间基于相邻关系而产生的侵权问题,这是物业管理企业不该管,同时也是管不好的。

    案例1、某市康西路三号房屋系某科技公司购买的办公用房,该房与原告某物业管理企业管理的住宅楼相邻。2002年3月,某科技公司在未经规划许可情况下,在房屋后面与住宅相邻的绿地上修建了违章建筑用做厨房,排放了大量废气、废水和噪音,污染了小区环境,影响了小区住户的正常生活,小区业主多次要求物业管理企业出面与某科技公司协调,并制止其侵权行为。某物业管理企业与某科技公司多次协商未果,小区业主以物业管理企业协调不力为由拒交物管费。迫于无奈物业管理企业以原告的身份将某科技公司推上被告席,并诉称:从2002年3月起被告在我方享有管理权的住宅相邻的绿地上建厨房、厕所和职工宿舍,并树立烟囱,开挖排污水沟,排放油烟、废气、废水及噪音,故要求被告排除妨碍、拆除违章建筑。

    本案案情并不复杂,却涉及到相邻权关系与物业管理这两个概念,因这两个概念无论内涵和外延在法律上都没有直接联系,但在物业管理中又经常将两者联系在一起,使物业管理企业去管不该管、管不了、管不好的业主之间基于相邻关系而产生的纠纷。物业管理企业之所以错位和被错位,主要是广大业主和部分物业管理企业对物权中的相邻关系以及什么是物业管理这两个概念不能准确把握和理解。

一、相邻关系概述
    (一)相邻关系的概念和特征
    所谓相邻关系,是指两个以上相互毗邻的不动产所有人或者占有人、使用人在行使不动产的占有、使用、收益和处分权时,相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。相邻关系作为一种法定物权,虽然具有物权的一些属性,但与所有权等独立的物权相比较,又有其自身的法律特征:

1、相邻关系基于不同主体所有的或使用的不动产相互毗邻而产生。
    相邻关系是法律直接规定的而不是当事人之间约定的,而法律规定的前提是不同主体所有或使用的不动产必须是相互毗邻的,当事人之间既不能约定设立相邻关系,更不能约定排除相邻关系,只要不动产相互毗邻便必然产生主体之间的相邻关系。

2、相邻关系只能发生在两个或两个以上的权利主体之间。
    两个以上的不动产必须是分别属于两个以上的主体所有或使用才能发生相邻关系,是不动产的权利主体之间的一种权利义务关系。这里的主体既可以是法人或其他组织,也可以是自然人;既可是不动产的所有权人,也可能是不动产的使用权人。

3、相邻关系的内容是相邻主体之间的权利义务关系。
    根据法律规定,不动产所有人或使用权人行使权利应给予相邻的不动产所有人或使用权人行使权利的必要便利。这样,对一方来说,因提供给对方必要的便利,就使自己的权利里受到限制,对于另一方来说,因为依法取得了必要的便利,则使自己的权利得到了延伸,因此,处理相邻关系要考虑权利限制因此受到的损失赔偿问题,即权利延伸方应补偿权利限制方因该限制所造成的损失。另外,这种补偿必须是权利延伸方延伸而来的权利,建立在合法的基础上,否则,如果相邻一方违法延伸其权利而对另一方造成侵害,不仅应停止侵害,而还应赔偿另一方的损失。当然,相邻关系的内容比较复杂,不同种类之间的权利义务也不相同,表现在,一方在行使权利时要求他方给予方便,一方在行使权利时,不得损害相邻他方的利益。比如相邻各方在行使不动产所有权或使用权时,不得制造噪音、恶臭、烟尘等损耗他方的人身健康。

4、相邻关系客体并非相邻的不动产本身,而是不动产所有人或使用人在行使不动产所有权或使用权时相互给予对方便利所产生的利益。

    我国学术界对相邻关系的客体有不同的认识:一种观点认为,相邻关系的客体是行使不动产权利所体现的利益;一种观点认为,相邻关系的客体是不动产本身;一种观点

www.fang668.com 认为,相邻关系的客体是相邻各方所实施的行为等,但是通说认为,相邻关系的客体是行使不动产所体现的利益,本文持这种观点。这种利益既可是财产利益,又可是非财产利益,如相邻环保关系的客体是享受舒适环境的利益。但无论何种利益,均是不动产的所有权人或使用权人行使权利的结果,相邻各方之间应予以配合,给予相互间以行使权利的便利。

(一) 建筑物相邻关系
    建筑物的相邻关系,是指相邻近的建筑物所有人或使用人之间,一方所有人或使用人行使与相邻方所有人和使用人应当享有的合法权利相冲突时,为协调其冲突,而由法律规定的权利义务关系。

1、建筑物相邻通风、通行和采光关系
     建筑物应当与相邻建筑物保持适当距离并且适当限制其高度,不能妨碍相邻建筑物的通风、采光、日照、通行、排水等。否则相邻建筑物的所有人或使用人有权请求排除妨碍并赔偿损失。

2、因相邻建筑物共用墙、空地而发生的相邻关系
     相邻建筑物的共用墙,如不能证明归一方所有时,应推定归双方共有,按共有关系处理相邻各方之间的权利义务关系。相邻一方使用时,不得损害他方利益。相邻建筑之间的空地,其所有权人或使用权不明的,应由相邻各方共用使用,任何一方未经另一方或其他共有人同意,不得擅自占用,否则可以请求恢复原状、赔偿损失。

3、建筑物区分所有权人之间的相邻关系
     建筑物区分所有人之间的相邻关系,较之一般建筑物所有人之间的相邻关系有其自身的特点,既有专有权人之间的相邻关系及有专有权人与共有部分共有人之间的相邻关系。区分所有权人为使用其与专有部分而必须利用相邻其他区分所有权人专有的部分,相邻其他区分所有权人无正当理由不得拒绝。

4、相邻环保关系
     建筑物区分所有权人在日常生活中应遵守环保法律,不得排放功能超标的废水、油污、油烟等,其他区分所有权人也有权依照法律规定禁止相邻各专有权人的上述侵权行为。

a)处理相邻关系的原则
相邻关系在现实生活中是普遍存在的,不动产相邻各方在对不动产的使用过程中发生纠纷虽是正常的,但处理不好,既影响有效的使用财产,也会激化矛盾,影响社会稳定。因此正确处理相邻关系,即使解决相邻关系纠纷,具有重大的现实意义。正确处理相邻关系应遵循以下原则:

i.有利生产、方便生活的原则
     法律规定相邻关系的目的,是因为相邻关系与民事主体的生产和生活息息相关,所以有利生产、方便生活是正确处理相邻关系的根本指导原

ii.团结互助原则
     常言道:远亲不如近邻,予人方便予己方便,发挥社会团结互助的精神的,是建立睦邻友好关系的前提。不动产各方在处理相邻关系时,应相互给予便利,并不得对他方造成违法的侵害。

iii.公平合理的原则
     公平合理是民法的精髓。一方面公平合理原则要求,不动产相邻各方在处理相邻关系时,一方权利的延伸和另一方权利的限制都是必须合理的。另一方面,公平合理原则要求人民法院在处理相邻关系案件时,要在查清事实,分清是非的基础上,依法合理的解决纠纷、化解矛盾。

iv.尊重习惯与原则
    习惯是在社会生活中反复出现并经人们认可的一种生活准则,因此,对历史上形成的用水、排水、通行等相邻关系,相邻一方未经他方同意均不得擅自变更。

b)关于相邻关系的立法情况

   《民法通则》第83条:“不动产相邻关系各方应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。”此条规定相当简单;1989年11月建设部公布的《城市异产毗连房屋管理规定》尽管提出了“异产毗连房屋”的概念,但具体涵义并不明确。正在制定的《物权法》(草案)第77条规定:“不动产相邻的权利人应当依照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则处理相邻关系,”同时该草案第87条规定:“正确处理相邻关系,法律有规定的,依照该规定,法律没有明确规定的,可以依照当地习惯”等条款。《物权法》草案中的相关规定,使处理相邻关系更具操作性,但遗憾的是,《物权法》草案没有对建筑物区分所有权人之间的相邻关系做出相应的规定。

    综上,相邻关系是不动产相邻主体之间的权利义务关系,物业管理企业当然不是业主因相邻关系而产生纠纷的主体,同时,因业主相邻关系而产生的纠纷,也不是物业管理企业的管理范围。

5 物业管理企业的管理范围
(一)《物业管理条例》生效前的“物业管理”
     在《物业管理条例》生效前,物业管理的内涵有泛化的趋势,一些物业管理企业和地方政府主观部门盲目地无限度地扩大物业管理内容的范围,使得物业管理企业不堪重负。在理论上,物业管理也有泛化的趋势,有的学者提出“人居服务”取代“物业管理”,这势必使物业管理的内涵更加模糊、宽泛,让人琢磨不定,难以操作;再加上有关媒体的宣传误导,不少业主总认为,既然我交了物管服务费,那么发生在小区内的一切事情,包括业主与业主或业主与其他主体之间的事情都应由物业管理企业来管。比如因相邻关系而产生的侵权纠纷。

     物业管理的概念问题涉及到物业管理服务的目的问题。从物业的财产属性来看,某人购买房屋后拥有的是该房屋的财产权

www.fang668.com 利,房屋属不动产,是有形的财产,由于其具有不可移动性和使用时间较长的特点,权利的所有者必须要为此财产的正常使用功能和应有的经济性而对该财产进行维修、养护和管理,使财产保值、增值,所以以财产的角度来讲,物业管理的目的是为了保证财产(物业)的正常使用功能和应有的经济价值而必须付出的劳动。因此,物业管理的目的是对“物”的管理,而不是对人的管理。

    还有一种观点认为,业主通过购买房屋获得物业的直接支配权,但业主对物业支配的本身并不是业主的主要目的,业主购“物”的主要目的是通过对物业的支配来实现对物业的利用,这种利用就表现为一种消费过程,即对物业的消费。业主对物业的消费需求不仅仅限于居住,而是在居住功能之上的延伸为对人性化服务的需求。而这种人性仅为服务需求大大超出了物业本身所具有的价值属性。所以,从这个角度来看,物业管理不仅是对“物”的管理,还应当包括对“人”的服务。

     前面两种观点都值得商榷。如果物业管理仅对“物”,不对“人”,则物业管理就成为没有人性的冷漠机器,如果物业管理过分强调人性化的服务,物业管理就会成为“无人能够背起的包袱”。因为人们对人性化的需要是极为多样且永无止境的。人们对居住环境舒适、整洁、方便、精神快慰等都是基于物业而产生的人性化的要求。这些由物业延伸出来的人性化需求,如果要物业管理企业来承担,就会使物业管理企业陷入对“物”的有限管理和对“人”的无限服务的矛盾中。因此,我们认为,物业管理应当是对“物”的必然管理,与对“人”的有限服务相结合。

    (二)《物业管理条例》对“物业管理”的界定。
    2003年9月1日起施行的《物业管理条例》第2条:“本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”根据此条规定,物业管理是对“物”的必然管理,而且本条所指的“物”主要是物业的公用部分以及公有的设施设备。但也暗含了对人的有限服务,体现在“维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”的“秩序”二字上。“秩序”一词比较宽泛,但对一居住小区来说,主要应当是正常的生活秩序如起居饮食以及文化活动和体育活动等。具体讲,应当怎样提供有限的人性化的服务,此条没有说明,当然也不宜说明,这给了业主委员会和物业管理企业在物业服务合同中去约定的自由。既然是合同约定,根据合同意思自治的原则,是否为小区业主提供人性化的服务,或怎样提供人性化服务不是物业管理企业的法定义务,而是由双方在合同中自由协商确定。

  (三)物业服务合同
    物业管理服务合同简言之,就是业主委员会根据业主大会的决定,与选聘的物业管理企业签订的由物业管理企业针对某小区实施管理的协议。

    根据建设部今年印发的《前期物业服务合同(示范文本)》第2条:“在物业管理区域内,乙方(物业管理企业)提供的前期物业管理服务包括以下内容:1、物业共用部分的维修、养护和管理;2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理;3、物业共用部分和相关场地的清洁卫生垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通;4、公共绿化的养护和管理;5、车辆停放管理;6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理;7、装饰、装修管理服务;8、物业档案资料管理。”这8项内容将《物业管理条例》规定的管理范围具体化。

    从以上论述可知,无论是学说理论上,法规的规定上,还是物业服务合同的内容上,业主之间或业主与其他权利主体之间,基于相邻关系而产生的纠纷,都不是物业管理企业应当管理的范围。除非另行委托授权。

三、关于民法上的委托代理
    物业管理企业可不可以介入业主之间或业主与其他主体之间,因相邻关系而产生的纠纷呢?回答是肯定的。但必须要有委托授权。

   《民法通则》第63条:“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内,以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为,承担民事责任。”第65条:“民事法律行为的委托代理,可以用书面形式,也可用口头形式。法律规定用书面形式的,应当用书面形式。”依上述规定,业主因相邻关系而产生的纠纷,可以委托物业管理企业代其向有关侵权人交涉,委托形式可以是书面的也可以是口头的,如果代其提起诉讼应当书面委托。这种委托可以是有偿的,也可以是无偿的。《合同法》第398条:“委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用,委托人法案应当偿还该费用及其利息。”依此条的规定,尽管物业管理企业处理业主因相邻关系而产生的纠纷,如果双方协商一

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    本案中,业主认为物业管理企业办事不力,没能有制止或排除某科技公司的侵权行为,而拒交物管费,这是业主对物业管理公司的错位。前文也论述,物业管理企业不是相邻关系的一方主体,无论从物业管理企业的管理范围,还是物业服务合同约定的内容,物业管理企业对处理业主因相邻关系产生的纠纷,并非责无旁贷。因此,业主以物业管理企业协调不力,交涉未果,侵权行为没有得到制止和排除而拒交物管费,既不合法,也不合情,更不合理。现实中这样的例子屡见不鲜,比如楼上打麻将影响楼下休息,邻居家养狗吵闹影响邻居安宁等,由于物业管理企业没有去管或管了而没有管好,也成为很多业主拒交物管费的理由。反过来,也有些物业管理企业自己站错位。如本案中,物业管理企业为了制止和排除某科技公司的侵权行为,以原告的身份提起因相邻关系而产生的民事侵权行为诉讼,实属不当。因为物业管理企业是接受小区业主的委托,对小区实施物业管理,那么物业管理企业只对争议的相邻关系的物业仅具有管理权,而这种管理权是通过委托授权取得,所以物业管理企业不是相邻关系的主体,其没有资格作为原告提起侵权的民事诉讼。而只能以诉讼代理人的身份参加诉讼,真正原告只能是小区的业主。这种在相邻关系中,物业管理企业经常错位和被错位,既有历史的原因,也有现实的原因。因为我国曾经实行的福利化分房制度,当时的住宅使用人(现在的业主)不论大事小事,都要找政府或单位解决,现在政府或单位已基本上退出了对房屋的维护管理,取而代之的是一般是物业管理企业,习惯的改变、观念的更新不是一朝一夕就能解决的。另外,业主以及物业管理企业的法律知识,特别是与物业管理企业相关的法律知识还有待提高,如果业主或物业管理企业都非常明白自己的责、权、利,那么,这种纠纷虽不能完全杜绝,但至少不会像目前这样普遍。

     案例2、业主要求物业管理公司给予阳光纠纷案
    业主王先生家住一楼,门前的大树约有三层楼高,枝叶繁茂,遮住了阳光,给他家晾衣服带来不便,甚至是中午在家也要开灯。王先生认为这些大树剥夺了他家享受阳光和光明的权利,多次要求物业管理公司想办法。物业管理公司认为大树不能移动,除非得到有关部门的许可,不过他们可以对大树进行修剪。但是王先生认为修剪不是办法,于是一纸诉状将物业管理公司起诉到了法院。

    本案业主王先生以小区树木影响其家的采光起诉物业管理公司,要求物业管理公司排除妨碍,给予其享受阳光的权利,是告错了对象,因为物业管理公司不能作为本案的被告。首先,小区的树木影响王某家的采光,这是相邻关系而产生的权利义务关系。物业管理公司对小区的树木不具有所有权,因此,物业管理公司与业主王先生之间不具有相邻关系,不能作为本案被告;其次,物业管理公司对小区树木只具有维护、管理,使其生长,达到小区绿化、美化的义务,而不具有将小区树木根除的权利。业主王先生家的采光受影响,是由于树木的自然生长所致,与物业管理公司的管理活动无关。

    另外,根据《民法通则》第83条的规定,不动产所有人或使用人行使权利,应给予相邻的不动产的所有人或使用人以行使权利的必要便利。这样对一方来说,因提供给对方必要的便利,就使自己的权利受到限制;对另一方来说,因依法取得了必要的便利,则自己的权利得到延伸。

    具体到本案,业主王先生是不动产房屋的所有人,而小区内树木是与小区土地紧密相连的,构成小区不动产的组成部分。通常情况下小区的树木属小区绿化配套的一部分,其产权应当属于小区内的全体业主共有。现业主王某家门的大树与其相邻,构成基于不动产相邻而产生的相邻关系。小区内树木属于小区全体业主共有,因此,本案相邻关系的主体应当是业主王先生与小区全体业主。所以王先生应当向全体业主主张权利,以全体业主作为被告。

    按照相邻关系的特征,是一方权利的延伸和另一方权利的限制,本案中,原告属权利延伸方,被告应当是权利限制方;原告采光的权利延伸为限制被告种植的树木的高度甚至需砍伐,被告的权利限制为其种植的树木不得超过影响原告采光的高度或者要予以砍伐。同时,处理相邻关系要考虑权利限制因此而受到的损失赔偿问题,即权利延伸方应补偿权利限制方因该限制所造成的损失。因此,如果原告的诉讼请求成立,要砍伐被告的树木,原告就应给予相应的补偿。以原告购房居住来看,这是生存、生活的必要条件;对住房的采光影响,直接关系到人的身体健康,对人的保护比对物的保护更为重要。因此,只要依采光标准确实影响采光,对原告关于住房采光的主张,就应予以支持。

    案例3、业主增设广告纠纷案
    某住宅小区,西侧规划建一商场,在商场附近一栋住宅楼一楼三户业主在购置房屋时就与开发商达成口头协议,将西侧房屋外墙拆除做门店使用,并装修三个广告牌。不久,二楼住户发现,一楼广告牌顶堆满了楼上

www.fang668.com 扔下的垃圾,而且下雨天噪音极大。因为,广告牌就在二楼住户窗下,因此,二楼住户便要求物业管理公司拆除。因物管公司与一楼住户多次协调没有达成一致意见,二楼住户认为物管公司未尽到职责,于是拒交物业管理费。其实,本案仍然涉及到相邻关系。一楼业主的广告牌影响二楼以上部分业主的休息,并影响其视觉、嗅觉,二楼业主可以要求一楼的业主停止侵害、排除妨碍。此时受影响的部分业主应向加害方的一楼三户业主提出排除妨碍的请求,不应向物管公司提出,更不能以此为由,拒绝交纳物业管理费。
论物业管理企业的管理范围
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