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房屋土建维修运作程序

http://www.fang668.com 日期:08-25 11:41:17| 物业维修|人气:372

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1.目的
规范房屋土建维修运作工作。
2.适用范围
房屋土建维修。


3.程序要点
3.1 标识管理 
3.1.1 各类标识牌、板、图、围栏、屏风等(除道路交通标志)由品质管理部和行政人事部按《标识和可追溯性控制程序》进行设计管理。
3.1.2小区道路交通标志由承包小区停车场道路交通设施工程的供方按国家有关标准制作、安装。
3.1.3 小区入伙后,由管理处负责将小区引导牌、宣传牌、楼层牌、消防疏散图、办公室及设备房房间标牌、设备标牌等按公司有关标准安装到位。
3.1.4 管理处办公室应按公司统一形象进行装修。
3.1.5 土建施工维修作业时,可能对业主造成危险的,应用带有警示的围栏、屏风进行围护。
3.1.6 库存的材料、备件等应标识,有用件与报废件应分开放置,防止误用。


3.2 使用管理:
3.2.1 建筑、设施使用管理
a.管理处应根据本物业的自身特点,编制房屋公共部分、公共设施及室外道路、场地的管理办法,并向业主公布。装修期间加强对装修户的控制,由业主造成的损坏,应按价赔偿或修复。
b.车场要加强巡视(监视),因驾驶、保养不当,造成交通设施损坏、道路场地的污染,应由责任人负责处理。
c.儿童乐园的设施应保证完好,应提醒业主不要让幼儿单独玩耍造成意外伤害。雨天,路滑的地面应设标识牌,防止业主意外滑倒。
d.外墙立面广告、屋面发射天线等小区资源应统一管理、经营。


3.3 维修管理:
3.3.1 维修责任划分。
a. 新建房屋在保修期内。
新建房屋,(来自:www.fang668.com)自每栋房屋竣工验收之日起,在规定的保修期内,由施工单位负责房屋的质量保修。竣工验收与业主进入的时间差,由建设单位负责。
2000年1月30日国务院279号令发布的《建设工程质量管理条例》规定建设工程的最低保修期限为:
a)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限。
b)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏,为5年。
c)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期。
d)电气管线、给排水管道、设备安装,为2年。
e)其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
f)建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算。
3.3.2 保修期满后
物业公司承担房屋建筑共同部位、共用设施设备、物业规划红线内的市政公用设施和附属建筑及附属配套服务设施的修缮责任。
业主承担物业内自用部位和自用

www.fang668.com 设备的修缮责任。
3.3.3 其他情况
凡属使用不当或人为造成房屋损坏的,由其行为人负责修复或给予赔偿。
3.3.2 保修期内管理办法
a. 保修期的计算应以法规及发展商与建筑施工单位、安装单位、设备供货单位的合同保修期限为准。保修期内,事务助理在《保修及外委小修工程维修单》填写维修内容,由施工单位负责各分项工程的质量保修。工程竣工日若距物业接管日过长,导致接管验收时保修期已满者,竣工验收与接管验收的时间差,由发展商负责质量保修,保修期顺延。
b. 保修期结束,保修单位结算保修金时,管理处应在结算申请书上如实填写使用方意见,并报公司品质管理部审核盖章。保修单位不履行保修义务,管理处有权拒绝签字。
3.3.3土建维修
a.计划
每年初,管理处工程部按公司规定制定公共建筑设施维修计划,填写《公共建筑设施保养计划》,报管理处负责人审核,经公司品质管理部批准后组织实施。
日常零星养护,主要通过每日巡查及当值安管员巡查、维修人员巡查、业主报告等渠道收集。在每日巡查时应注意所巡查范围内的公共设施状态。如发现设施损坏故障,应及时向管理处服务中心汇报,由服务中心填写《公共设施维修单》并交与维修人员,如应外委则填写《保修及外委小修工程维修单》。
新建、改建公共设施及管理用房由管理处提出需求,公司品质管理部审核,公司总经理批准。
土建中修、大修计划由品质管理部制定,总经理审查并确定方案。
b.实施
管理处委托的供方维修人员应按国家标准、规范、物业公司有关要求,按制定计划的时间对房屋共有部分的门窗、屋面、楼面和地面、装饰装修部分及道路场地等进行养护、修理,并在《公共建筑设施保养记录》上填写维修养护内容。
零修项目,应及时在《公共设施维修单》或《保修及外委小修工程维修单》上填写维修内容,并委派人员修复处理,零修项目不得超过三天。不能及时修复处理的应报告管理处负责人,并说明原因,由负责人按实际情况进行处理或向公司品质管理部报告。
有偿维修,事务助理在《用户维修服务单》上记录受理时间,并根据情况与客户预约,填写预约时间按时派维修人员上门维修,维修人员应在预约时间内上门维修,维修结束后由客户签名确认。
土建中修、大修,公共设施、管理用房的建造工程,由品质管理部选择供方(招标或指定合格的供方),组织订立有关合同,办理合同会签手续,并由品质管理部组织有关人员(相关管理处技术人员、品质管理部工程师或聘请的专家)进行工程施工监督。
c.检查
计划养护项目施工完毕后,由管理处负责人组织检查,并签署检查意见。
零星项目完工后,由相关人员进行检查并在《公共设施维修单》或《保修及外委小修工程维修单》上签署检查意见。
土建中修、大修,公共设施、管理用房的建造工程,由管理处现场监督。工程竣工后,由品质管理部组织验收。验收合格,填写《工程竣工验收证明》,由施工单位、管理处、品质管理部在单上签字盖章。不合格则由施工单位整改,进行复验。复验合格办理《工程竣工验收证明》,未办理《工程竣工验收证明》者不予结算工程款。
公司品质管理部每月组织一次全面检查,发现问题记录并通知相关单位。
d.处理
各种检查中发现的不合格项,应限时进行返工、返修。常见的问题上报公司进行预防、纠正。


3.4 备件材料管理:工程材料
3.4.1 根据楼宇正常运作或维修需要购置材料按《物品采购控制程序》执行。
3.4.2 工程材料入库建帐应符合财务及房屋管理的要求。
3.4.3 管理处应合理控制材料库存,减少资金占用。

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3.5 技术资料管理
3.5.1 国家、行业现行规范标准
品质管理部应通过因特网、书店、报纸等途径,收集、整理国家行业发布的新规范标准及老标准废止的情况,及时刷新索引,标识出标准规范的有效性。
3.5.2 工程(物业)竣工资料
根据《物业管理条例》,发展商应向物业公司移交一套完整的竣工资料。竣工资料的接管按《接管入伙控制程序》中的有关要求办理。
竣工资料为全体业主的财产,应保证其完好无损。合同期满退出管理时,应将资料交业主管委会。资料的借阅按《文件控制程序》执行。


3.6 组织对供方的控制
3.6.1 供方分类
I类  提供零星工程维修的施工方。
II类  提供房屋、公共设施大中修、更新改造工程承包商。
零星维修属于土建小修工程,土建中修、大修的分类参见本手册的名词、术语解释。
3.6.2 新供方评价
零星维修及日常养护应外委由管理处按《服务接受控制程序》初审内容要求进行评价。符合要求者拟定为合格供方,列入管理处合格供方名单。
当发生土建维修保养、土建中修大修、更新改造、房屋建造、缺陷整改、贵重工程材料采购等项目,应由品质管理部组织公开招标或议标。品质管理部组织评标小组,负责开标、评标。凡符合《供方初审记录》初审内容要求者,拟定为合格的供方,填写供方初审记录,由总经理审批通过后,列入合格供方名单。
3.6.3 供方选择
由管理处从合格供方中初选2-3家符合条件者报品质管理部审核,品质管理部审核后确定一家报总经理批准并办理合同会签手续,具体按《服务接受控制程序》执行。
中修、大修更新改造等工程由品质管理部组织公开招标,选定2名拟中标单位报总经理决策,确定中标单位。
3.6.4 供方的评价
土建供方应每年至少进行一次评审。土建小修工程的供方由管理处进行评价,品质管理部审核,评审结果为不合格的供方从管理处合格供方名单上去掉。
分包中修、大修、更新改造工程的供方按《土建供方监控评价表》进行评价。未发生的条款,不评分,最后计算得分率(即折算到百分制)。得分率85%为合格。合格供方经总经理批准后列入《合格供方名单》,以备再选用。评审结果为不合格的供方,经总经理签字后,将从合格供方名单上去掉。
3.6.5 供方档案
品质管理部应建立并保存土建中修、大修、更新改造工程的合格供方档案,档案内容包括:评审记录、资质证书或营业执照复印件及合格供方名单。管理处建立土建小修工程的合格供方档案,保存所有土建合格供方的档案备查。
3.6.6工程质量监督及验收
对I类供方的日常检查、监督,由管理处进行。管理处应按合同或约定及有关维修标准,对供方是否按维修计划、约定进行维修,予以确认,对照物业公司标准,检查维修质量是否达标。合格则在维修记录上签字。管理处的确认(签字)不免除供方对不合格维修进行返工、返修的责任。公司品质管理部每月对物业状况进行一次检查,发现质量问题,(来自:www.fang668.com)在《月检情况记录表》中记录并通知管理处。属于供方的问题,由管理处负责监督其整改。
大中修、更新改造工程由公司品质管理部派有关工程师进行现场监督。工程竣工后,由供方(包括发展商)、管理处、品质管理部共同组成验收组进行验收。验收时应核对实物工程量是否与设计图纸相符合,是否满足实际使用功能要求。对工程量进行实测实量。对分部、分项工程按国家有关验评标准进行评定,最后评定单位工程是否满足合同上的质量等级。按实际需要及有关规范交接竣工图及使用说明书。对验收中发现的质量缺陷按议
定时限整改后进行复验。验收合格后,由三方在《工程竣工验收证明》签字盖章。


3.7 管理绩效评定:房屋完好率,维修及时率,维修合格率
3.7.1 房屋完好率
房屋完好率是指:完好房屋的建筑面积加上基本完好房屋建筑面积之和,占总的房屋建筑面积和百分比。即:
房屋完好率=(完好房建筑面积+基本完好房建筑面积/总的房屋建筑面积)×

www.fang668.com 100%
每年年底,由品质管理部组织管理处按国家《房屋完损等级评定标准》进行复核评定,计算出每个物业的完好率。房屋经过大、中修竣工验收后,应重新评定调整房屋完好率(但是零星小修后的房屋不能调整房屋完好率)。正在大修中的房屋可暂按大修前的房屋评定,但竣工后应重新评定。新接管的新建房屋,同样应评定完好率。
3.7.2 维修及时率
维修及时率=(用户维修服务及时维修宗数/用户维修服务总宗数)×100%
每月管理处汇总统计《用户维修服务单》计算维修及时率,填写《维修回访统计表》。当接到用户维修预约,在规定时间内上门视为及时(允许有15分钟的偏差时间),否则,视为不及时。
3.7.3 维修合格率
维修合格率=(用户维修服务合格维修宗数/用户维修服务总宗数)×100%
每月管理处汇总统计《用户维修服务单》计算维修合格率,填写《维修回访统计表》。同一宗维修项目在3天内没有进行返修,该宗维修服务视为合格。


4.相关文件与记录:
QP25《标识和可追溯性控制程序》
《建设工程质量管理条例》
《房屋完损等级评定标准》
《物业管理条例》
QP16《服务接受控制程序》
QP01《文件控制程序》
QP19《接管入伙控制程序》
QP15《物品采购控制程序》
QR-027 《合格供方名单》
QR-056 《月检情况记录表》
QR-FG-001 《公共建筑设施保养计划》
QR-FG-002 《公共建筑设施保养记录》
QR-FG-010 《保修及外委小修工程维修单》
QR-FG-011 《工程竣工验收证明》
QR-FG-012 《工程结算协议书》
QR-FG-013 《供方初审记录》
QR-FG-014 《土建供方监控评价表》
QR-FG-025 《用户维修服务单》
QR-FG-026 《公共设施维修单》

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