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物业管理培训-资金的管理

http://www.fang668.com 日期:08-25 12:33:13| 财务管理|人气:727

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    (一)学习要求

    掌握物业管理资金的概念,了解物业管理启动资金与日常物业管理资金的来源及其管理;掌握物业管理资金的使用方向和使用原则,掌握物业管理资金的预算管理工作。

    (二)学习重点

    1、物业管理资金及其管理

    (1)物业管理资金的概念
    物业管理资金是为保持物业及附属设备的状态完好和使用安全,充分发挥其各项功能以满足需要而投入的货币总和。物业管理资金根据所处阶段的不同,可分为物业管理启动资金和日常物业管理资金。

    (2)物业管理资金的管理
    概念
    物业资金的管理是物业管理企业对物业管理资金的筹措、使用、运作所进行的财务管理活动的整个过程。

    管理对象
    物业管理企业所能支配或将要支配的物业管理资金。

    管理目的
    物业管理企业有计划、低成本、最大限度地筹集物业管理资金和提高该资金的运用效率和运用效果,保证物业管理工作的高效开展。

    2.物业管理资金的来源和管理

    (l)物业管理启动资金
    概念
    物业管理启动资金是指物业管理企业开展物业管理工作初始阶段所需各项必要开支的资金及物业公共设施专用维护基金。

    内容及来源
    一部分是用于物业管理企业形成、建立、组成所需的资金,如物业管理企业的注册资本、办公场所的购置或租金、办公用品购置、职工薪金等,这部分资金主要由房地产开发企业、单位组织及个人出资、入股形成;另一部分是物业公共设施专用维护基金,主要用于物业机构所属物业的意外事故大修及日常维护,这部分资金一般应由物业主按一定比例和方法缴纳形成,也可由政府出资设立或按一定程序、办法由社会或开发建设单位出资建立。
    物业管理启动资金的管理:其中物业公共设施维护基金的管理一般应由物业管理委员会设账,存入银行专户,掌管这项基金。同时,委托物业管理企业实际操作使用,并做到专款专用,实际操作使用时报物业管理委员会批准并接受监察。这项专用基金应划给物业管理企业还是物业管理委员会管理,应视具体情况而定,一般不宜划给物业管理企业直接掌管使用。新建物业的物业公共设施专用维护基金应在确保安全的前提下,从事适宜的短期投资,使其产生最大增值收益。

    (2)日常物业管理资金
    来源
    包括物业管理服务费、物业管理机构开展多种经营的收入、其他收入等。其中物业管理服务费收取应考虑物业产权人、使用人的经济承受能力及各项物业管理服务的价值补偿,由物业管理委员会、物业管理企业、政府物价管理部门几方面综合考虑,共同协商决定。

    ②日常物业管理资金的管理
    1)收取、使用上的管理。重点在于及时有效地收取各种管理费用,并做到有计划地使用,量收支出,专款专用,不挪用、多用或少用。
    2)财务上的管理。应加强财会制度的建立与监管力度,杜绝内部出现财务漏洞,避免发生意外事件,防止贪污、冒领现象的发生,并注意安全保卫工作。

www.fang668.com     3.利用会计手段进行经济管理

    (l)会计的基本知识及会计制度
    会计的概念
    会计是经济管理活动的重要组成部分。会计是通过收集、加工和利用以一定货币单位作为计量标准表现的经济信息,对经济活动进行组织、控制、调节和指导,促使人们比较经济得失、权衡利弊讲求经济效益的一种管理活动。

    ②会计的基本职能:核算和监督。
    l)核算是会计的首要职能。主要从价值上反映核算单位的经济活动状况及成果。
    对会计监督可分为事前、事中、事后监督三种,主要通过对价值指标的监督,防止核算单位经济活动的偏差与失误,保障核算单位财产免遭损失。

    ③会计法规体系
    我国会计法规制度按它们之间的相互关系,可分为三层:第一层是基本法,即(会计法)、(预算法)等国家法律;第二层是国家财政部根据基本法制定的对所有单位的会计核算工作均有约束力的会计准则;第三层是由各基层单位自行制定的单位内部会计制度。这三个层次的关系是第一层统驭第二层,第二层统驭第三层,三个层次共同构成物业管理单位的会计制度。

    (2)通过会计报表分析提高经济效益

    会计报表的概念
    会计报表亦称财务报告,是会计核算的结果,是反映会计主体财务状况、经营成果和财务收支情况的书面文件,是财会部门提供财会信息的一种重要手段。

    ②会计报表的构成:会计报表一般由主表、附表和报表附注三部分组成。
    l)主表包括资产负债表、损益表和财务状况变动表(或现金流量表)。
    2)附表根据各行业、各单位的特点而有所不同。
    3)报表附注是对表内有关项目所做的必要解释。
    会计报表对外提供时,一般还附有财务状况说明书,这是会计部门向管理者说明情况、提出建议及其他要说明情况的书面报告。

    ③会计报表分析的意义
    物业管理者根据提供的会计报表,通过一定的技术方法,对物业管理单位的资金管理、经营状况进行过程分析和结果比较,总结经验,揭露问题,以提高物业管理经营水平和经济效益。

    4.物业管理资金的使用与运作

    (l)物业管理资金的性质
    物业管理资金的性质由多种因素决定。根据物业管理资金所有者的不同,可划分为国有资金、集体所有资金、私有资金及混合多产权所有资金;根据物业管理对象和目的的不同,可划分为经营性资金和消费性资金。物业管理资金性质的不同决定了物业管理经营者对物业管理资金管理和使用方式的不同。

    (2)物业管理资金的使用
    物业管理资金使用要实行总量控制法,既要集中统一计划,又要保证一定的灵活性。具体包括三方面:

    ①成本性资金支出与使用:
    成本性资金支出,是物业管理服务在一定日期内发生,用货币形式表现的劳动生产耗费。其包括劳动对象的耗费、劳动手段的耗费和劳动力的耗费三方面。成本性资金支出是必需的,是不产生资金回收的,是向社会提供劳务时必须耗费的成本性支出。这些资金转化为劳动产品的价值,为社会所承认。这是物业管理企业必须保障的,是物业管理企业生存的基本条件之一。

    ②公益性资金使用
    公益性资金使用是物业管理企业必须承担社会责任与义务的资金性支出,如向社会福利事业捐资、做公益性广告等,这是物业管理企业必须支出的、无资金回收的支出。这部分支出数量不固定,也不经常发生,物业管理企业却不能忽视它的存在。这部分资金为物业管

www.fang668.com 理企业的生存与发展奠定良好的基础。

    ③投资性资金支出与使用
    投资性资金使用是为了筹集发展用资金而使用的资金,主要是把暂时不用或缓用的物业管理资金用于收益性投资支出以求得更大的资金回报。投资性资金支出一定要选好投资方向,注意资金的安全性、资金的回收周期,同时注意这部分资金占物业管理资金整体的比例额。

    (3)物业管理资金的使用原则
    ①保障物业管理需求的原则。物业管理资金使用要首先满足物业管理工作的需要。
    ②节约支出,合理收益原则。对成本性资金支出,要厉行节约,做到合理支出;对投资性支出,要有目的、有步骤,在考虑收益的同时,注意回避投资风险。
    ③制约性支出使用原则。建立资金使用的审批制度、监督制度和财会制度,使资金使用过程中存在相互制约机制,保证物业管理资金得到安全、合理、有效的使用。

    (4)物业管理资金使用的责任制
    在遵守国家相关法律和单位财会制度的基础上,建立、健全物业管理企业内部有效的管理体制,即物业管理资金的使用由单位领导负领导责任,财务人员负管理责任,使用人员负使用责任,领导下达资金使用指令和计划,财会人员负责把资金拨到使用者手中,三方面相互监督,共同完成资金的使用过程;并落实监督审核制度,通过对物业管理资金使用方式、使用金额、使用时间及使用效果的监督和考核,保证物业管理资金的使用效果。

    5.物业管理资金的预算管理

    (l)物业管理资金预算的准备工作
    ①物业管理资金预算管理的概念
    物业管理资金的预算管理是以物业管理目标为导向,以提高管理效益为出发点,以财务管理体系为保障,全面控制物业管理与经营活动的一种计划管理模式。
    ②物业管理资金预算管理的前提条件
    1)扎实的会计工作和基础管理工作;
    2)对完善的制度体系;
    3)好的领导体制与领导集体;
    4)要充分利用管理会计的职能。

    (2)物业管理资金预算编制程序和编制原则
    ①物业管理资金预算编制的程序
    一般都先由预算专业部门负责,如财务预算处根据往年的资金使用情况及预测今年物业管理的发展和现有管理资金的掌握情况,于每年初或上年底编制出本单位的资金预算计划,报领导审批,待审批后执行。对规模较大的物业管理企业,应采取分层编制,层层审核把关,最后汇总论证,再经横向、纵向讨论论证,经几个回合讨论,把集中制定和分散制定方法相结合,最终制定一个合理科学的资金预算方案。预算编制可以自上而下,也可以自下而上,或是上下结合论证式。
    ②物业管理资金预算编制的原则
    1)目标性原则。即预算编制应围绕物业管理经营目标进行。
    2)全面性原则。凡是与物业管理经营目标相关的经济业务活动都要纳入预算范围,预算编制尽可能全面、系统、平衡、完整。
    3)预算单位与周期性原则。预算编制应确定预算单位的大小和范围,并确定预算周期。
    4)人本原则。预算应考虑人的因素,使之成为有激励效益的预算。

    (3)物业管理资金预算编制的方法
    ①固定成本预算编制法

    1)日常综合管理费用成本预算公式
    P=∑Pi (i=l,2……,n)

    2)人工费用成本预算公式
    P1=∑(Ni×Wi)( i=l,2……,n)

    3)行政办公费成本预算公式
    P2= F0(1+i%)-F0’

    4)公用水电费预算公式
    P3=∑Q电i× P电+∑Q水i×P水

    5)保安服务费预算服务公式
    P4=∑Fi = F1+F2+F3

    滚动预算编制法

    即将预算周期始终保持在一个固定期间,如一年、一季度或一个月,连续进行预算编制。具体编制方法是先制定一个周期的预

www.fang668.com 算,在执行过程中进修改预算边制定下一个周期的预算。

    (4)物业管理资金预算管理的方法

    主要有以成本为中心的预算管理方法和以现金流量为中心的预算管理方法。以成本为中心的预算管理方法将成本预算层层分解到人,着眼于降低成本;以现金流量为中心的预算管理方法控制现金流入流出,尽量做到用最少的钱办更多的事。另外,还有以利润或出资人利益为中心的预算管理方法、以资本预算为中心的预算管理方法。

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