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物业管理法规运用技能试卷

http://www.fang668.com 日期:08-25 13:15:43| 物业管理培训|人气:370

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    一、是非判断题(对的打"√",错的打"×",共30分,每小题2分)
    ( × )l、行政处分是对公民和法人违反行政管理法律法规的行为所实施的制裁措施。
    ( √ )2、行政诉讼在审理中不能调解。
    ( √ )3、分期开发尚未完成的住宅区,只能成立临时业主委员会。
    ( √ )4、法律关系的实质就是主体的权利和义务关系。
    ( × )5、违约责任一般为过错责任。
    ( × )6、行政法规是由国务院所属各部、委根据法律法规所颁布的规范性文件。
    ( × )7、公平责任同样适用于精神损害赔偿场合。
    ( √ )8、新设立的物业管理企业,其资质等级按照最低等级核定,并设一年的暂定期。
    ( √ )9、在复有法律关系中存在主体法律地位不平等。
    ( × )10、物业管理委托属于具体委托。
    ( × )l1、行政调解不具(www.fang668.com)有法律效力。
    ( √ )12、法律规范的中心规范是行为规范。
    ( × )13、在我国,仲裁是两审终审制。
    ( × )14、合同成立时合同生效。
    ( √ )15、合同附件与合同正文具有同等法律效力。
    二、简答题(20分,每题10分)
    1、物业管理合同一般包括哪些主要条款?(10分)
    答案要点:
    合同一般主要包括八项条款
    ①当事人的名称或者姓名和住所
    ②标的
    ③数量
    ④质量
    ⑤价款或者报酬
    ⑥履行期限
    ⑦地点和方式
    ⑧违约责任及解决争议的方法      第二条和第八条各2分,其余每条各1分
    2、物业管理企业的权利与义务有哪些?
    答案要点:
    建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》指出,物业管理公司的权利是:
    1)物业管理企业应当根据有关法规,结合实际情况,制定小区管理办法;
    2)依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理;
    3)依照物业管理合同和有关规定收取管理费用;
    4)有权制止违反规章制度的行为;
    5)有权要求管委会协助管理;
    6)有权选聘专营公司(如清洁公司、保安公司等)承担专项管理业务;
    7)可以实行多种经营,以其收益补充小区管理经费。
    物业管理企业的义务是:
    (1)履行物业管理合同,依法经营
    物业管理企业的义务,首先是履行合同,对合同规定的事项要全面履行。
    1)管理服务合同一经签订,受国家法律保护,合同义务受国家法律监督。如果物业管理企业不全面履行合同,要承担相应的违约责任。
    2)不得擅自变更和解除管理服务合同,双方必须信守合同。如果发生新的情况,要经双方协议重新达成新的合同。任何一方当事人都不得擅自变更或解除合同,也不允许单方拒绝履行或者变更已经订立的管理服务合同。
    3)依法解决管理服务合同中的纠纷。一种是通过协议解决纠纷,一种是通过有关主管部门的调解解决,也可以向人民法院起诉。
    (2)接受管委会和住宅小区内居民的监督
    (3)重大的管理措施应当交管委会审议,并经管委会认可
    (4)接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导
    权利与义务答出主要要点即可,每条1分
    三、案例分析(50分)
    (一)某小区四楼业主张某向管理公司投诉五楼业主李某,称李改造住房时将客厅一角加建了一厕所,由此对其生活带来了不良影响(张家在客厅时常闻李家冲厕水声),要求物业管理公司进行处理。
    问:物业公司应如何解释或者处理?理由是什么?(15分)
    答案要点:
    物业管理公司应告知住户,此类事件可在物业管理公司配合下先协商解决,如协商不成住户可向法院提起诉讼。(假设物业管理公司并未超越权限审批楼上住户的装修方案)。3分
    其理由为:
    (1)在物业管理委托合同无特别规定的情况下,物业管理公司的权限范围不包括对住户装修方案的审批,只应对报修的业主尽告知义务,要求其按照《住宅使用说明书》进行使用。4分
    (2)业主装修属于对自己所有财产的处分,在不影响其他使用人的情况下是合法的。但是本案中楼上业主改变楼宇使用结构,给楼下业主造成损害。4分
    (3)根据《民法通则》,楼上楼下属于相邻关系,楼下业主是否起诉则以造成损害的严惩程度而定。  4分
    (二)某小区业主黄某一家人"五一"旅游后回到家,发现家里积满污水,经查是与楼上相连处的下水道(管)漫出。事后,小区物业管理公司称:下水管道是畅通的,因此不负管理责任。开发商则称:此楼己通过综合验收,是合格的,包以也无责任。黄某于是投诉到消费者协会。
    问:你如何看待此次事件?(10分)
    答案要点:
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p;  (1)下水道漏水,物业管理公司应协助业主查明原因及情况:4分
    (2)如在保修期内,由开发商负责维修,如确属先天质量缺陷,亦同。3分
    (3)此外其他情形,则由物业管理公司负责维修。3分
    (三)2000年10月,某房地产公司在拟建花园住宅小区的报批文件和图纸说明,住宅楼为17层,第一层为本楼地下停车场。办完审批手续后,该小区于2000年11月破土动工,并做售楼广告,称房地产公司将为本楼住户提供地下停车场的停车位。2001年年底该楼预售完毕,张某等52户均在售房合同中约定:由房地产公司提供地下停车场的停车位。交付使用后,张某等户在地下停车场停车时得知停车场已转让给小区的物业管理公司,小区住户使用需交纳5元/天的停车费。张某认为购买了楼房就自然取得了地下停车场的部分所有权,他不应付费。为此,张某等数十名住户与房地产公司交涉,但房地产公司则称合同约定的提供停车位是有偿提供,未说明是无偿提供。鉴于协商不成,张某等诉至法院,要求判决房地产公司对地下停车场无处分权,转让行为本身不合法,合同无效。
    请你运用所学的物业管理法规相关知识对本案进行分析处理。15分
    答案要点:
    (1)停车场在建筑物内形成了一定空间,四周的范围明确是具有独立的出入口,已经构成了与住房相区别的特定物,在构造上和利用上具有独立性,因此停车场所有权仍归房地产公司所有。3分
    (2)本案中不能认为因张某等购买了楼房就自然取得了地下停车场的部分所有权,即区分所有建筑物的共用部分。而对于合同上的约定:房地产公司提供地下停车场的停车位,不能认为房地产公司对地下停车场所有权的放弃。因此,房地产公司对地下停车场仍有处分权,换言之,物业管理公司对停车场的取得合法有效。4分
    (3)对于张某等业主信赖利益的损失,如房地产公司售房广告的内容,由于合同已生效履行,故本案中不存在缔约过失责任的承担问题。因为缔约过失责任是指在合同成立前的缔约过程中,因缔约人一方致合同不成立或无效所具有的过失而承担的责任。4分
    (4)但本案例中,房地产公司称房地产公司将为本楼住户提供地下停车场的停车位。没有尽详尽告知的义务,即没有告知消费者房地产公司提供的停车位是属于所售楼房的一部分,还仅是公司为购房消费者能够提供的一种有偿服务。它没有告知消费者停车场的所有权或使用权的划分,且有一种误导的嫌疑,对消费者造成信赖利益的损失,应该负一定的责任。但由于我国现行法律没有规定,业主们很难得到这方面的损失赔偿。4分
    (四)某物业管理公司不与小区业主委员会协商,擅自将所管辖住宅小区的所有楼内一层电梯旁的公共部位300余平方米出租给他人设摊经营。该住宅小区业主委员会认为,在购房时,已将该公共部分摊入所购房屋的建筑面积之中,对此公共部位让与他人经营是一种侵权行为,经交涉无果,遂一纸诉状将物业管理公司告上法庭。被告辩称:物业管理公司作为住宅小区的管理者,有权将楼内一层电梯旁的公共部位出租给别人设摊经营。
    请你运用所学的物业管理法规相关知识对本案进行分析处理。10分
    答案要点:
    (1)我国《物业管理条例》第五十条规定:"物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。""物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。"
    我国《民法通则》第78条规定:"财产可以由两个以上的公民法人共有。" 物业的共有是指两个或两个以上的权利主体对同一项物业共同享有的所有权。共有权利主体称为共有人,客体称为共有物业,各共有人之间因物业共有而形成权利义务关系称为共有关系。物业的共有可分为按份共有和共同共有。除夫妻共同共有和家庭共同共有的物业,大都属于按份共有。在住宅小区的大厦中,大门、楼梯、电梯、大厅等都属于业主共有财产。
    《民法通则》第106条规定:"公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产,侵害他人财产、人身的,应当承担民事责任。" 5分
    (2)本案中的物业管理公司将属于业主所有的一层电梯旁的公共部位300余平方米出租给一单位设摊经营,是一种对财产使用权的处分行为,它的行为侵害了部分业主对公共部分拥有的使用权,物业管理公司应承担相应的民事责任:停止侵权,返还违法所得,赔偿损失。3分
    (3)物业管理公司要出租共有房屋部分,必须征得大多数业户或业主委员会同意,且收益要归全体业主所有。2


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