(www.fang668.com) 专业的工程资料网站
建筑文章频道 :建筑工程管理 公文写作范文 房地产知识 物业管理
当前位置: 建筑工程之家建筑文章频道物业管理物业管理培训智能小区管理

智能小区管理

http://www.fang668.com 日期:08-25 13:20:43| 物业管理培训|人气:343

智能小区管理,物业管理培训,物业管理培训心得,物业管理员培训 ,

    一、智能小区

    1、智能小区的起源

    从智能建筑的发展历史来看,智能小区的发展晚于智能大厦,其很多概念来源于智能大厦,但由于其功能要求的特殊性,在技术实现上,有其独特之处。

    (1)智能大厦

    根据智能大厦设计目标和智能建筑业数年来的发展和实践,智能大厦的含义和构成已经基本上有了公认的标准和规范。美国智能大厦研究机构认为:智能大厦是指具通过将建筑物的结构、系统、服务和管理四项基本要求以及它们之间的内在关系进行最优化,来提供一个投资合理的、具有高效、舒适、便利的环境的建筑物。智能大厦的构成一般公认包括以下三项基本内容:办公自动化(OA)、通信自动化(CA)和建筑自动化(BA)。在智能大厦的系统构成当中,建筑自动化包括了设备自动化管理、消防报警自动化和安全保卫自动化。它通过设备的自动化管理为大厦提供了一个方便、舒适、高效、节能和安全的办公和居住环境。

    智能大厦的各种自动化系统的基本构造模式都是采用集散式系统。即,具有一个集中的控制中心,也有独立的控制终端、执行机构、传感器等等,各个模块通过布线系统互连在一起。办公自动化系统以计算机网络系统为基础,计算机网络系统在物理拓扑结构上也是一个以布线系统为基础的星型结构。因此,作为智能大厦各个系统的基础,结构化的综合布线系统是最基础的设施。而将这种功能、结构及系统理论引入到民用住宅当中,就形成了一个全新的概念--智能住宅。

    (2)智能住宅及智能小区

    随着时间的推移,由于国家发展小康住宅建设的迫切性及高层次的要求,智能住宅愈来愈具有更为广泛的需求基础,尤其对房地产开发商形成更强烈的刺激。而物业管理则是将一定范围内或一定数量的智能住宅分区划分,进行统一管理与控制。自从九十年代中期智能住宅小区的概念首次在国内提出以来,各地智能小区建设的发展开始形成旺势。与智能大厦相比,智能住宅小区的系统构成更注重于满足住户在安全性、舒适的居住环境、便利的社区服务和社区管理、具有增殖应用效应的网络通信等方面的实现的和个性化需求。

    所以,应当说智能小区的概念和思路来源于智能建筑,世界上第一座智能建筑是美国UTBS公司于1984年1月在康涅狄格州所建成的"城市广场"大厦(City Plaza)。该大厦以当时最先进的技术控制空调设备、照明设备、防灾和防盗系统、电梯设备、通信和办公自动化等。通过计算机网络通信技术、计算机控制技术以及自动化的综合管理,该大厦实现了方便、舒适和安全的办公和居住环境,并具有了高效运转和经济节能的特点。此后,智能大厦在世界各地蓬勃发展。我国在八十年代末开始引进智能建筑,首先出现于北京、上海,随后在广州、深圳、杭州、成都等地的新建筑中也部分或全部考虑实现智能化。

    2. 现阶段智能小区构成

    (1)智能住宅小区结构

    智能住宅小区的自动化系统结构的重点在于以下几个方面:安全防范、物业管理及社区服务、信息通信。传统的住宅小区的弱电配套系统包括电话网和有线电视系统(CATV),在安全防范方面也可采用电视监控系统以及门铃对讲等等。智能住宅小区的系统结构有这样的特点:首先采用先进的、符合标准的技术和设备;同时所有的系统均采用集散式的构造方式,既具有分散于各个住户的终端或设备,又通过网络集中到一个管理或控制中心,中心提供公共信息资源,或者对各个住户提供集中安全监控;最后,所有的智能系统既可独立,又可以在计算机网络的基础上实现集中管理。

    (2) 智能住宅小区提供功能

    根据系统构成的划分,智能住宅小区应提供的功能如下:

    住户管理
    - 住户门窗的红外监控、破碎感应及侵入报警
    - 门磁状态监视报警
  &n

www.fang668.com bsp; - 老人、儿童及病人服务紧急报警
    - 煤气泄露报警
    - 三表自动抄表收费

    园区管理
    - 园区统一有线电视转发
    - 园区范围红外监控报警
    - 电子巡更管理
    - 停车场管理
    - 出入口管理

    计算机网络
    - 互连网应用
    - 电算化物业管理
    - "一卡通"(IC卡应用)
    - 小区电子银行
    - 小区虚拟商场
    - 证券行情和交易委托
    - 小区智能系统的连网集成

    二、国内智能住宅小区状况

    1. 基本建设情况

    我国是从八十年代末期引入了智能小区的概念。国内第一个建成由电脑风格覆盖的住宅小区是江苏无锡蠡湖泰德新城,它在实现了住宅园林化的同时,还实现了住宅智能化。泰德新城着眼于21世纪社区功能和居民工作、生活方式和性质的改革,提出并实施了社区多媒体公益网,可以使小区内各机构之间资讯互通,资源共享,并可连接国内外大型网络,建筑物之间由高速网络线路相连,并辐射至每个房间,可将图文电视、有线电视、卫星通讯、金融电子、公用数据交换等多种信息服务向社会提供。

    深圳首家智能化小区是中央花园,中央花园除电脑和数据通信端口与世界联网外,住户还可享受金融股票即时交易、网上购物、电子银行服务、应用远程教学及医疗系统等资讯娱乐服务。但是早期的智能小区无论是从层次还是从科技含量上来说,精品很少。这种情况近年来有所改善。以深圳市的梅林一村住宅小区为例。这个小区总建筑面积约80万平方米。住宅建筑面积约67万平方米,其中各类户型住宅共6888套,由65栋多层住宅、25栋中高层住宅和6栋高层住宅组成。

    采用:"以智能住宅为基本单位、智能物业管理中心为中心节点,有线电视宽带(HFC)网为数据传输媒介"的智能小区系统模式。具有安全自动化(SA)、通信自动化(CA)和管理自动化(MA)等适合住户需要的功能。另外还有邮电部试点开发的上海电信二村智能住宅小区(300户)及在成都由西南交大科技发展有限公司开发的交大智能小区(1900户),它们代表了基于几种不同技术方式,可以说是现今中国实现小区智能化完整解决方案的典型模式。

    2. 技术实现情况

    对于智能小区来说,要实现以上功能要有许多与之配套的技术及产品。可是据目前了解到的情况显示,国内在智能建筑方面的产品几乎是空白。尤其是智能小区的核心产品--用户终端。仍以深圳市的梅林一村住宅小区为例,其使用的用户终端是从美国MOORE公司引进的,这样一来无论是从工程施工的进度(其产品运输、抱关等待时间较长)还是从特殊的技术改动等方面来说,都不是上乘之选。不过最近以西南交通大学科技公司为代表的国内的高科技企业推出了完全由我国自行研制开发的专为中国家庭设计的新一代智能住宅终端产品销售--NDT。不仅填补了国内空白,而且为我国的智能住宅建设提供了最积极的原动力。(关于NDT的详细情况见拙着《一个基于以太网的智能住宅小区智能方案》)

    3. 开发中应注意问题

    智能小区的开发商可根据项目定位来决定采用那些智能子系统,以及功能实现的档次。在住宅智能系统的规划和建设中,我们认为开发商要重点考虑以下几个要素:

    计算机网络系统应该作为智能化系统的建设重点。在计算机网络的基础平台上,可以构筑多种应用系统,如国际互连网接入、物业管理、社区服务等等。计算机网络系统具有非常好的可扩充性和可扩展性,可以实现投资保障。

    在考虑小区计算机局域网接入互连网的方案以及小区内网络传输介质方案时,要慎重考虑今后可以获得的资源支持、技术标准的发展和限制。

    小区内连接各个住户和办公室的网络传输介质包括电话布线系统、有线电视布线系统(光纤电视网)、电源布线系统和计算机网络布线系统(五类双绞线),这些传输介质应该作为小区

www.fang668.com 的基本传输介质。

    根据功能实现位置的分布,应该尽可能采用集中管理的应用系统。园区安全管理除了电视监控系统之外,电子巡更、停车场管理和出入口管理可以采用一个安全管理系统来实现。住户管理可以采用一种设备来实现各种智能化管理目标,并通过现有的网络传输介质(电话、CATV、计算机网络布线等)实现与中央管理系统的互连,以减少投资和管理成本。我们推荐一种通过小区有线电视电缆或计算机网络连接监控中心的数字终端设备(CDT/NDT)来实现住户的安防、报警和三表收费功能。

    尽可能采用先进的、成熟的和标准化的技术和高质量的产品,避免重复投资、增加管理上的不便和增加维护成本。

    三. 智能住宅的发展

    在我国新的国家发展战略中,党中央和国务院将我国的房地产业作为新的国民经济发展的热点,同时建设部也提出了住宅建设的目标,即在保证量的提供的基础上有步骤地提高质的档次。各地政府建设主管部门和房地产开发商非常重视智能住宅小区的开发,并立即投入了工程和市场实践。以深圳市为例,市政府统一规划提出了"八金工程",其中的第一"金"即"金信工程"便提出"以实现家庭信息化"为目标,基本实现三电(电话、电视、电脑)一体,三线(电话线、数据线、有线电视电缆线)合一。要求今后在住宅建设上撤除围墙和防护栏,通过运用信息技术改善居住环境、强化物业管理,为居民提供安全、舒适、方便、设施配套的住宅小区。可以预见,随着我国综合国力的增强,人民生活水平的逐步提高,计算机使用的普及及小区智能技术的日渐成熟,智能技术应用于住宅及小区的做法将被逐步推广应用,并将最终成为一个新型小区是否完整的重要标志。

    中国人口众多,并且中国政府致力改善居住状况及条件。因此,房产开发行业将继续蓬勃发展下去,如何在竞争中吸引更多客户,创造更大利润?事实证明,引入智能化将是最有效的手段。

    四. 结束语

    简单地说,智能小区的出现是房地产业与计算机网络通信技术相结合的产物。网络通信技术所带来的应用前景是不可限量的,而且普及应用的速度和网络技术本身的发展速度也是无法预言的。九十年代是信息产业和信息技术产业飞速发展的年代,网络通信技术的应用已经开始成为各行各业投资的重点。房地产开发商应该抓住当前的机遇,占领时代发展的制高点,让居民住宅小区的住户享受网络通信所带来的各种信息服务。

智能小区管理
物业管理培训,物业管理 - 物业管理培训,物业管理培训心得,物业管理员培训