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港式物业管理专题介绍(五)

http://www.fang668.com 日期:08-25 13:20:45| 物业管理培训|人气:644

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    五、业主参与大厦管理的形式

    当业主购买多层建筑物的单位时,亦同时拥有该大厦不可分割的业权份数,因此参与该大厦的日常管理应该是业主的基本权力。在香港,业主参与大厦管理形式通常有三种:即业主委员会、业主立案法团及互助委员会。

    (一)业主委员会

    通常大厦公契里都列明了业主委员会的组成方法及动作程序。因此,其权利与责任同样来源于大厦公契。委员会的任务主要是协助加强各业主与管理者的沟通,并就大厦管理的重要事宜向物业经理提供意见及作出建议。

    管理者通常有责任在大厦入伙一年之后召开业主大会,并选举产生业主委员会。此后业主委员会须每年召开一次大会,每次召开大会及讨论内容均须按一定的民主程序进行。业主委员会通常包括主席、副主席、秘书等职位,并且所有会议须有详细记录及保存在一个固定地方可供其他业主查阅。业主委员会通常不少于五名成员(依大厦单位个数而定),任期为每三年一届。除了每年召开年会以外,亦应该按管理者的要求,随时召开会议。至于业主委员会的权限可大到召开全体业主大会,如大会通过多数决议案后,可给管理者三个月书面通知而终止管理公司的服务。但是通常在大厦入伙后的头两年,业主委员会是不可发出类似的终止通知的,业主委员会具体权限还看大厦公契是如何规定的。

    (二)业主立案法团

    业主立案法团是根据《建筑物管理条例》规定而成立的独立法人组织,具有法人地位、资格及诉讼权力。所以法团在法律上代表所有业主管理该物业的公共地方与设施,可以任免物业经理或物业管理公司及监督其工作表现。

    成立法团的第一步就是召开业主大会,并选出管理委员会,然后再由委员当中选出一名管理委员会主席,如公契有规定还须选出一名副主席,另外还要选出一名司库与一名秘书(但这两个职位不一定要由委员担任)。管理委员会成立后28天之内,必须按照条例向土地注册处处长申请并把各业主注册后方成为法团。有了业主立案法团,各业主在该建筑物所享有的权利、权力、特权及所负责任等就都交给了法团去运用及执行。

    事实上,法团是透过管理委员会代表业主处理一切有关他们利益的事情,而管理委员会将用类似公司董事局的方式处理法团事务。根据规定,法团须于成立之日15个月内召开法团的第一周年大会,其后每年须召开业主周年大会一次。管理委员会亦须至少每三个月开会一次,管理委员会必须容许业主或业主书面授权人士在合理时间内审查帐目,并且须定期向业主报告处理法团事务的经过。与业主委员会相比,法团的权能要大得多,而且能更好地代表物业主的利益,因此在1993年颁发的《建筑物管理条例》中就已规定,一座大厦如成立了业主立案法团,那么该法团所属的管理委员会将取代已有的业主委员会,也就是说两种形式不可以同时在一座大厦里存在。

    (三)互助委员会

    互助委员会是由大厦住客(包括业主与租客)组成的志愿组织,其基本目标是使各住户发扬睦邻精神、团结互爱、提高责任感以及改善大厦内的治安居住环境和在一定程度上执行楼宇管理工作。互助委员会最少要有三人,即主席、秘书及司库各一名,由居民自行选出,然后向政务总署提出申请,获批准后即告成立。由于互助委员会是由业主及租客自发成立的组织,其活动一般不可以使用管理费,而主要是向社会团体、商户、赛马会、市政局及政务署等申请赞助。

    另外须指出的是互助委员会的形式主要被香港“居者有其屋”及“公共屋村”所广泛采用。居者有其屋是政府以优惠价钱卖给低薪阶层的房屋;公共屋村是政府以优惠租金租给那些住房特困人士的房屋。这些房屋通通由香港房屋委员会管理,因此,也是由房屋委员会来聘请专业物业管理公司来管理这些物业,通常一个管理合约期为两年,互助委员会的意见对物业管理公司能否在合约期满后得到政府的续约也有相当的影响作用。

    与业主立案法团相比,互助委员会对大厦管理的参与相对较少,而其相当多的精力都用于组织各种消闲康乐活动,联络居民感情及增加他们对屋村的归属感。另外,每个屋村可以成立多个互助委员会(每座大厦一个),但如组织立案法团则只能成立一个法团。理论上讲,法团与互助委员会是可以在一个屋村里同时存在的。

    目前在国内

www.fang668.com 由外商管理的高档外销物业中,已开始引用港式的大厦公契,但业主能够参与大厦管理的形式仅限于业主委员会,政府还没有相应的法律或条例来支持及接受业主立案法团的成立。
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