港式物业管理专题介绍（三）

    三、管理费的理定

    在物业管理中,管理费是业主最关心的问题之一。很多时候业主都想知道管理费都包括哪些费用?管理公司是怎么理定管理费的?为什么有时候管理费会增加等?下面从几个方面为大家介绍管理费:

    (一)管理费开支包括的内容

    1.公共地方及设施的维修与保养,如电梯、水泵、消防系统等;

    2.公共地方清洁服务;

    3.保安服务;

    4.公共地方水电费、煤气费、采暖费、空调费等;

    5.管理公司员工薪金及福利;

    6.财产保险及第三者责任保险;

    7.大型维修改善储备基金;

    8.管理公司酬金;

    9.行政支出,包括法律及专业费用、核销费用、管理处的支出一切杂项等。

    以上开支,管理公司必须备有详细准确的帐目,如业主有要求,应随时提供给业主查询,管理公司亦要将每年管理收支帐目及资产负债表经核数师核对,交予业主代表审阅及张贴在楼宇大堂显眼的地方。

    (二)管理费的增加

    管理费理定之后,并非一成不变,因各种因素的影响在新的一年度开始,往往管理费需要调整,通常下列因素会直接影响管理费的水平。

    1.通货膨胀因素;

    2.发展商为增加楼宇的销售能力及吸引租户,故意将管理费压低而导致巨大管理开支赤字;

    3.管理公司财务管理不善及其他不可预见的因素。

    物业管理公司要增加管理费,必须通过一定的程序进行,不可以擅自做主。简言之,须经业主委员会和业主法团同意方可。如果业主法团开会决议否定了新的收支预算案,经理人应视该年度预算管理费总额与上一年度的相同,然后另外增加不得超过此数的10%,直至新的收支预算给业主法团接纳为止。如果经理人在新的财政年度开始没有按其大厦公契的规定的程序制备收支预算案,则管理费不可以有任何增加。

    虽然增加管理费是解决大厦管理赤字的一个方法,但如果赤字额巨大,仅仅靠合理地 增加管理费并不能解决问题,有时会需要大厦全体业主集款一次性填补赤字,或暂挪用管 理费押金或储备基金,以应付当前的需要,待管理帐户有盈余时再拨回填补。

    (三)管理费的分担

    有了管理费支出总额,那么管理公司是怎么将这笔费用分摊到每个小业主头上的呢?按现时的大厦公契计算及分摊管理费有三种常见的方法:

    1.以该单元的建筑面积;

    2.以不可分割权份数;

    3.以管理份额。

    无论以哪一种方法计算分摊,其每个单元应支付的管理费份数必须在大厦公契附表中列出,下一次将为大家介绍管理公司如何追讨欠缴的管理费。