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民宅转商用须邻居同意

http://www.fang668.com 日期:08-25 13:35:46| 物业法规|人气:920

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    今日上午9时30分陕西众邦律师事务所李小东律师和李林峰律师,就小区业主将住宅改做商用、开办公司等行为,其他业主如何维权等问题接受咨询。
    近年来,很多餐饮、娱乐等企业把注册地设在住宅楼内。有的临街一楼住户利用自己的优势位置,把住房改为商用,搞“马路经济”、“围墙经济”。由于缺少相关法规约束,居民虽不堪其扰,但却无可奈何。
    即将实施的《物权法》明确规定,业主将住宅改变为经营性用房的,除了要遵守法律、法规及管理规约外,还要经过有利害关系的业主同意。

    案例:居民楼底层变火锅店扰民

    今年3月份,因市政道路扩建,西安市民张先生所在单位的安置楼直接面对大街。很快,住宅楼底层的住户开始装修,准备开火锅店。从该火锅店装修开始,他们整栋楼就再也没有平静过。装修用的水泥、木材等占据了过道空间,不但让邻居们走路很不方便,而且施工发出的噪音严重影响了楼里住户的正常生活。
    5月份火锅店正式开业后,每天不但饱受油烟之苦,晚上吃饭嘈杂的声音更是持续到深夜。张先生心有余悸,他不知道有没有办法改变目前这种状况。

    现象:商住混合楼业主之间争执多

    昨日,咸阳市民郭先生说,他家隔壁开了一家广告公司,每天都有形形色色的人进进出出。郭先生表示:“隔壁公司动静大,白天黑夜都吵吵嚷嚷的,影响休息。而且我的孩子还小,一到放假都不敢把她留在家里,怕不安全。”
    西安南郊的罗女士则更为恼火,和她同住一层的住户在自己家里开了个麻将馆,一天到晚听到的都是刺耳的麻将声和争吵声,她为这事没少和隔壁邻居吵架,但吵完后一切照旧。最后她找到小区物业,物业工作人员也很尴尬,不知道该如何处置。
    西安市物业管理协会曾福田表示,商用住宅出现在住宅小区,一是造成外来人员增多,成分复杂,影响小区安全;二是餐馆等会影响小区卫生;三是加快了住宅楼的损耗。比如电梯,公司的人员使用频率高,会减少电梯的使用年限,却要由全体业主来分摊维修费用,这是业主争执最多的地方。

    法规:不得随意改变住宅用途

    民宅开公司或改为其他商用,就是改变了住宅的用途。对此,规划管理法规和房屋开发、销售管理法规中都是明令禁止的。对开发行为、销售行为适用的法规,对“使用人”也应同样适用。也就是说,“使用人”也不能改变住宅用途。
    10月1日起,禁止民宅改商用将有法可依,根据《物权法》草案第77条的规定:业主将住宅改变为经营性用房的,应首先遵守法律、法规及管理规约,并经有利害关系的业主同意。

    专家:体现了民主解决的原则

    曾经参与《物权法》草案起草的清华大学客座教授、深圳市物业管理研究所研究员李钊教授表示,《物权法》第77条的规定,体现了民主解决经济问题的原则。
    他解释,在住宅小区禁不禁商的问题上,政府很难制定出一个对于所有区域都适用的公共政策,《物权法》制定这个规定的目的,是让人们学着自己去协商解决矛盾。对于《物权法》中没有规定明确的“利害关系”,他认为,“不存在没规定明确的问题,谁愿意主张权利谁就是有利害关系,你家楼下开餐厅影响到你的生活,你主张权利去禁止就有利害关系,不去主张权利就没利害关系”。

    物业:充分尊重了小区业主自治

    西安一家物业公司负责人黄先生表示,现在小区

www.fang668.com 商、住业主因噪音等问题发生争执后,便把责任全部推到物业公司的头上,认为物业公司不作为。作为物业公司,相关法律却没有一个明确的规定,只能建议业主去走司法程序。是不是产生了这些问题后,大家都要去法院解决?实践中已经提出了很多问题,比如唱歌打牌影响其他人休息等,这些问题都要法院来解决是不现实的,这样就需要业主自治。
    提起即将实施的《物权法》,他兴奋地说:“《物权法》第77条规定避开了在禁商问题上‘一刀切’、权益维护上‘一边倒’的不平衡,让人们在权益保障的大框架下,更自主地抉择。这避免了政策不断变动带来的公信力问题,也避免了多方的尴尬,而给公众更大的空间去计算、解决这一难题,推进市场发展与法治的进步。”

    律师:有利害关系指全体业主

    陕西许小平律师事务所杨蓬伟律师表示,一些小区的住户擅自将住宅用房改为餐饮娱乐商业用房,随之产生的噪音污染、油烟污染、安全隐患等问题,物业公司或是开发商也很难解决,大多数只能依赖相关行政部门采取行政手段,对房屋改做其他用途进行追究。
    即将实施的《物权法》对此明确规定,业主将住宅改变为经营性用房的,第一要遵守相关法律规定,第二要经有利害关系的业主同意。这里“有利害关系的业主”,不仅指“同幢楼房里其他的业主”,也包括“其他楼房里受到影响的业主”。

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