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物业管理条例释义-第十二条

http://www.fang668.com 日期:08-25 13:36:15| 物业法规|人气:835

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    业主大会的会议形式和表决方式、业主大会决定的法律约束力

    第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
    业主可以委托代理人参加业主大会会议。
    业主大会作出决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业,专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
    业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

    【释义】 本条规定了业主大会的会议形式和表决方式、业主大会决定的法律约束力。

    (一)业主大会会议召开的方式。
    条例规定了业主大会会议召开的方式包括两种,即集体讨论的方式和书面征求意见的方式。通常情况下,业主大会的召开采取的是集体讨论方式,这种方式能够充分展示各方的意见。但是,对于一些问题,业主之间并没有争议,可以通过征求意见的方式,能够节约时间和成本。

    (二)业主大会召开的最低投票权限定。
    业主大会的召开,应当满足最低人数或投票权的限定,从而尽量体现大多数人的利益,以保障所作出的决议的科学性、合理性。条例规定了最低投票权的限制,即应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。

    (三)业主参加大会的方式。
    召开业主大会时,业主应当亲自出席并参与物业管理有关事项的决议。按照各国物业管理立法之规定,业主可以亲自参加业主团体会议,亲自行使表决权参与待决事项的议决。但是,如果业主无法亲自参与业主团体会议的,也可以委托他人(包括同住人或之外的人)参加,并且还可以将自己的表决权书面委托其行使。条例规定业主可以委托代理人参加业主大会会议。因此,业主参加大会的方式既包括亲自参加的方式,也包括委托代理人参加的方式。

    (四)业主大会的表决规则。
    召开业主大会的目的,就是为了形成物业管理有关事项的决议。因而,业主大会决议的形成规则至关重要,这些规则的设计将直接影响到决议的合理性、代表性和科学性。业主会议的决议方法,各国立法都实行“多数决定”原则,但又主要有“普通多数同意方式”、“特别多数同意方式”和“一致同意方式”三种决议方法。“一致同意方式”要求决议须经全体业主全部同意方能有效,这种规定过于严格,仅适用于一般共有物业情形,不适合业主团体自治情形,我国物业管理法规立法不予采用。普通多数同意的决议方式,用于普通事项的决议,是指出席业主会议的业主或业主代表人数及所持有复有物业的建筑面积比例的合计超过总数的半数,该次业主会议即有决议能力,会议的决议经表决获得出席业主人数过半数或投票权过半数的同意后即可生效行之。“特别多数同意的决议方式”,指对涉及业主群体重要事项,为保证决策的慎重和决策执行能获得绝大多数业主的支持,依法规和管理规约的规定,出席业主会议的业主或业主代表人数及其所持有物业的建筑面积比例的合计均达到或超过特定的界线,该次业主会议方有决议能力,会议的决议须经表决获得出席业主人数及其所持有物业建筑面积比例均达到占总数的特定较高额度之同意,才能生效施行。

    条例对业主大会的决议分为两种,即一般决定和特殊决定。并且对它们适用不同的表决规则。对于一般决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过,即“普通多数同意方式”。而对于特殊决定,适用“特别多数同意方式”,即必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。同时,应当注意的是,这两种决定的计算投票权的基准是不同的。对于一般决定,是与会业主的所持投票权为依据,而对于特殊决定,是以全体业主的投票权为依据。这是因为,特别多数同意的决议方式,指对涉及业主群体重要事项,须保证决策的慎重和决策执行能获得绝大多数业主的支持。
    条例规定了特殊决定的事项,主要是涉及业主群体的重要事项:制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、专项维修资金和续筹方案的决

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    (五)业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
    业主大会的决定虽然并非经过全体业主的一致同意,甚至还会遭到个别业主的反对,但是只要业主大会的决定符合法律法规的规定,并遵循了业主公约的议事规则,这样的决定就对全体业主具有约束力。

物业管理条例释义-第十二条
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