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物业管理条例释义-第八条

http://www.fang668.com 日期:08-25 13:36:22| 物业法规|人气:799

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    业主大会的组成及业主大会的法律地位和基本职责

    第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。
    业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

    【释义】 本条规定了业主大会的组成及业主大会的法律地位和基本职责。

    (一)业主大会的组成成员为物业管理区域内全体业主。
    业主,从一般意义上是指物业的所有权人。业主既是业主个体自治法律关系的基本主体,又是业主团体自治法律关系的构成主体,即物业管理区域内全体业主是业主大会的组成成员。这里需要注意的是,该条例只规定了全体业主组成业主大会,并没有对业主代表大会作出规定,这是不同于该条例颁布前部分省市的规定。部分省市除了规定全体业主大会之外,还对业主成员过多的物业管理区域内,可以成立业主代表大会。例如:《珠海市住宅小区物业管理条例》第13条规定:“业主以住宅小区为单位,成立业主大会或者业主代表会。业主大会由住宅小区的全体业主组成,业主代表会由住宅小区全体业主推举的代表组成。业主大会或者业主代表会是业主行使物业管理权利的机构。”

    (二)业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
    业主大会是由合法划定的业主集体自治管理辖区(亦即特定物业管理区域)内全体业主组成,以会议制形式,依法行使物业管理民主自治权利和自治规约订立权的群众性社会自治机构,又是各业主团体自治管理体系中的表达集体共管意思的权力机关。业主大会在充分民主的基础上集中全体业主的共同意志和利益要求,行使本机构直管辖区内的物业管理自治规约订立权,决定属于自治范围的业主生活公共事务及物业管理公益事业中的其他重大问题。因此,业主大会在业主集体自治管理组织分工体系中居于首要地位。

    业主大会是由业主自行组成的维护物业整体利益的组织,其应具有民主性、自治性、代表性的特征。首先,业主大会是民主性的组织。其成员在机构中的地位是平等的,能够根据自己的意愿发表建议,提出看法、意见等。其次,业主大会是自治性的组织。其成员是对物业享有所有权的人,进行的是自我服务、自我管理、自我协商、自我约束。业主大会的成员是作为物业管理区域内的一分子,基于维护物业整体利益的需要而进行的管理,不受外部人员的非法干预。最后,业主大会具有代表性的特征,业主大会代表了全体业主在物业管理中的合法权益。业主大会作出的决议应当是全体业主利益的反映,而不仅仅是个别业主利益的反映,即使业主大会作出的决议并没有经过全体一致的同意,甚至有时还会受到个别业主的反对,但只要符合业主大会决议的议事规则,那么这种决议就代表了全体业主的利益。

    业主大会对物业的管理与公共利益的维护是一种自治、自助行为,其机构的构成成员本身是业主,即物业的所有权人。所以,它不同于物业管理公司,后者是物业管理服务的专营性质的公司,以管理、经营一定区域的物业为其经营目的。业主大会也不同于地方政府所设立的专门负责辖区内物业管理工作的行政部门,后者是行政性的管理,起指导作用,不同于业主大会的自我管理、平等协商性质。因此,业主大会基于其性质、宗旨、组成人员、运作机制的不同而区别于其他对物业进行管理、指导、监督的组织,具有独立性和不可替代性。

物业管理条例释义-第八条
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