物业管理条例释义-第四十一条

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    物业管理服务费的原则性

    第四十一条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。

    【释义】 本条是关于确定物业管理服务费的原则性规定。

    物业管理服务合同在性质上是由物业管理企业与业主之间签订的民事合同,因此应当遵循合同自由原则,合同的内容应当由当事人自己自由约定。作为双务有偿合同业主最为主要的义务(即物业管理企业最为主要的权利)是支付物业管理服务费,因此物业管理服务费应当由双方当事人在物业管理合同中加以约定。但是任何自由都是有限制的,合同自由也不例外,本条规定了当事人在约定物业管理服务费时应当遵循的几个原则,作为对物业管理合同服务费用确定自由的限制:

    (一)合理原则。
    合理原则是指在物业管理实际操作中,核定收取收费时应充分考虑物业管理企业的利益,既要有利于物业管理企业的价值补偿,也要考虑业主的经济承受能力。国内物业管理市场尚处于发展阶段,具体收费标准应当因地制宜、以物业管理服务发生的成本为基础,结合物业管理公司的服务质量、服务深度进行合理核定,使业主的承受力与物业管理实际水平,服务深度相平衡;同时要充分考虑不同档次、不同类别的物业,不同对象、不同消费层次的需要,体现优质优价、公平合理、不可相互攀比,对于物业管理服务费用的使用则坚持“取之于民,用之于民”,逐步实现以房养房、以区养区。房产开发公司、物业管理公司、业主、业主委员会,均须共同遵守专款专用原则,确保物业管理费用的规范化运作、业主的根本利益不受损害。

    (二)公开原则。
    公开原则要求物业管理公司公开服务项目和收费标准,规范物业管理公司对用户提供特约有偿服务,并实行明码标价,定期向业主公布收支情况,接受业主监督。
    我国《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》第9条规定,“经物价部门核定的或由物业管理单位与小区管理委员会或物业产权人代表、使用人代表协商议定的收费项目、收费标准和收费力,法应当在物业管理合同申明文约定。物业管理服务收费实行明码标价,收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。物业管理单位应当定期(一般为6个月)向住户公布收费的收入和支出账目,公布物业管理年度计划和小区管理的重大措施,接受小区管理委员会或物业产权人、使用人的监督”。物业管理公司公开收费的义务可以视为业主的权利,业主作为物业管理服务的消费者,依据《消费者权益保护法》的有关规定,享有知悉其接受的服务的真实情况的权利,有权根据服务的不同情况,要求经营者提供服务的内容、规格、费用等有关情况。
    物业管理服务收费作为公益性服务价格,《价格法》对其制订与收取的公开也有规定,《价格法》第13条规定,“经营者销售、收购商品和提供服务,应当按照政府价格主管部门的规定明码标价,注明商品的品名、户地、规格、等级、计价单位、价格或者服务的项目、收费标准等有关情况。经营者不得在标价之外加价出售商品,不得收取任何未予标明的费用”。

    (三)质价相符原则。
    质价相符原则,指物业管理服务的收费标准应与服务质量相适应。《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》第11条规定,“物业管理单位应当严格遵守国家的价格法规和政策,执行规定的收费办法和收费标准,努力提高服务质量,向住户提供质价相称的服务。不得收费不服务或多收费少服务”。也就是说物业管理服务收费标准高,服务的项目就多,所提供的管理水平和服务质量也高;物业管理服务收费的标准低,所提供的服务内容就少,服务的要求就低。物业管理单位不可高标准收费低质量服务。物业管理是一种市场经营服务型企业行为,物业

www.fang668.com 管理公司提供的是有偿服务。
    目前,绝大多数管理公司将业主所交的管理费用都花在业主身上。作为业主,除了关心管理费收费标准外,更需要了解所交的管理费包含的服务内容。服务质量不同,服务收费标准就不同。物业管理费实际上就是物业管理公司提供的管理服务的价格,根据市场经济规律的要求,收费价格高低由提供这种物业管理服务的社会必要劳动量决定。由于我国目前许多物业管理公司在服务水平和服务质量上参差不齐,差距很大,有的公司各方面制度健全,运作规范,管理水平和服务质量高,所提供的物业管理服务中包含的个别劳动量往往高于社会必要劳动量:而有的公司却是临时拼凑,各方面条件都不太具备,管理水平和服务质量也较低,它所提供的物业管理服务所包含的个别劳动量往往低于社会必要劳动量。因此,必须根据物业管理公司提供的服务质量、服务水平的不同采用不同的收费标准。要坚持质价对应、收费项目与收费标准对称,反对那些不追求提高服务质量和服务水平,只追求高收费的作法,以及不管服务质量好坏、服务水平的高低,一律按同一标准收费的方法。提供高质量、高水平的服务,则相应得到高额回报;享受高水平、高质量的服务。也相应要缴纳较高的费用。

    (四)合法竞争原则。
    物业管理服务作为一种有偿服务,在市场经济体制下,需要有其投资、生产、交易的市场,没有进入市场的物业管理服务不是真正的商品,物业管理服务纳入商品经济轨道,就必然形成物业管理市场。为了规范和推动物业管理市场的有序竞争,制定物业服务收费的合法竞争原则是十分必要的。
    国家支持和促进物业管理行业公平、公开、合法的市场竞争。维护正常的价格秩序,对价格活动实行管理、监督和必要的调控。《价格法》第3条规定,“国家实行并逐步完善宏观经济调控下主要由市场形成价格的机制。价格的制定应当符合价值规律,大多数商品和服务价格实行市场调节价,极少数商品和服务价格实行政府指导价或者政府定价。市场调节价,是指由经营者自主制定,通过市场竞争形成的价格”。《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》第4条也明确,“规定国家鼓励物业管理单位开展正当的价格竞争,禁止价格垄断和牟取暴利行为”。物业管理市场的竞争,必须符合法律的规定,国家对不法竞争行为进行严格限制。《价格法》第14条规定:“经营者不得有下列不正当价格行为:

(一)相互串通,操纵市场价格,损害其他经营者或者消费者的合法权益;
(二)在依法降价处理鲜活商品、季节性商品、积压商品等商品外,为了排挤竞争对手或者独占市场,以低于成本的价格倾销,扰乱正常的生产经营秩序,损害国家利益或者其他经营者的合法权益;
(三)捏造、散布涨价信息,哄抬价格,推动商品价格过高上涨的;
(四)利用虚假的或者使人误解的价格手段,诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易;
(五)提供相同商品或者服务,对具有同等交易条件的其他交易者实行价格歧视;
(六)采取抬高等级或者压低等级等手段收购、销售商品或者提供服务,变相提高或者压低价格;
(七)违反法律、法规的规定牟取暴利;
(八)法律、行政法规禁止的其他不正当价格行为。”

    (五)政府监管原则。
    物业管理服务合同基本上属于格式合同,又叫做附和合同、定型化合同、标准合同。所谓格式合同是指其条款由一方当事人为了与众多相对人订立合同而单方面事先制订,相对人只有接受与否的自由而无法就合同条款进行个别谈判。由于格式合同剥夺了相对入就合同具体条款进行谈判的自由,因此,为了保护相对人的利益不受不当的侵害国家对格式合同进行特别管制,物业管理合同作为格式合同亦不例外,其中服务费用条款就属于受国家管制的一个主要内容。

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