物业管理条例释义-第二十三条

    建设单位对于业主临时公约的说明义务以及物业买受人承诺遵守业主临时公约的义务

    第二十三条 建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示,并予以说明。
    物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

    【释义】 本条规定了建设单位对于业主临时公约的说明义务以及物业买受人承诺遵守业主临时公约的义务。

    如前所述,正式的业主公约是全体业主自治管理的产物。从程序上来说,业主公约是经过全体业主参与的业主大会审议通过的。因此,业主公约的效力来源于它是全体业主参与制定的经业主审议通过的业主自治文件。但是业主临时公约却是由建设单位制定的,而不是业主大会审议通过的,并且如前述事实上也不可能召开业主大会来制定业主临时公约。因此,业主临时公约对于业主能否产生约束力就成为一个亟待解决的法律问题。

    对于业主临时公约对于业主的拘束力,在此前的各类规范中大体是通过以下几种方式确立的:根据《上海市居住物业管理条例》第42条规定:“新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制定住宅使用公约”,“新建商品住宅出售单位与住宅买受人签订住宅转让合同时,应当将住宅使用公约、前期物业管理服务合同和住宅使用说明书作为住宅转让合同的附件”。这种方式就是通过将房地产开发商制定的业主临时公约作为物业买卖合同的附件,纳入合同的内容,这样遵守业主临时公约就成为合同义务的一部分,从而业主临时公约对于物业的买受人产生拘束力。另外一种方式则是物业的买受人在办理入住手续的时候,要求物业的买受人签署对于业主公约的认可书,以物业买受人承诺受业主公约约束作为入住的先决条件。例如,《深圳经济特区物业管理条例》第26条规定:“业主人住时物业管理公司应组织业主签订业主公约,不组织业主签订业主公约的,市、区住宅主管部门有权予以纠正”。

    条例第22条已经规定了由物业的建设单位负责制定业主临时公约,因此顺理成章的安排是让业主临时公约在建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时候,通过业主的承诺发生对业主的拘束力。当然条例没有采取将业主临时公约作为物业买卖合同的附件,也就是物业买卖合同的一部分的做法。条例只是要求物业买受人应当承诺遵守业主临时公约。物业买卖合同本质上来说是建设单位与物业买受人之间对于彼此权利义务的约定,而业主临时公约是需要全体业主遵守的约束全体业主的行为准则,二者的具体内容与效力范围还是存在着相当的差别。

    当然,由于业主没有参与业主临时公约的制定,而又需要要求其承诺遵守业主临时公约,为了保护物业买受人的利益,就应由建设单位作出一定的说明。建设单位的义务包括:第一,建设单位应当将业主临时公约向物业的买受人明示。也就是说建设单位应当让物业的买受人知晓业主临时公约的存在和内容。其次,建设单位应当向物业的买受人解释业主临时公约的具体内容。业主临时公约的内容在于对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。业主临时公约制定物业使用与管理的规则,业主临时公约还确认业主拥有正当使用物业共用部分、共用设施的权利。同时业主临时公约也规定业主应当履行的义务,包括妥善利用和爱护物业的公用部分与公用设施,不得擅自利用、毁损物业的共同部分等等。这些内容都直接影响物业买受人将来对于物业的使用与管理,因此也直接影响着物业买受人的购买意愿。为避免日后纠纷,也是为了将来业主临时公约能够得到物业买受人的切实遵守,建设单位应当向物业买受人说明业主临时公约的具体内容。