物业管理条例释义-第六十四条

    建设单位(开发商)的法律责任

    第六十四条 违反本条例的规定,建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处10万元以上50万元以下的罚款。

    【释义】本条主要是关于违反本条例第30条“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”规定之行政法律责任,即关于建设单位(开发商)的法律责任。

    物业管理必须与开发建设联系起来,才能更好地完善物业管理。为此应要求开发商承担一定的义务,如开发商没有履行义务,则应承担相应的法律责任。

    物业管理法律责任的意义在于:约定责任的设定和法定责任的规定,要求人们严格遵循其应尽的义务,从而达到当事人约定所欲达到的目的及法律规定的目的。物业管理法律责任制度是法律对物业管理社会关系进行调控的一种形式,以保护合法权益、促进义务履行为主要内容,而在法律责任追究方与法律责任承担方之间建立起与国家强制处罚措施相联系的权利义务关系。物业管理法律责任制度的功能主要体现在三方面:一是处罚物业管理中的违法行为;二是补偿受害者之损失;三是教育人们遵纪守法。物业管理中涉及的法律责任种类繁多,但均具有必要性的共同特点:即责任人必须严格按法律责任规定的义务内容去履行。法律责任是权利的保障机制,也是执法严肃性的核心。设定法律责任的目的在于体现国家强制力的存在与威严,并恢复遭到破坏的原有合法权利与义务,以保护法律规范的贯彻执行和维护正常的社会经济秩序。在物业管理活动中,要使责任人真正不能逃避其应承担的法律责任,完善物业管理法律规范,专设“法律责任”章节,是非常有必要的。

    在物业管理法律关系各主体中,建设单位(开发商)的法律责任相对简单。其法律责任同样有民事法律责任、行政法律责任、刑事法律责任等几种形式,但主要以前两种形式为主,且这两种形式常常发生一定的重合,即有时要求开发商向不同的主体分别承担民事责任和行政责任。

    建设单位承担法律责任的行为主要有以下几种:
    (1)未履行法定前期物业管理义务的行为。指开发建设单位作为新建房出售单位以及公有住宅出售前的管理单位,违反物业管理法规关于前期物业管理的规定,不履行或不完全履行自己在物业管理方面依法应作为的义务之作为。

    (2)不履行物业维修专用基金代收代存法定义务的行为。主要指新建房出售单位在销售时,未按规定代表物业方向购房者收取法定的物业维修专用基金,或者代收后不按规定及时交存人指定的银行专用账户的行为,此外,公有住房出售单位也可能作出不履行设立物业维修基金法定义务的行为。

    (3)不履行物业移交法定义务的行为。指房屋出售单位在向物业管理企业、业主委员会移交物业时,未按规定移交有关该宗物业的工程建设资料和提供成本价物业管理用房、微利价部分商业用房的行为。

    (4)不向业主委员会提供住宅小区物业管理用房和经营用房等等。

    (5)其他违法行为。如擅自将住宅小区的物业管理项目发包给没有物业管理资质的企业,

    建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的,属于建设单位的擅自作为行为。所谓擅自作为行为,是指建设单位在实施物业管理过程中,违反物业管理法规的禁为规定或者违反物业委托管理服务合同中的禁为规定,而擅自作出的犯禁行为。由于这种擅自作为行为是应受到行政处罚的行为,故建设单位应受到县级以上地方人民政府房地产主管部门的如下行政处罚:责令限期改正;给予警告;没收违法所得;并处10万以上50万以下的罚款。