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依法规范物业管理招标工作的思考

http://www.fang668.com 日期:08-25 13:38:27| 物业法规|人气:534

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依法规范物业管理招标工作的思考

  物业管理招标,是建设单位(开发商)按照法律规定和市场机制选择物业管理企业的一种主要形式。既为物业管理企业提供了一个公平竞争的平台和更广阔的发展空间,同时也加剧了物业管理企业的市场竞争和优胜劣汰。能否依法规范物业管理的招标工作,成为物业管理市场持续、健康、稳定发展的一个重要环节。

  一、《物业管理条例》和《前期物业管理招投标管理暂行办法》(以下简称《条例》和《暂行办法》)中明确要求:国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业;提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。《条例》和《暂行办法》为物业管理的社会化、市场化和招投标工作提供了重要的法律支持和保障。为进一步规范物业管理市场秩序,促进物业管理市场的公平竞争起到了积极作用。

  《条例》和《暂行办法》的颁布实施,为物业企业提供了更多的竞争平台和发展空间。近几年,我们通过物业管理招投标,先后承揽了大连理工大学、东北财经大学、大连市工商银行、山东浪潮集团、山东电力泰安抽水蓄能电站等单位十几个项目的物业管理工作,提高了企业的服务水平、管理水平和市场竞争力,成功地实现了“三个转变”。即:从以烟草行业的物业管理为主,向高校、银行、IT业、电力等多个行业物业管理的转变;从单一的办公楼、写字楼物业管理项目,向教学楼、体育馆、科技园区、物流等综合物业管理项目的转变;从单一的委托式管理模式,向顾问管理、咨询服务、整合经营等多种上经营管理模式的转变,取得了较好经济效益和社会效益,企业的知名度也有了较大的提高,使企业得到持续、稳定的发展。

  二、近几年,我们还应邀先后参加了大连市、辽宁省和山东等地物业管理项目的投标工作。我们感到,物业管理招标不规范的问题还比较突出,成为当前影响物业管理社会化、市场化进展和物业管理行业发展的一个主要问题。

  1、招标组织管理不规范。物业管理招标是按法律规定进行的一项活动,有较严格的程序和规定,招投标的操作比较复杂。做好物业管理招标活动的组织管理,是做好招投标工作的前提。《暂行办法》规定:前期物业管理由招标人依法组织实施;招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜;有能力组织和实施招标活动的,也可以自行组织实施招标活动。《暂行办法》给了建设单位物业管理的选择权和招标工作的操作权。从目前物业情况看,由于对“有能力组织和实施招标活动”的条件没有具体的要求和界定,除了个别单位或个别项目委托招标代理机构组织外,多数建设单位都是自行组织物业管理的招标工作。由于建设单位没有相应的组织机构和人员负责招标工作,以及对投标法规和招标的组织管理工作不规范,造成了物业管理招标工作的不规范。物业管理招标工作很少像工程项目和政府采购项目的那样,在媒体上发布公告;招投标的程序不严密,操作的随意性大,“自行组织”成了建设单位自己说了算,失去了招标工作的严肃性。

  2、招标文件不规范。《暂行办法》对招标文件的编制和备案提出了明确的要求。但是,由于没有招投标文件的示范文本可参照,造成了建设单位自行编制的物业管理招标文件出现各取所需,五花八门,一家一个样的现象。有的格式不符,有的内空不全,有的条款表述不清,有的评标标准不明确。招标文件很少提供物业项目的图纸、资料和设备、设施的有关情况,招标文件与物业的实际情况不符等。物业招标文件,虽有备案要求,但是无审查程序,造成了招标文件编制的不规范。同时,也造成了整个物业管理招投标工作的不规范。

  3、评标工作不规范。物业管理是一种服务商品。物业管理社会化、市场化、专业化的目的,就是既要提高服务管理水平,双要降低成本费用。所以,物业管理项目评标的内容和标准,应该采取对报价和服务进行综合评价的方法。就是通常所说的标评价、技术标评价和综合评价,这样才能达到物业管理立法的宗旨,保证了物业管理招标的质量。由于《暂行办法》对物业管理评标内容和方法没有具体的规定,造成了评标工作的不夫范,甚至偏颇。许多单位和项目在评标时,不注重对服务质量和报价的综合评价,而偏重于报价的高低,有的甚至就是追求低价中标,违背了“质价相符”的原则,有的建设单位,在物业管理招标前已经待定了物业公司,为了降低物业管理的成本费用,利用招标的方式进行压价。造成了物业管理市场压价竞标、低价竞争的现象,影响服务管理水平的提高和物业管理行业的健康发展。

  4、对物业管理招标的监督管理不到位。《条例》规定:住

www.fang668.com 宅物业的建设单位未通过招标的方法选聘物业管理企业,或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业管理企业的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期整改,给予警告,可以并处10万元以下的罚款。《暂行办法》规定:招标人在发布招标公告前或发出投标邀请书的10日前;确定中标人之是起15日内,向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案;对评标委员会的专家成员,应当由招标人从房地产行政主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。房地产行政主管部门应当对进入专家名册的专家进行有关法律和业务培训。《条例》和《暂行办法》明确了对招标前、后的备案和评标三个环节监督管理。但是,由于只有备案制度,没有建立起专家库等原因,很难保证对物业管理招标实施有效的监督管理。备案不备案、规范不规范都无法进行约束。依法规范地进行物业管理招标就成了一句空话。

  物业管理招标工作中这些不规范的问题,已经严重地影响了物业管理市场的秩序和物业管理社会化、市场化的发展。

  三、依法以规范物业管理招标工作,成为物业管理市场健康发展的当务之急。笔者认为,当前主要应从以下几个方面加强和改进。

  1、进一步增强开发建设单位依法组织物业管理招标工作的意识和能力。

  随着我国改革开放和经济建设的高速发展,物业管理进入了各行各业和千家万户。物业管理涵盖的范围空前的扩大。从住宅、写字楼到工业区、厂房;从医院、学校到政府机关、军队营区,物业管理的范围覆盖了几乎所有的建筑物、场所和附属物。开发建设单位即是物业的建设者,又是物业管理的招标人。特别是在开发建设单位自行组织物业管理招标工作的情况下,招标工作的好坏,决定了物业管理市场的发展。《条例》和《暂行办法》的颁布实施,标志着我国的物业管理进入了法制化的轨道,也是最具权威的物业管理行政法规。开发建设单位必须增强法律意识和自律意识,做到有法可信、依法办事。同时,要提高自行组织物业管理招标工作的能力。建立相应的组织机构,配备具有一定专业知识和资质的人员进行招标的组织管理工作,才能保证物业管理招标工作的规范操作和顺利进行。

  2、进一步完善物业管理招投标制度和办法。
为了保证物业管理招投标工作有法可信、有章可循,应进一步完善物业管理招投标的制度和办法。

  一是对建设单位自行组织物业管理招标工作的办法进行完善。明确对招标工作的组织机构、人员配置、资质条件的要求,使其具备自行组织的能力,保证建设单位能依法、规范地组织实施物业管理的招标工作。

  二是应参照工程建设项目和政府采购项目招标的做法,制定物业管理招投标文件的《示范文本》。使招标代理机构和建设单位在组织实施招标时,都能有所遵循,使招标文件达到格式化、标准化的要求,保证物业管理招投标的规范运作。

  三是对评标内容和方法进行完善。要根据物业管理的性质和特点,增加商务标评审、技术标评审及综合评审的内容和方法,使物业管理的评标更加公平、公正,科学合理,推动和促进物业管理市场的良性发展。评标更加公平、公正,科学合理,推动和促进物业管理市场的良性发展。

  3、进一步加强对物业管理招标工作的监督管理。
  《条例》和《暂行办法》作为物业管理的行政法规,所有的物业管理活动者要依法行事。特别是物业管理招标工作,涉及到物业管理的市场秩序和公平竞争,政府行政主管部门更要加强物业管理招标的监督管理工作。

  一是要加强招标前的监督管理,变备案制为审批制,加强对招标文件、招标组织、招标程序、评标条件等环节和内容的监督管理,及时纠正违规、违法现象。

  二是要把物业管理招标工作作为工程建设管理的一个环节,作为工程验收的一项内容,纳入到工程建设管理体系,才能保证开发建设单位适时、规范地进行物业管理招标工作。防止自建自管,建管不分和违规操作。保证物业管理招标工作的顺利实施。

  综上所述,只有进一步依法规范物业管理招标工作,才能保证物业管理招标工作做到公开、公平、公正,才能推动和促进物业管理的社会化、市场化、法制化,才能保证物业管理行业健康、持续的发展。

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