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物业管理权信托的法律构架

http://www.fang668.com 日期:08-25 13:39:03| 物业法规|人气:246

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物业管理权信托的法律构架

    信托在英美独特的文化背景和法律架构下得以生成,并发展成一项具有财产转移功能和财产管理功能紧密结合特点的法律制度。信托制度产生于英国,发达于美国,现在信托制度已经突破英美法系与大陆法系的限制,通行于世界上200多个国家和地区。

    我国信托法于2001年10月1日实施,标志着信托制度确立为我国一项基本的民事法律制度。信托制度的确立,这为我国长期以来承继大陆法传统的财产权制度增添了新的内容。信托财产管理权与受益权的分离,信托财产的独立性以及利益冲突的防范,这些内容是信托制度区别于其他民法财产权保护制度的重要标志。物业管理采用信托制度,体现了现代信托制度基本要求与我国基本国情相结合的特点,应当具有很强的生命力。

    信托是一种以信任为基础,以财产为中心,涉及委托人、受托人、受益人三方当事人的法律关系。它作为一种转移、管理与营运财产的制度,在财产保值、增值、社会公益等方面具有独特的功能,在协调物业管理过程中的复杂关系具有不可替代的作用。

一、物业管理权信托的物权基础

    信托是一种以财产为中心的法律关系,因而信托财产是信托存续的物质基础,是联结信托关系的第一要素,没有信托财产就没有信托关系。对于信托财产的概念和范围不同的人有不同的理解。有人认为信托财产是一种特殊的财产,也有些人认为,信托财产是财产权利。这种争议也就是在本人设计物业管理权信托过程中以及在朗琴园小区应用后很多人提出的问题。本人认为,按照信托法第二条的规定:“本法所称信托,是指委托人基于对受托人的信任,将其财产权委托给受托人,由受托人按委托人的意愿以自己的名义,为受益人的利益或者特定目的,进行管理或者处分的行为。”,我国信托制度的信托财产的本质应当是指财产权而不是财产权的具体表象行使。

    物权法生效为物业管理权信托的设立提供了财产权基础。物权法第七十条确立了区分所有权制度,规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”物业管理权的基础就是业主的共同管理权。共同管理权作为一种财产权按照信托法的规定,完全可以成为信托财产存在。有人以共有部位和配套设施不能与业主专有部位分割为由,提出不符合信托财产独立的原则,对物业管理权信托提出异议。本人认为,这种疑义是没有关注到我国信托法第二条规定的信托财产就是“财产权”以及物权法第七十条区分所有权本身就将专有部分的所有权与共有部位的共有权和对共有部分的共同管理在理论上的分离。

    至于社区共有设备、设施、场所,按照物权法第九十六条共有物的管理设定管理权信托部应当产生任何法律问题。业主大会决议归集的物业费(物业维护基金)作为财产建立信托更不会产生歧义才是。

二、物业管理权信托关系的当事人

    在信托关系中,委托人、受托人、受益人构成信托关系的基本主体。在物业管理权信托中,也依然存在这些基本主体,当然也可以根据需要另外设定更多的主体。

1、委托人

    在物业管理权信托中,业主大会或者业主委员会谁是委托人,能否成为委托人,这是争论的焦点,也是有很多人质疑的地方。

    信托法第十九条规定:“ 委托人应当是具有完全民事行为能力的自然人、法人或者依法成立的其他组织。”业主大会是《物权法》确定的业主行使共同管理权的组织,其合法性不容置疑。业主大会的决定的效力物权法第七十八条赋予的,同时业主大会决定作为业主共同决定的一种形式,与物权法第七十六条规定的共同决定权不产生矛盾。业主大会决定设立物业管理权信托有法律基础,也不损害任何侵害任何业主的权利。

    物权法生效后,业主委员会不再是业主大会的执行机构,但是因为有物权法第七十八条的限制,业主委员会不能成为物业管理权信托的委托人。但是,如果小区的管理规约确定业主委员会为业主大会的常设机构,由业主委员会代表业主大会与物业服务企业签订物业管理权信托七月是一个合适的角色,也符合《物业管理条例》的有关精神。

    物业管理权信托设定是否需要全体共有权人同意的问题,也是提出异议的一些专家关注的。物业管理权是共同管理权,只要符合物权法确定的共同管理权的形式条件即可。况且物权法规定的区分所有的建筑物的处分权以共有物的处分权都确立了多数决的原则。具体规定已经体现在物权法第七十六条、第九十七条。

2、受托人

    信托法规定:“受托人应当是具有完全民事

www.fang668.com 行为能力的自然人、法人。” “同一信托的受托人有两个以上的,为共同受托人。”

    依据信托法规定,任何法人都可以成为受托人,自然人以及自然人合伙也可以成为受托人。物权法第八十二条的规定,物业服务企业、其他企业或者个人均可以受委托进行物业管理。因此,物业服务企业或者其他企业或者自然人都可以成为物业管理权信托的受托人。鉴于我国现实存在的社区较大,物业管理在现实中又增加了保安、保洁服务,所有委托具有资质的物业服务企业作为受托人更具有现实意义。

3、受益人

    受益人是在信托中享有信托受益权的人。受益人可以是自然人、法人或者依法成立的其他组织。委托人可以是受益人,也可以是同一信托的唯一受益人。受托人可以是受益人,但不得是同一信托的唯一受益人。在物业管理活动中,业主是财产的最终承受者,也是物业管理结果的最终承受者,全体业主都是物业管理权信托的受益人。在此应当指出,受益人不是业主的全体,而是指全体业主的个体。

    这种受益人的安排及反映出业主是财产的共有人,每一个人都可以行使管理权的法律精神,同时这样便于单个业主对受托人的监督。

4、除了上述基本的信托关系主体以外,还可以根据需要设立托管人、监察人等角色,以维护财产管理关系的稳定和管理过程的透明。

三、业主与业主大会、物业服务企业冲突的平衡

    在物业管理实践中,单个业主、业主大会、物业服务企业之间存在着权利冲突,而其中业主与物业服务企业的冲突非常激烈,甚至已经成为社会问题,严重影响社会稳定。

1、信托财产的独立性,保证了业主共有财产包括物业费(维护基金)得安全,彻底解除了业主的后顾之忧。为业主与物业服务企业之间建立信任关系奠定了制度基础。

2、通过区业管理权信托设定个主体的权利、义务、责任,建立起相互制约的关系,平衡各方利益冲突,有利于构建和谐的物权利益关系,为社区的和谐提供基础。

(1)业主通过业主大会行使共同管理权,包括设定本信托。业主通过业主大会选聘受托人,决定和审查物业管理费预算,决定物业管理标准,监督物业管理活动。

(2)物业服务企业,按照业主大会、业主委员会确定的服务标准进行物业管理,按照预算使用物业费(维护基金),按照信托契约约定取得信托酬金。因此,也解除了事实上存在的物业公司的无限责任。

(3)业主作为受益人,可以分享物业管理代来的增值利益和信托财产的增值收益;可以按照信托法第四十九条规定,行使信托法第二十二条规定的委托人的权利,请求法院撤销物业服务企业的不当行为,这种不当行为包括违反信托目的的行为和违背职责的行为。

3、通过物业管理权信托,将纠正个别业主拒缴物业费、违法搭建等违法规约行为的纠正权和救济权信托给物业服务企业,可以提高管理效率和效能,最大限度地维护业主的公共利益。

    在物业管理权信托中,通过这种平衡关系的设定,减少各利益主体的直接利益冲突,在相互制约中,展开互动,促进各方利益的增长。

    限于篇幅原因,本文只就物业管理权信托的基本构架进行简单论述,更多的内容将在行文介绍。同过对物业管理权信托法律构架的分析,可以看到,物业管理权信托在解决小区物业管理纠纷中具有重要的制度价值。

物业管理权信托的法律构架
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