物权法规定的业主权利及其保障现状之探讨

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【内容提要】
    《物权法》规定的业主权利有三大项，即业主的专有所有权、共有所有权和成员权。业主的专有所有权包括所有权、相邻使用权；共有所有权包括共有部分的使用权和收益权；成员权包括管理权、参与议事、决定权、知情权、监督权、请求权和诉讼权。本文通过解读业主各项具体权利及其保障的法律规定内容，指出一些立法规定和实践操作方面的缺憾，提出业主权利要得到充分的保障实现，其必须依赖于具体的实体权利义务规定和公正的程序、精致的流程予以配合。

    在我国，“业主”概念的引入是房地产经济发展的结果，到2003年出台的《物业管理条例》时，“业主”逐渐从经济学概念演化为法律概念，并在经济生活与人们的日常物业管理活动中被广泛地使用。从字面上看，“业主”即“业”的所有者。《物业管理条例》第六条中规定“房屋的所有权人为业主”，把“业主”界定为房屋所有权人。其实未必如此。就建筑物区划内的房屋及相关物的权利享有和维护而言，只要对房屋及相关物享有占有、使用、收益或者处分中的部分权能与利益，即可构成法律意义上的“业主”。依这一判断，建筑物区划内的“业主”是指对房屋及其相关物有直接支配权并享有其利益的物的所有人、使用人以及收益人、处分人。只要符合以下几个规定性，就应当在区域范围内正当地行使权利而成为建立于房屋及其相关物之上的权利主体——“业主”。这些规定性包括：在以土地整幅利用为基础的建筑区划范围为内；区域范围内客体应为房屋及其相关物；享有对房屋及其相关物直接进行全部或者部分支配的权利；直接享受房屋及其相关物的占有、使用、收益或者处分利益；对房屋及其相关物的权利具有排他性。将于今年10月1日起实施的《物权法》，也再次明确肯定了“业主”的概念，并在第六章业主的建筑物区分所有权中专章规定了业主的权利及其有关保障内容。

    随着市场经济的发展，公民的法律意识逐渐增强，业主的权利也越来越引起重视。目前《物权法》规定业主权利究竟有哪些以及应当如何保障，已不仅仅是社会关注的热点问题，也是理论、实务部门的焦点问题。现结合我国《物权法》的条文规定内容分析，笔者浅谈一些个人看法，以求抛砖引玉。

    业主的权利来源于物权，是物业管理法律制度所应调整规范的内容。而物业管理制度的理论基础就是区分所有权理论。我国《物权法》在立法上，是根据大陆法系各国理论和实践所采用的三元论通说来确立有关业主权利的法律内容，这也就是我国《物权法》所规定的业主权利及其保障的理论依据。

    我国《物权法》第六章业主的建筑物区分所有权部分共有十四条的规定内容，也是《物权法》规定业主权利及其保障的最直接的法律表述。从这些法律规定内容上讲，业主的权利主要有三大项：一是对楼房专有部分享有的专有所有权；二是对楼房共有部分享有的共有所有权；三是因区分建筑物共同关系享有的成员权。其中，业主的专有所有权是基础和核心，共有所有权和成员权的产生和存在都是源于专有所有权。实际上，业主的三大项权利是紧密联系在一起的，共同构筑业主的权利及其保障体系。业主的三大项权利中，同时又各自包含了一些具体的权利内容。

一、在专有所有权中，主要有两项具体内容：

1、所有权

    物权法所指向的所有权是指业主对于建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，包括占有、使用、收益和处分四项权能，即业主可以依法使用、出租、出借、转让、赠与等，他人不得干涉，具有绝对权性质的。《物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权；第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主依法行使其专有所有权，也是受到我国宪法、民法等法律所保护的。但是业主行使其权利时不得危及建筑物的安全，亦不得损害其他业主的合法权益。《物权法》第七十七条还明确规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。这既是对业主权利行使的限制，也是业主保障自己权利的最佳实现方式。如近年来出现的“群租”现象，实际上是违背了《物权法》第六条（“物

www.fang668.com 权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”）和上述的第七十条、第七十一条的相关规定，理应予以制止。

2、相邻使用权

    这是指业主为了正当合理地使用自己的专有部分而请求使用其他业主的专有部分或者公用部分的权利。如为了修复自己漏水的天花板，该业主可以利用楼上业主的地板，楼上业主不得拒绝。《物权法》第八十八条规定，不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。该权利既是业主专有所有权的延伸权利内容，也是一项业主应尽的义务。只有本着善意、合理使用原则，才能充分保障业主的该项权利，否则将得不到合法的支持与保障。

二、在共有所有权中，主要有两项具体内容：

1、共有部分的使用权

    《物权法》第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。因此业主对于共有部分，可以合理地善意使用；他人不得干预。如小区内业主共有的绿地、公用设施等，每位业主均可合理地使用，充分享受共有部分所带来的生活便利。但是，业主在行使该项权利时，应当充分注意的是权利与义务一致原则，不得过于强调自己的权利，而忽视义务的履行，即应当合理、善意使用共有部分的使用权，否则将可能侵犯他人的业主权利。

2、共有部分的收益权

    这是指如果共有部分被出租、出售而取得收益时，业主可以取得相应份额的利益所得。《物权法》第八十条规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。该权利是业主从共有所有权中取得利益的最大化体现。

    在共有所有权中，业主行使自己权利时，必须充分注意到两点：一是《物权法》第七十二条第一款规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。即业主不得以任何借口不履行其应对共有部分所应承担的义务。例如业主不得以不使用电梯、小区内的某公共设施等为由而拒绝缴纳电梯费、维修维护费用。这是共有共管中权利义务相一致原则的必然要求，只有二者统一，才能实现权利的真正保障。二是《物权法》第七十二条第二款规定，业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。即业主在转让其共有共管权利时随着楼房一并转让，不得单独转让。这既是转让业主的法定义务，也是受让业主的权利保障实现的法定化。

三、在成员权中，主要有以下几项具体内容：

1、管理权

    管理权是物权法明确业主应享有的权利之一，其来源于业主共有权。建筑物区分共有权，是由全体业主作为所有权对某些特定的设施等享有同一所有权，而共有权的正确行使和实现就得有赖于共同所有人的共同意志的表达，这种共同意志的表达又要具体转化为一种共同管理权。因此，业主不能单独行使管理权，必须通过业主大会、业主委员会或者委托的物业服务公司、其他管理人来行使。这也就是物权法理论上通常所讲的共有共管原则。《物权法》第七十条第二款规定，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十五条第一款规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。第七十六条还规定了业主共同决定的七大类事项。第七十九条规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。第八十一条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。因此，业主应当高度重视该项管理权，通过遵循《物权法》规定的程序充分行使，不应随意放弃该项权利，否则难以实现法律规定自己作为业主的真实目的。

2、参与议事、决定权

    主要是指业主因其行使专有、共有所有权时涉及到一些重大事项具有参与讨论、表决的权利，通常包括了参与制定议事规则及管理规约、选举及解任管理者和表决权等内容。对于该项权利，理论、实务部门中也有将其分解成一些具体的权利内容而单独分列，如参与制定议事规则和管理规约权、选举和解任管理者权、表决权等。笔者认为，业主享有行使上述各项具体权利时，其核心就在于业主的参与议事和决定，因此将业主的参与议事、决定权作为一项综合性的权利予以表达，已足以涵盖上述具体权利内容，无须再细分。

    《物权法》第七十六条规定，由业主共同决定的事项有：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。同时也规定了，决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。这是基于区分共有与共同管理而实现业主权利的最集中体现。2007

www.fang668.com 年修订后的《物业管理条例》第十一条也是规定了上述内容，与2003年的《物业管理条例》有关规定相比，笔者认为其中最具有很大突破的就是业主可以决定改建、重建建筑物及其附属设施。因为根据这一条规定操作，对业主而言将可能带来很大的利益空间，如通过改建、重建建筑物及其附属设施，改变原有使用功能，以出租、出售等方式，增加了该项建筑物及其附属设施管理使用的经济效益，实现业主共有部分的收益权。但是业主行使该权利时，必须充分注意到议事规则即《物权法》第七十六条规定的多数表决原则，与第八十条规定的约定优先原则不相同的。多数表决原则往往适用于一些重要事项，除此之外的很多事项则可按约定原则处理。

3、知情权

    《物权法》第七十九条规定，维修资金的筹集、使用情况应当公布。这是物权法对业主知情权的最直接、明确规定，除此之外，未再有其他事项知情权的具体规定。但是，笔者认为：物权法规定的业主知情权，并非仅限第七十九条规定。根据《物权法》第七十六条第一款关于由业主共同决定七大类事项的规定，如业主委员会、物业公司管理的费用、收益、分配、重大决策的执行情况和共有部分及其使用情况等方面内容，均属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，理应列入业主知情权的范围。既然规定了业主具有表决权，那就得先对要表决的情况有所了解认知。因此业主完全可以依照物权法的相关规定来维护其知情权的实现。

4、监督权

    这是指业主对于物业服务企业或者其他管理人具有要求更换权利，对业主委员会的工作、物业服务企业履行合同、共有部分及其使用情况、专项维修资金等方面具有监督权利。

    《物权法》第八十一条第二款规定，对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。第八十二条规定，物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。《物业管理条例》第六条中的第（六）、（七）、（八）、（九）项规定了业主在物业管理活动中，可以监督业主委员会的工作、监督物业服务企业履行物业服务合同、对物业共用部位、共用设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。应该说，业主监督权的内容很广泛，又很重要。但是，业主在行使该权利时，必须依据《物权法》第七十六条规定的议事规则来进行，否则将得不到法律上的支持。

    《物权法》虽然赋予了业主更换物业服务机构的权利，确立了物业管理业主主导原则，但是并未对其执行的具体程序、条件作出解释，应当由哪个机构执行等一系列问题均有待于进一步明确规定。笔者认为，类似属于物业服务机构与业主间的关系问题，事实上应该是由物业管理法律体系来解决的，而不应该由业主的建筑物区分所有权法律体系来做出规定的。因此业主虽有更换物业服务机构的权利，但依照目前《物权法》规定并不能充分得以保障实现，即便修订后的《物业管理条例》也未作出详细的规定，因此该类问题只能留待于往后出台的相关法律规范予以明确调整。

5、请求权

    主要是指业主依据管理规约请求召开业主大会、请求管理机构正当管理公共事务、请求收取分配共有部门应得的利益等方面的权利。这是业主参与物业管理工作的最基本方式。《物权法》虽未对该权利作出明确规定，但是基于业主的区分建筑物所有权原理，业主享有该项权利是其行使物权的应有之意。然而，业主请求权应当如何行使，《物权法》、《物业管理条例》等规定均未作出详细的规定，急需相关的配套制度规定早日出台予以明确规范。

6、诉讼权

    主要是指业主认为业主大会、业主委员会作出的决定或者其他业主的行为侵害了其合法权益，可以向人民法院提出诉讼，要求支持其诉讼请求。

    《物权法》第七十八条第二款规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第八十三条第二款规定，业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

    业主行使诉权，如同一般公民诉权，未有特殊规定；受侵害的业主完全可以依照《物权法》、《民法通则》等法律规定行使其诉权。尽管《物权法》规定业主对业主大会或者业主委员会的决定提出申请撤销的诉讼、业主对其他业主提出侵权的诉讼，但是在实践中适用时仍会遇到不少问题，如该请求撤销的权利是否受诉讼时效的限制、若有损害发生则该如何赔偿以及业主能否通过业主大会或者业主委员会提起侵权诉讼等，都需要进一步立法规定或者司法解释予以明确。

    事实上，业主权利及其保障问题中与业主发生最直接关系的，又是最复杂的就是共有所有权中的权利方面，例如车位和车库应当首先满足业主需要原则的保障适用等问题。《物权法》第七十四条的规定，对小区车位和车库的归属问题有了明确的说法，一是建筑区划内规划用

www.fang668.com 于停放汽车的车位、车库归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；二是占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。除此之外，当开发商将其所有的车位、车库对外出售或者出租时，业主虽然可以《物权法》规定的“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”作为权利保障，防止开发商任意处理车位、车库，但是该如何正确理解立法之意及如何把握适用原则，则有待于司法解释予以明确。比如，开发商出售或者出租车位、车库的，业主在同等条件下是否享有优先权，程序上又该如何保证这种优先权的实现；开发商擅自出售、出租车位、车库而影响业主停车，业主是否有权申请法院撤销或者宣告无效等等问题，理论上虽有过探讨，但仍未形成统一认识。目前一些开发商已经或者正在突击出售、出租车位、车库的现状，就是该问题的典型注释。因此只有明确的法律规定，才能真正解决此类问题，切实保护业主权益。

    立法规定表达的权利还只是处于睡眠状态，它必须是能够被激活，能够得到司法救济，如此的权利才是真实的。《物权法》虽对业主权利及其保障作出明确的法律规定，但这仅是第一步，最重要的是需要在司法实践中能够得到切实的维护和支持。业主权利要得到充分的保障实现，其必须依赖于具体的实体权利义务规定和公正的程序、精致的流程予以配合，而这正是立法者、司法部门需要长期努力奋斗的方向！

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