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区分所有权制度下的住宅小区物业管理基本关系分析

http://www.fang668.com 日期:08-25 13:39:14| 物业法规|人气:599

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    现代的住宅小区中物业管理服务面对的是多个业主较为复杂的物权关系,《物权法》对建筑物区分所有权作出了立法规定,从而确立了住宅小区物业管理各方的民事法律关系。笔者结合《物权法》的规定,对区分所有权制度下的住宅小区物业管理各主体的基本关系作分析,希望帮助广大业主和物业管理企业认清自身的定位和权利、义务,共同促进物业管理的健康发展。

  一、住宅小区的物权归属及利用关系根据《物权法》关于区分所有权的规定,住宅小区的物权关系已经基本明晰,简单归纳为:

  1. 业主的专有物权。《物权法》规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权。对非独立住宅而言,业主专有部分仅指住宅和经营性用房内部空间及其围蔽结构,也就是通常说的关门部分或是套内面积及其空间。对专有部分业主享有占有、使用、收益、处分的权利。

  2. 业主的共有物权。《物权法》规定为业主共有的部分包括小区道路、绿地、公共场所、公共设施、管理用房以及占用道路设立的停车位等。这是以法律直接规定的形式,明确了业主共有物权。这些共有物权应属于小区内全体业主共有。但应当注意到,业主房屋权属证明书所记载的房屋建筑面积包括套内面积和公摊面积,公摊面积包括楼梯 ( 电梯井 ) 、管道井、过道、配套设施用房等,公摊面积严格意义上讲属于共有,但是属于该建筑物内的业主共有,区别于同一住宅小区其他建筑物的业主。业主对共有部分,享有权利,承担义务,不得以放弃权利不履行义务。

  3. 建设开发单位的物权。《物权法》规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。这条规定实质上明确了按规划建设的停车场的所有权属于开发建设单位,可以出售、赠与和出租,但停车场应当首先满足业主的使用,也就是业主有优先于小区以外使用人使用的权利。

  4. 仍有未明确的物权。由于在立法过程中争议较大,《物权法》对部分设施未明确规定物权归属。

  是小区会所的物权,法律并没有像小区道路、绿地或停车场等设施直接明确权属,留下了悬念,如果从其他公共场所去理解,可以属于业主,但从经营性用房的角度看,可以是属于开发商。在法律未明确的情况下,开发建设单位作为开发土地的使用权人,自然取得建筑物会所的实际控制权,并可以在房屋买卖合同中与业主约定会所的管理和使用问题。二是开发商赠送的露台、地下室和一层住宅的庭院。《物权法》有关于绿地属于业主共有,明示属于个人除外的规定,但这项规定是只适用于独立住宅 ( 别墅 ) 还是可以适用多层次多业权的房屋,有不同理解。按照目前的产权登记规则,这些部位都不予登记为相关业主名下的产权。但在法律有明确规定前,对于目前开发建设单位在售房时约定赠送给相关业主的露台、地下室、庭院等使用权应予尊重。

  5. 区分所有权对物业管理的意义。一是区分了物权的专有和共有关系,为业主对物业管理行使权利、享受服务和承担义务奠定了法律基础。业主对物业专有部分享有所有权,具有了对专有部分占有、使用、收益、处分的权利,同时对共有部分共同享有所有权和管理权,承担共同义务。共有权来自于专有权,取得专有权就同时取得了共有权和管理权,而且对共同义务的承担是法定的,不得以放弃权利为由而不履行义务。因此,物业管理从法律意义上来讲是业主管理权的延伸,来自于业主的授权。同时,业主在享受物业服务的同时,必须履行共同义务。

  二是确立了物业管理的基本制度。现代住宅小区中,业主不仅独立享有专有空间,而且还存在共有和共用部分,在建筑物区分所有权的制度下,如果没有将业主组织起来共同实施物业管理的机制,没有专业化、社会化的物业管理,各业主就不可能建立公共物业利用秩序,容易诱发争相利用而将责任或负担转嫁给他人的情况,对物业造成损害。所以,业主对物业管理服务的需求主要是对共有和共用部分的维护和管理,以建立良好公共物业利用秩序,从而确保专用物业和共有物的正常利用和保值增值。

  三是明确物业各部位的物权归属,有利于建立对物业的利用秩序,减少矛盾和纠纷。比如对小区道路设立停车位的利用关系,明确了该车位属于业主共有,也就自然明确了收益归业主共有。比如明确了绿地属于业主共有,就能有效对抗开发商、物业公司或个别业主等有关各方对绿地的侵占行为。

  二、物业管理的委托与被委托关系

  1. 物业管理权来自于物业所有权,是业主的基本权利。《物权法》规定,业主可以自行管理建筑物及其附

www.fang668.com 属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。这就以法定形式明确了物业管理服务的基本关系,即业主与物业管理服务企业的关系是委托与被委托关系;物业服务合同的性质属于委托合同。委托关系具有多重的意义:一是业主对物业管理享有充分的话事权,可以选择或更换物业管理企业,决定物业服务内容、服务标准、服务收费;二是物业管理企业应当在受委托范围内开展工作,提供服务;三是如果业主对物业管理服务不满意,有权终止物业服务合同。根据合同法规定,委托合同即使未到期,委托人也有权终止合同,解除委托关系。

  2. 业主大会成立前的前期物业管理委托关系。房屋在出售前物权属于建设开发单位,物业管理服务的引入是由开发建设单位主导的,房屋买受人在签定商品房预售合同的同时,需签定临时业主公约和物业管理服务协议,接受建设开发单位选定的物业管理企业和物业管理服务内容和服务收费。在这个阶段,物业管理服务在形式上体现了双重委托关系,一是开发建设单位委托物业管理企业管理其未出售物业和己出售物业的共用部位、共用设备设施和公共秩序。二是买受人在购房时签署物业管理服务协议时,对接受物业管理服务的确认。这种确认尽管没有选择权,但在法律上也构成了委托关系。

  3. 业主大会成立后的物业管理委托关系。当住宅小区的房屋出售和交付使用达到一定比例后,业主可以成立业主大会,选举业主委员会来行使对物业管理的主导权。一旦业主大会对选聘或续聘物业管理企业、确定物业管理的服务内容、服务标准和服务价格形成决议,业主委员会按照业主大会的决定与物业管理企业签订物业合同,则物业管理从前期物业管理阶段进入法规意义上的物业管理阶段。这时候,物业管理的委托关系就是业主委托物业管理企业从事物业管理服务的关系。

  三、业主对物业管理行使权利和履行义务

  1. 业主权利的行使形式。《物权法》规定,业主有委托物业管理的权利,有对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人依法更换的权利。但是由于住宅小区的共用部位和共用设备设施存在物权共有关系,必须设计有效的制度使多业主共同行使其对物业管理的权利。《物权法》规定了业主大会和业主委员会制度,对业主大会和业主委员会的权限和运作作出了规定。

  由业主共同决定的事项包括:制定和修改业主大会议事规则;制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约,选举业主委员会或者更换业主委员会成员,选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人,筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金,改建、重建建筑物及其附属设施;有关共有和共同管理权利的其他重大事项。而且需要业主专有部分建筑面积和业主数量两项过半数才能决定上述事项。

  业主遵循上述规定就可以行使对物业管理主要事项的决定权。但在物业管理实践中,由于业主的参与自治热情不高,民主协商的意识不强,对决定事项很难形成共识,成立业主大会和业主委员会往往比较困难。所以,《物权法》规定了地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

  为防止物业管理企业或业主大会、业主委员会滥用职权侵害业主的权益,《物权法》规定,业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼;业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

  2. 业主对物业管理的义务。在物业管理活动中,业主具有共同决定物业管理事项的权利,同时《物权法》规定,业主亦有应当遵守法律、法规以及管理规约的义务。广大业主生活在同一物业管理区域内,需要有共同遵守的行为规范来维护住宅小区的秩序和安全,规范对共用部位、共用设施共同使用,在自己行使权利的时候不得侵害其他业主的权益。为此,实施物业管理的住宅小区都要求制定业主规约,作为业主公共遵守的行为规范。

  同时,《物权法》赋予业主大会和业主委员会规范业主行为的权利和职责。《物权法》规定:业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益;业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力,业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

  这里特别强调业主有缴交物业管理费的义务。如前面所分析的,不管是前期物业管理还是业主大会决定的物业管理,都是业主共同委托维护共用部位、共有设施、共同秩序的服务行为,由物业管理服务合同所约定。业主享受了物业管理服务,就具有支付物业管理费的义务。《物权法》规定,业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务,并拒付物业费列为损害他人合法权益的行为。

  四、物业管理企业受委托向业主提供物业管理服务

  1. 物业管理服务的基本定位。根据《物权法》规定,物业管理企业是受业主委托提供物业管理服务,不管是前期物业管理阶段还是业主大会决定委托的阶段,物业管理服务都属于委托服务,因此服务业主是物业管理服务的根本出发点。需要强调的是,在前期物业管理阶段,虽然具有双重委托关系,但开发商的委

www.fang668.com 托也是为了服务好业主,维护开发商的品牌,其出发点与业主的委托是一致的。业主对物业管理服务是否满意是物业管理服务能否持续、稳定的决定性因素,物业管理企业必须清楚认识物业管理服务的基本关系,切实做好对业主的服务。

  2. 物业服务的基本内容。物业管理从物的维护角度来讲,主要是对共用设备设施的维护、保养、修缮,使之正常运转和使用;从社区环境的角度上讲,主要是安全、清洁、绿化服务,建立起良好的生活环境;从物的利用秩序角度,主要是劝阻物业使用人对自用部分进行危害整体利益的使用行为和劝阻共用部分进行妨碍他人正常利用的行为。这三种行为中,前两种是服务行为,是物业服务最基本的内容,后种属于管理行为,是约束物业使用人以建立物的利用秩序,维护业主共同的利益和权利。做好以上三方面的管理工作,是物业管理企业从事物业管理服务的基本职责。

  3. 以物业服务合同为依据提供服务。物业管理服务的委托与被委托关系是通过物业服务合同来确立的,委托的服务内容、服务标准、服务收费以合同的形式经过双方确认签署,才构成委托服务的民事关系。物业服务合同受法律保护,既是物业管理企业提供物业服务依据,也是业主履行缴费义务的依据。物业管理企业应当按照物业管理合同的约定提供相应内容和标准的服务,也可以依据物业服务合同维护自身权益。

  4. 提供专业化的服务。随着住宅小区设施的不断完善和建设水平的不断提高,专业化管理成为物业管理的基础性要求,也是物业管理行业生存和发展的必然方向。物业管理的专业化服务主要体现在:一是设备维护;二是绿化维护;三是安全监控;四是清洁服务;五是突发事件应变处理;六是其他专业技术性服务。物业管理企业通过配备专业性人员或进行专业分包实现对物业维护的专业化管理,确保服务的水平和质量。

  5. 提供规范化的服务。物业管理企业建立内部管理制度,规范物业管理各个岗位的着装、行为规范、对业主服务要求的反应时间和服务标准,对突发性事件的处理规范,按照合同要求定期公布管理费及公摊费用的收支情况,听取业主对物业管理服务的意见和建议等,形成一套规范化的服务,是提供让业主满意的物业管理服务的重要基础。


文章来源:《住宅与房地产 .物业管理》

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