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《物业管理条例》执行中的难点与对策

http://www.fang668.com 日期:08-25 13:39:19| 物业法规|人气:876

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文/任宇平

    《物业管理条例》(以下简称《条例》)已于2003年9月1日起开始实施,这是我国出台的第一部关于物业管理的行政法规。《条例》从法律角度确认了物业管理行业在社会生活中的地位,在业主权利的保障和物业公司权利的限制等方面取得了很大的进步。它标志着物业管理这一新兴行业步入了法制化发展的轨道。然而仔细研读这一《条例》,会发现《条例》中有些规定在实际操作中,其实很难。说贯彻《条例》难,并非畏难,而是正视困难、剖析原因,找出对策,更好地贯彻《条例》。

一、业主大会的运作难
    《条例》赋予了业主大会相应的权力,现实中除了业主能够单独享有的权力之外,多数业主的权力只能通过业主大会的形式才能实现。然而由于业主大会这种组织形式,靠业主本身这样一个松散的、自发性的个人来自行运作召开,无异于难上加难。召开业主大会,组织相关人员、讨论《业主公约》等资料的起草,需要具有相关专业的专门人才才能完成,其成本巨大,单靠业主本身无法完成,加之召开会议,工作决议起草,业主代表候选人产生、筹备所需资料整理、汇集均有困难。另外业主大会的决定,对物业管理区域内的全体业主具有约束力。这种约束力的体现,更多地要靠全体为主的自觉性。在业主的整体素质还不高,自治意识还不强的情况下,出现部分业主损害全体业主利益的情况时有发生。《条例》虽规定了业主大会的决定具有法律效力,但部分业主不遵守或不履行业主大会决定时,有谁来追究责任,采取哪些法律措施,都是不明确的。

    因此建议能在物业管理协会下成立一个物业管理咨询服务公司,由这样一个采用企业化运作方式的专业机构来指导业主大会及其执行机构的运作,这个专门的咨询公司有其自身独有的第二身份,以及各种专业人才,综合地为业主提供全方位的咨询服务,承担协调、督促各种物业管区业主大会的活动,协助各物业管区业主委员会及时有效地召开业主大会,确保业主大会职责的履行,决议的贯彻执行,并在今后日常的管理工作中为业主、物业公司、开发商、业主大会及业主委员会几者之间调解各种纠纷。物业管理咨询服务公司应当在市场经济条件下,经营管理企业,付出相应的劳动,收取应得的报酬。

二、物业管理服务标准界定难
    近几年来,关于物业管理纠纷越来越多,业主对物业企业的投诉,可谓不胜枚举,从深圳物业管区的小车被盗,业主向物管企业索赔,到某些业主寻找理由拒不交纳物业管理费的普遍存在……物管纠纷让我们争吵得无休无止,有些根本性问题的争论己严重阻碍了物业管理行业的发展。纠纷出现总是业主与物管企业间相互指责、互相埋怨、公说公有理,婆说婆有理。其原因何在?那就是物业管理服务标准说不清、道不明。

    有关物定管理服务标准的问题,《条例》规定双方须在物业服务合同中约定,这似乎巳说明的十分清楚了。但由于物业管理不同于一般的产品(有形),可以通过各种仪器工具进行质量检测。物业管理它是一种服务(无形)行为,且其产品有不固定性、多样化的特点。故对其服务质量的约定不可能做到象数字一样精确,存在大量的定性标准,即使有些定量标准也隐藏在定性成份中,如在保安巡逻岗位职责中,“保安每半小时沿指定线路巡逻一次”,这半小时标准是定量的,但巡逻是细致、认真负责的,还是走马观花、马马虎虎的,服务质量差异很大。对它的要求,也只能有原则的标准,无法做到精确。另外,有些服务内容也无法有效地实施具体考评,很难通过直观感知其优劣。正是由于物业管理服务标准的难以界定,这就给物业服务质量纠纷的处理埋下了隐患,一旦发生纠纷,业主往往以物管公司提供的服务未能达到要求而拒交物业管理费;物管公司则自认为已按合同约定提供了相应的管理服务而诉业主违约。

    看来,解决物业管理服务标准界定难的问题,是减少物业管理纠纷的根本途径。为此建议有关部门尽快制订《城市物业管理服务分类分级指导标准》,可将以往发生过或可预料的内容尽可能规定得更详细些,让业主与物管企业能

www.fang668.com 自主选择分类分级标准。同时还应出台有关物业管理服务质量纠纷的处理标准。可将纠纷的处理划分为经济赔偿、赔礼道歉、内部批评、自我检讨等条款。明确每条款的行为程度,使物业服务质量纠纷的处理有章可循,避免争论。当然,在签物业服务合同时,应尽可能把问题想得复杂些、周全些,把服务标准写得完整些、确切些。暂时做不到的,就不要写入。保安每半小时巡逻一次,做不到就写45分钟巡逻一次,不要乱给业主开“空头支票”这也是很关键的一条。

三、物业维修基金管理难
    维修基金管理难,目前主要体现在以下几个方面。首先,是维修基金的收缴问题,它的难度要大于物业服务费的收缴。由谁缴交维修基金,应看谁享受了维修的益处;谁当承担维修的责任与义务。保修期满后的物业损毁、老化主要原因有物业的使用磨损、自然老化或突发事故。不管属哪一种情况,物业维修责任的当然主体(除非他人人为损毁)应该是那时段的业主(非业主使用人的责任体现于其与业主签订的租赁合同中)。或者可以这样理解该时段的业主是维修基金益处最直接的享有者。因此,作为产权人的业主,就有义务承担这一部分费用。但问题是,在一定期间,在维修基金使用上,部分业主可能直接受益,另一部分业主根本没有受益,这种情况是客观存在的。对于没有直接受益的业主来说,向其要钱可能就有一定难度。另外,对维修基金的使用,是业主最关心的问题之一。假如业主大会提出的使用方案对一部分业主不产生直接受益,这部分业主有可能表示反对,即使方案以多数票通过,也不能体现这部分业主的心愿。况且有些物业维修更新项目具有突发性,可能涉及使用方案的重大调整,需要业主大会重新调整方案,而召开业主大会并非易事。

    加强维修基金管理,是搞好物业管理的一项基本工作。这里谈三点浅见:
    1、维修基金可采取按幢结算与按小区结算相结合的办法,建立幢、小区两级维修基金账户。凡是用于本幢的费用,则在该幢账户上开支;凡是用于小区的费用,则在小区账户上开支。小区账户的资金来源于各幢账户,按一定办法分摊。

    2、再来看何时交维修基金的问题。对业主来说会存在是由业主在买房时一次性缴交还是象交物业管理费用那样每期交纳的问题。对新建物业由购房人买房时一次性缴交,若能与办产权证挂钩以作为制约可提高散户维修基金的筹集率。但房屋的损耗多是时间积累造成的,实际上一开始并不需要大笔维修基金。因此按时间逐步累积维修基金更为合理,即象物业管理费那样按一定比例逐期缴交。

    这里提到一定比例,关系到维修基金交多少的问题。这与物业建造质量、物业类型、物业维修标准和银行利率等密切相关。若一次性交纳维修基金比例过小,在当前利率情况下便失去了作为基金的意义,因为其利息不足以支付起码的维修开支。但若一次性交纳维修基金比例过大,一方面涉及到业主经济承受能力问题;另一方面,在目前,没有有效监管和好的投资途径的情况下,比例过大必然造成资金闲置,浪费甚至挪用。

     综上分析可知,物业维修基金应从物业投入使用时由业主逐期按适当的比例交纳,这样即不会给业主带来太大的经济压力,也不会造成资金的闲置浪费。符合责、权、利对等原则。

    3、维修基金的安全性及使用管理
    前己述及物业维修基金产权属全体业主,故不应由开发商、物管企业收管,应统一交至物业主管部门指定的国有商业银行专门帐户,且以后若无合法理由、程序不能自由支取。否则,开发商、物管公司占用、滥用、挪用维修基金将不可避免。

    物业维修基金作为物业的专项资金,必须在使用管理上严格把关。既然物业维修基金的产权属全体业主,就应由业主代表组织——业主委员会行使所有权、监督权(业主委员会成立前应当由物业所在地物业主管部门代为监管)。以往那种由开发商、物管公司代管的做法是完全错误的(物管公司可以管理基金的会计帐)。物业维修基金的使用严格按照物管公司定计划业主委员会审批——金融机构拨款这一程序进行。并且物管公司应定期向全体业主公布维修基金缴交、使用、分摊和结存情况,接受业主委员会及全体业主的核查。维修基金只有使用管理得当,才能保证财尽其用、物业安全、众人信服、续交顺畅。

《物业管理条例》执行中的难点与对策
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