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浅析业委会的民事诉讼主体资格

http://www.fang668.com 日期:08-25 13:39:25| 物业法规|人气:717

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浅析业委会的民事诉讼主体资格
文\宋安成

    对于业委会的诉讼主体资格问题,学者们观点各异,一种观点认为业委会是经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记,在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织,是一个物业管理区域中长期存在的,代表业主行使业主自治管理权的机构,应当具有民事诉讼主体资格;另一种观点认为业委会属于依法成立,拥有必要的财产和经费,具有自己的名称、组织机构和工作场所,能够独立承担民事责任,已经具备了社会团体法人资格的必要条件,有诉讼主体资格。

     对于业委会的地位确认问题,要结合我国市场经济条件下物业管理发展的需要、物业管理企业的需要、新的房管模式的需要、业主的需要及诉讼的需要。笔者从以下几个方面考虑,认为应当赋于业委会的民事诉讼主体资格:

一、业主权利保障的需要 
    关于这个问题可以从两个方面来看:一是物业管理企业对物业项目进行一系列全方位的管理和服务,这些名目繁多的管理和服务都涉及业主的切身利益。当物业管理企业在进行管理或提供服务时,物业管理企业有侵犯业主利益的行为,业委会应该作为民事诉讼主体进行诉讼以保证全体业主的合法权益。早在1997年上海就有一起虹北小区业委会诉物业管理公司非法将楼顶让联通公司安装通信网基点案,还有物业管理企业非法出租公共部位的、非法使用专项维修资金的等等。如果否认了业委会的诉讼主体资格那么有谁去向物业管理企业讨个说法?按《条例》的规定,业主大会的成立登记都不需要,更谈不上民诉法规定的诉讼主体资格了,全体业主固然可以进行集体诉讼,但考虑到诉讼需要的财力、人力成本,它的可行性究竟有没有?

二是当业委会有危害全体业主权益时,全体业主的权利何以保障。
    近几年,业委会损害全 体业主的事件时有发生,并且有日益增多的趋势。由于大部分小区的业主大会都是“徒有虚名”,有关全体业主利害的事情的处理可以说都是业委会一手操作,大到对物业维修基金的使用监督,小到对业委会经费的使用,都有可能出现业委会成员侵犯全体业主利益事情的出现。如果这种情况下,业委会不能成为被告,不能通过诉讼的方式保证业主的权利,那么,业主所能作的只能通过业主大会撤销业委会,对业委会以前的行径也只能既往不咎了。另外,还有一种情况就是业委会侵害物业管理企业的利益的情况,业委会可能成为被告。2003年3月,北京巨星物业管理公司把某小区业委会推上法庭,原因就是业委会迟迟不与物业管理公司签订物业管理合同。

二、诉讼主体资格扩大的现实  
    我国《民事诉讼法》第49条规定,公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》(以下简称《意见》)第四十条对其他组织作了司法解释:“民事诉讼法第四十九条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产,但又不具备法人资格的组织”。《意见》第四十条第(9)项中提到“符合本条规定条件的其他组织”也可以作为民事诉讼主体。对于其它而根据《条例》的规定,业委会是业主大会的执行机构,业主大会是物业管理区域内的权力机构,具有五项法定职责。该条例第十五条还赋予业委会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同的权利,可见,业委会作为全体业主对物业实施自治管理的组织,是依法成立的,具备一定的民事权利能力和行为能力,且有一定的财产,应属《民事诉讼法》所列的“其他组织”,可以作为民事诉讼的当事人。

三、物业管理企业管理的需要 
    物业管理涉及到卫生

www.fang668.com 保洁、保安、绿化管理、消防管理、车辆管理、装修管理、代收代缴服务等等,事情可谓千头万绪。物业管理企业进行物业管理,和其直接对话的既不是广大业主,也不是业主大会,而是业委会。名目繁多的物业管理工作,物业管理企业不可能不与业委会发生争议,发生争议怎么办?业委会没有诉讼主体资格,无法与其“对簿公堂”争议最终如何解决,我们不可能把所有的争议都用调解的方式来解决,更不能听之任之一直到矛盾激化。这就出现了在物业管理中凡是涉及到一方是业委会的就无法通过诉讼最终解决的尴尬局面,物业管理企业的管理最终会由于民事程序法的限制而不能得以有效进行。

四、物业管理活动协调统一的需要 
    现代物业管理是复杂的系统工程,涉及的法律关系错综复杂。物业管理中不仅有民事关系,即物业管理活动中业主、业委会、使用人、开发商、物业管理企业、其他专业服务机构等由一系列合同规约而发生的民事法律关系,还涉及诸多政府部门的公共安全、公共秩序、社会责任等方面对开发建设单位、物业管理公司、业主、物业使用人有关物业使用、维护行为的监管关系。在民事法律关系中,业委会是业主和物业管理企业交流的一个不可或缺的中间环节;在行政法律关系中,业委会是可以起到上通下达,从而保证行政机关对小区各项工作的行政监督。业委会诉讼主体资格的残缺,会对小区管理的协调与顺畅很大程度上带来影响。由于业委会无诉讼主体资格,它为小区所做的一切事情和代表业主和物业管理企业的交涉,都没有法律上的最终救济手段来保证落到实处。不管是业主、业委会、物业管理企业还是有关行政部门都不愿看到这种局面。所以从物业管理协调统一的角度考虑,赋于业委会的诉讼主体资格也是必要的。

     我们说业委会有诉讼主体资格,并不是说是不受任何限制的,笔者认为,业委会作为民事诉讼主体,应当受以下三个方面的限制:

1、作为原告起诉案由有限制
    《物业管理条例》第十九条明确规定,业委会不得从事与物业管理无关的活动。因此,业委会作为原告起诉的案由也应当与物业管理有关,如物业管理纠纷,物业公用部位的使用、公共设施的移交问题等。有些问题,虽然与物业管理有关,但是由于业委会不是直接的参与者,矛盾也不是其进行管理或监督所引起的,它就不宜作为诉讼主体。

  2、程序上须得到业主授权
    业委会作为业主的自治组织,经业主大会或代表大会选举产生,权力由业主大会或业主代表大会赋予,其作为原告起诉,也应得到业主授权。如果业委会在与物业管理企业发生争议,作为被告的话,它的诉讼中所享有的权利和承担的义务也应当由全体业主通过一定的方式来授权或认可,以体现全体业主的利益和便于判决的执行。

    3、涉诉的业委会行为要与业委会成员的个人行为分开
    业委会作为被告,原告的诉请应当是与业委会的职责有关的事项,而不是个人的行为所导致的。比如业委会铺张浪费,不经济合理地使用活动经费,业委会通过对全体业主利益有损害的决议,不依法与物业管理企业签订合同等等,这都是以业委会的名义做出的,业委会可以作为被告。有的情况,并非是业委会的名义做出,也没有体现业委会的意志,业委会不宜作为被告,比如说个别委会主任的贪污行为,个别业委会成员不履行职责行为,拥有物业维修基金的业委会挪用基金行为,这些都是其个人行为,不宜把业委会作为被告。

     对于业委会有无诉讼主体资格,可以说是法律上是存在着空白,法律规定了业主的共同利益可由业委会来共同表达和维护,但法律却又没有给它独立行使诉讼权利的名份,就必然造成它在维护业主权利的过程中遭遇障碍。才导致了对于以“业委会”名义提起的诉讼,有的准予立案,有的则以不具备主体资格为由予以驳回。但是笔者认为不能由于业委会诉讼地位法律规定不明确,当业主们的共同利益受到侵害或者小区共同侵害他人利益时,业委会作为当事人法院就不予受理,而由业主们一个一个写诉状,或对方按门牌号一个个告状。令人可喜的是,我国的一些地方立法都已经明确在一定条件下业委会有诉讼主体资格,业委会名正言顺地走上法庭指日可待。

作者单位:上海市申天顺律师事务所

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