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《物权法》与物业管理相关条文解读

http://www.fang668.com 日期:08-25 13:39:28| 物业法规|人气:516

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《物权法》与物业管理相关条文解读

  《物权法》获得通过后,物管行业最关注的莫过于涉及住宅和物业管理的相关法律条文。在仔细研究了《物权法》后,我们借用有关资料意图将繁琐的法律条文转变成简单易解的语言,希望能成为物管行业普通从业人员学习理解物权法的实用工具。

  关键词:市场主体平等保护
  为适应社会主义市场经济发展的要求,党的十六届三中全会明确要“保障所有市场主体的平等法律地位和发展权利”。全国人大法律委员会委员、中国政法大学校长徐显明说,在财产归属依法确定的前提下,作为物权主体,不论是国家、集体,还是私人,对他们的物权也都应当给予平等保护。物权法规定:“国家实行社会主义市场经济,保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。”法律进一步明确,“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。”
  物权法属于民法,民法的一项重要原则是对权利人的权利实行平等保护。 “公平竞争、平等保护、优胜劣汰是市场经济的基本法则。”全国人大常委会法制工作委员会主任胡康生指出,在社会主义市场经济条件下,各种所有制经济形成的市场主体都在统一的市场上运作并发生相互关系,各种市场主体都处于平等地位,享有相同权利,遵守相同规则,承担相同责任。如果对各种市场主体不给予平等保护,解决纠纷的办法、承担的法律责任不一样,就不可能发展社会主义市场经济,也不可能坚持和完善社会主义基本经济制度。”胡康生说。
  中国人民大学法学院教授王利明对这部法律确立的平等保护原则给予积极评价。他认为,这是巩固社会主义基本经济制度、体现多种所有制共同发展的客观需要,是多种所有制成分共同发展的前提。“失去了平等保护,就失去了共同发展。”王利明说,“平等保护原则符合宪法关于所有制性质的规定,真正体现了社会主义的特色。”

  关键词:物业管理
 物权法明确规定:“业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。”“ 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督。”业主委员会或业主大会可选择物业管理公司或其他物业管理人进行小区的物业管理工作。也就是说,物业公司已经不再是小区业主选择物业服务的唯一选择。
  虽然物权法对“其他物业管理人”没有明确的界定,但可以认为,这个所谓的其他其他物业管理人其实就是自然人或者几个人合伙。说白了,就是业主委员会可以和某个人或几个人签订物业管理合同,实行“包干到户”,比如一个人负责扫地,一个人负责修剪小区花卉等。
  
关键词:选聘和解聘
  物权法规定,选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。短短十几年间,物业服务机构从无到有、从小到大,已经成为覆盖面广,对群众生活产生重要影响的行业,而业主和物业服务机构 之间的纠纷也逐渐多了起来。
  对此,物权法对成立业主大会依法共同维权作出规定。物权法明确,业主可以设立业主大会,选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
根据物权法的规定,下列事项由业主共同决定:制定和修改业主大会议事规则;制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;选举业主委员会或者更换业主委员会成员;选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;改建、重建建筑物及其附属设施;有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
  物权法同时明确,业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。但是,当业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益时,物权法亦明确规定:“受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”
  物权法规定:选聘物业公司等一般事项,必须经过半数以上的业主同意,不仅如此,这半数以上的业主的住宅建筑面积总和也要超过整个小

www.fang668.com 区建筑面积总和的一半以上。如果换作“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施”,就是要动钱的时候,面积总和和人数总和都要超过整个小区的2/3。


  关键词:业委会 诉讼权
  物权法明确规定:“业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。”同时规定:“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”
  业委会的法律地位问题在物权法中并没有得到解决。不过,业主委员会虽然不是独立法人,但业委会可以成为诉讼主体,可以做原告和被告,这些内容规定下来了。但有法律界知名人士提到一个问题———业委会如果败诉,按道理应该由全体业主一起承担责任,但实际上很多业主可能不愿意承担责任,因此如何执行,仍然是法院的一个难题。
  
关键词:住宅建设用地使用权
  “住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”这是将于2007年10月1日起施行的物权法作出的明确规定。
  随着住房制度改革,越来越多的城镇居民拥有自己的房屋,而且大量集中在住宅小区内。物权法的这一规定,回答了广大群众关于“70年大限到期后,我们的住房怎么办”的疑问。我国现行法律规定了建设用地使用权的最高期限:居住用地70年;工业用地50年;商业用地40年;综合用地50年。据全国人大常委会法工委有关负责人介绍,我国从上世纪70年代末开始改革开放,当时出让的一些土地使用期限较短,一些只有30年,很快就要到期。特别是目前绝大多数城市居民都拥有了自己的住房,使土地使用权期满的问题更加引人关注。
  虽然物权法关于70年后自动续期的规定,给老百姓吃了一颗“定心丸”,但是,不少人注意到,法律并没有对续期的土地使用费支付标准和办法作出明确规定。 对此,全国人大代表王焕永表示:“中国老百姓从改革开放到今天,好不容易有了房子可以传下去,如果到了孙子那一代,房子的情况还说不清,多让人不放心!”他建议,国家在制定相关的规定时,一定要慎之又慎、反复斟酌。

  关键词:道路、绿地
  物权法明确规定:“建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。”按照此项规定,小区建筑中的道路、绿地,是小区业主共有的地盘;小区内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,也是大家的地盘,与开发商无关。

  关键词:车位、车库
  物权法明确规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人(开发商和业主)通过出售、附赠或者出租等方式约定。”《物权法》同时明确规定:“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”这些规定,将成为现在大量存在的车库之争裁判依据。
  第一,目前城市居民私家车拥有量越来越多,小区的车库、车位的归属及使用就有相当大的争议,《物权法》作出了相对比较明确的规定,首先在建设区划内的车位和车库首先应该满足业主的需要。
  第二,强调在建设区划内的车位和车库,作为开发商和业主,他们可以通过约定的方式,由开发商把车位和车库出售给业主、出租给业主,或者是订立房屋买卖合同的时候赠与给业主,从这个法律规则来讲,总体上是把建设区划内的车位和车库所有权的归属认定成为开发商的。
  第三,如果车位占用了业主共有的道路或者是土地,用来停放机动车的话,这个车位是属于业主共有的,但对这个价值判断的结论的妥当与否,一直有非常大的争议。比如占用了公共道路的停车位是属于业主共有的,在什么情况下是这样,赠与的情况是什么样,其实都区分的比较清楚,并不能一概说哪一块就是侵犯了业主的利益,所以在这个问题上有必要在法律通过以后做一些更加详细和明确的说明,更好地理解这条法律本身的立法意图。

  关键词:住宅变经营用房
  物权法明确规定:“业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。"《物权法》施行后,如果有业主想把住宅改变为商用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。也就是说,如果邻居或楼上楼下的居民不同意,业主就改不成。

  关键词:分摊与收益
  公用面积既需要出钱维护也会产生租金收入,对于小区业主应如何分摊及分配收入呢?物权法明确规定,对此有约定的,按照约定办理;没有约定或者约定不明确的,按照业主住宅建筑面积所占小区整体面积的比例计算。说白了,房子买得大,分摊费用多,收益拿得也多,权利和义务完全对等。

  关键词:维修基金
  物权法明确规定:“建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公

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