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对《物业管理条例》的十条建议

http://www.fang668.com 日期:08-25 13:39:34| 物业法规|人气:700

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对《物业管理条例(草案)》的十条建议

   《物业管理条例(草案)》出台后,其名称首先就有值得商榷的地方。既然是物业管理条例,所

规范的应该是物业管理企业,而不是“由物业管理企业实施的物业管理活动”。纵观《物业管理条例

(草案)》,并没有将物业管理就是业主对自己的财产(包括个人的财产和公共财产)的管理作为立

法的立足点。由于业主是房屋和土地使用权的主体,因此,物业管理应该是业主对自己拥有的房屋、

土地使用权以及土地上其它附着物的管理。由于立足点的错误,《草案》不是对国家其它法律法规的

完善和补充,有的反而有冲突。提出十条建议供商榷。

    一、《草案》第二条对适用范围的规定将导致《物业管理条例(草案)》与《中华人民共和国城

市居民委员会组织法》、《中华人民共和国村民委员会组织法》相冲突。

  《草案》第二条规定:“中华人民共和国境内的物业管理活动,适用本条例”。该《草案》将“

物业管理”定义为“物业管理企业………为业主提供服务的活动”,将“业主”定义为“房屋的所有

权人”。照这两条定义,在已经成立居民委员会、家属委员会乃至村民委员会的区域内的房屋所有人

也是业主,也可以举行业主大会和选举业主委员会,将造成在同一区域内居民大会或村民大会与业主

大会并列的现象。

建议:在《草案》第二条后面增加一句“居民委员会、家属委员会和村民委员会管辖的区域除外”。

    二、《草案》第二条对物业管理的定义不够准确。
 
  《草案》第二条对物业管理的定义是“本条例所称物业管理,是指物业管理企业……为业主提供

服务的活动”。物业管理中的所谓“物业”是指物业管理区域内的土地、房屋和土地上的其它附着物

。这些物业是业主的财产,或是为业主个人所有,或是为全体业主共同所有。

  自第一个物业买受人从建设单位取得财产所有权至首次业主大会召开,建设单位占有公共财产的

50%以上,建设单位有权代表全体业主对公共财产进行管理。在首次业主大会召开之时,业主大会

代表全体业主行使对公共财产的管理权。

  《消费者权益保护法》第九条规定“消费者享有自主选择商品或者服务的权利。消费者有权自主

选择提供商品或者服务的经营者,自主选择商品品种或者服务方式,自主决定购买或者不购买任何一

种商品、接受或者不接受任何一项服务”。该《草案》第二条对物业管理的定义似乎要求建设单位、

业主大会或业主委员会必须委托物业管理企业管理,必须接受物业管理企业的服务,这是违反《消费

者权益保护法》的,也违反了《民法通则》和《合同法》规定的平等自愿原则。

  建议:《草案》第二条改为“本条例所称物业管理,是在第一个物业买受人从建设单位取得物业

所有权之后,建设单位、业主大会或业主委员会对相关区域内公共财产的管理”。

     三、该草案第六条、第十条、第二十五条、第二十六条剥夺了业主应有的召集业主大会的权利

、起草《业主公约》的权利、向业主大会提出议案的权利、推荐业主委员会成员候选人的权利。

   建议:草案第六条改为:业主在物业管理活动中享有下列权利:
   1、召集业主大会的权利;代表物业管理区域内 %以上投票权的业主可以召集业主大会。
   2、参加业主大会、委托他人出席业主大会的权利。
   3、起草《业主大会公约》和《业主委员会章程》的权利;代表物业管理区域内 % 以上投票

权的业主可以起草《业主大会公约》和《业主委员会章程》。
   4、提名和被提名为业主委员会委员候选人的权利;代表物业管理区域内 %以上投票权的业主

可以提名业主委员会委员候选人。
   5、选举和被选举为业主委员会委员的权利。
   6、向召集人会议或业主委员会提出业主大会议案的权利; 代表物业管理区域内 %以上投票

权的业主可以向召集人会议或业主委员会提出业主大会议案。可以提出的议案包括:
  (1)关于罢免业主委员会委员的议案;(2)关于业主委员会委员报酬的议案;(3)关于小

区年度建设方案的议案;(4)关于修改《业主大会公约》和《业主委员会章程》的议案

www.fang668.com ;(5)关

于业主委员会分立或与其它业主委员会合并的议案;(6)关于物业管理费交纳标准与交纳方法的议

案;(7)关于制定或修改物业管理规章制度的议案; (8)其它需要提出的议案。
   7、对业主大会的各项议案投票表决的权利。
   8、对业主委员会的工作提出质询的权利。
   9、法律、法规赋予的其它权利。
  同时删除该草案第十条、第二十五条和第二十六条。

     四、《草案》第九条授权省、自治区、直辖市人民政府制定物业管理区域的划分办法,违反《

中华人民共和国立法法》。
  
  《中华人民共和国立法法》第十条第3款规定:“被授权机关不得将该项权力转授给其他机关”


  建议:《草案》第九条改为“物业管理区域以建设单位领取的《国有土地使用证》中土地使用权

的范围确定其划分办法。

     五、《草案》第十一条第3款规定业主大会选聘或者解聘物业管理企业,使业主大会和物业管

理企业双方都无所适从,也与《合同法》相违背。

  选聘或解聘物业管理企业就是委托人与受托人之间订立或解除“委托合同”。《草案》在第十六

条第2款规定:业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业签订合同。照此规定,业主委员会与物业

管理企业签订的合同从何时成立?是从业主大会选聘时成立,还是从业主委员会签字、盖章时成立?

如果业主委员会不与物业管理企业签订合同,业主大会或业主委员会要不要承担“违约”责任?

  建议:1、删除草案第十一条第3款; 2、草案第十六条第2款改为:选聘或解聘物业管理企

业。
    六、《草案》第十二条没有规定《业主公约》的生效条件,没有一个真正意义上的《业主公约》

,就不会有真正的业主自治。《草案》第十二条规定修改业主大会章程所需投票权的比例,但对通过

和修改业主公约所需的投票权的比例没有提及。
  
  建议:草案第十二条第2款改为“业主大会做出的决议,必须经与会业主所持投票权1/2以上

通过。业主大会通过或修改业主公约、通过或修改业主大会章程必须经与会业主所持投票权2/3以

上通过。”

    七、《草案》第二十四条将“前期物业管理”定义为业主委员会与物业管理企业签订的物业服务

合同生效前,建设单位选聘的物业管理企业实施的物业管理。使“前期物业管理”就是建设单位的物

业管理的性质变得模糊。

  建议:
  1、草案第二十四条改为“本条例所称前期物业管理,是指自第一个物业买受人从建设单位取得

物业所有权至业主委员会成立,建设单位对相关区域内公共财产的管理”。
  2、删除第二十九条第2款中的“但是,前期物业管理服务合同期限不得超过3年”的内容,改

为“前期物业管理至业主委员会成立时止”。

   八、《草案》第三十七条规定一个物业管理区域的业主大会,应当委托一个物业管理企业实施物

业管理,违反《民法通则》、《合同法》和《消费者权益保护法》。
  业主大会代表全体业主管理属于全体业主的公共财产,业主委员会代表全体业主对外实施民事法

律行为,业主委员会有权自主决定委托或不委托物业管理企业或其他人管理,这是《民法通则》、《

合同法》和《消费者权益保护法》赋予的权利。任何强迫业主委员会委托物业管理企业或其他人管理

的行为或规定都是违反法律的。
  建议:《草案》第三十七条改为“一个物业管理区域内的业主委员会有权委托或不委托他人实施

物业管理”。

   九、《草案》第四十三条、第四十四条规定物业管理企业向业主收取物业管理费方面,违反《合

同法》。
  《合同法》第四百零五条规定:“受托人完成委托事务的,委托人应当向其支付报酬”。无论是

在前期物业管理阶段,建设单位委托物业管理企业,还是在业主委员会成立后,业主委员会委托物业

管理企业,委托人是建设单位或业主委员会,而不是任何一个业主个人,按照《合同法》的这条规定

,建设单位或业主委员会才是向物业管理企业支付报酬的义务人而不是任何其他人。很简单的道理:

谁请客,谁买单。
  建议:删除草案第四十三条和第四十四条。

    十、《草案》第四十八条规定物业管理企业应当制止物业管理区域内违反有关治安、环保、物业

装修和使用等方面的法律、法规的行为,赋予了物业管理企业执法权;

  《草案》第五十三条和第五十七条规定业主临时占用、挖掘道路或场地,或利用共用部位、共用

设备设施进行经营的须征得物业管理企业的同意,侵犯了相关业主、业主大会或业主委员会的权利。
  现代国家管理的趋势是越来越多的国家权力被授予非国家机关行使,这是社会文明进步的表现。

所以,并不反对我国的法律顺应这一趋势将某些国家权力授权给非国家机关行使。

  但是,授权一个

www.fang668.com 营利性企业行使国家权力是不适当的,这将使国家权力成为营利性企业谋取自身

利益的手段。

  道路、场地,共用部位或共用设备设施,要么属于全体业主的公共财产,要么属于相邻业主共同

拥有的财产。属于全体业主的公共财产,只有全体业主即业主大会或业主委员会有权决定如何使用、

处分或收益,对此,《民法通则》有明文规定。物业管理企业在物业管理区域内无一砖一瓦的财产,

没有资格与业主大会、业主委员会或有相邻关系的业主共享权利,无权对业主临时占用、挖掘道路或

场地,或利用共用部位、共用设备设施进行经营表示同意或不同意。

  建议:1、删除《草案》第五十三条;2、《草案》第五十七条中删除“物业管理企业”。

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