发展物业管理的三对策

发展物业管理的三对策,综合能力,物业管理师考试真题,物业管理师考试试题, 我国的物业管理起步较晚，因而为使其形成相当的规模和达到一定的规范则需要采取有力的对策，而有力的对策，来自于以战略的眼光对问题进行较深层次的研究和探索。从长远看，物业管理很需要大力发展，否则，城市小区的建设和现代化的维护成本就会失之过高，从而严重影响整个国民经济的发展；从短期看，推行物业管理，需要对国家、企业、职工的利益关系重新进行较大的调整，尤其是对职工个人利益冲击最大。但不可避免地因受到部分企业亏损严重和旧城、危险房改造中大量住户迁往郊区等因素的牵制，一时很难调整到位。所以，一哄而起，强行推行物业管理，肯定不行。而过分估计当前的困难，物业管理的步伐就无法加快。

　　根据我国物业管理的实际情况和自己所特有的优势与劣势，当前，迫切需要采取以下对策：

　　(一)为物业管理落实和筹措必要的资金www.fang668.com

　　物业管理是继房地产开发、建造和销售后的一项特殊性的管理服务行业。培育、扶植和发展物业管理市场，使物业管理走上良性循环和规范的轨道，首先应保证物业管理的资金筹措到位，并从政策法规和经营上规范物业管理中各类经费的正常运转。但现在大多数物业管理公司感到最头痛的是资金问题，没有钱，一切管理都无从谈起。:www.fang668.com网

　　以大连市为例：据统计：1995年职工人均工资6800元，其中城镇居民人均生活费4777元，平均每月398元。而市中心区商品房平均价格为每平方米3500—4000元，有的装璜好一点的每平方米高达5000元以上。人均收入一般和人均生活费较低的条件下却长期维持较高的地价和房价，这无疑表明房地产开发企业在新区建设和旧城改造以及联建过程中，长期获取超额利润，特别在房地产有关法规尚未健全的情况下更为明显。从全市范围来看，大连市工、商业企业的经济效益大致属于中等，目前，工业企业的亏损较大，近期内还难于要使广大居民观念转变，心甘情愿乐于交纳物业管理费用，使他们在日常居住生活中认识到，物业管理是现代化都市一种迫切需要，也是生活方式的一种转变。这就迫切需要物业管理要有较高素质的人才。

　　目前，我国物业管理人员大体有以下四类组成。一类是房管所管理人员，二类是房地产开发企业分出的一部分人员，三类是企业系统房行政后勤分出的一部分人员，四类是从其它行业重新招收的人员。这些人员有一个共同特点，就是对物业管理了解甚少，有的认为还是原先的房管所，所不同的仅仅是换换牌子，上级要求成立而已。至于对物业管理的性质、特点、原则、运行方式更是知道的可怜。对此，要采取一些坚实的措施。一是选配好物业管理领导人才，包括主管部门的领导。对那些观念陈旧、物业管理工作推不开，缺乏创新精神、无所事事的，一概坚决不用。二是要适当从外地、外单位引进一批高层建筑和普通住宅的优秀管理人才，特别注意引进有知识、有能力、有创新精神的学者型管理人才。现在我国有一种现象，一谈到加强物业管理，往往派人到广州、深圳、上海等南方城市学习、考察，其实这是远远不够的。有关部门应该有一个长期的引进规划，引进多少？引进哪些人才？从哪里引？计划投资多少？如果人才引下来，现有人员水平又上不去，我国的物业管理将很难打开局面、上档次。三是要有针对性的根据物业管理公司的实际，对现有工作人员进行培训，使他们的思想观念和工作能力跨上一个台阶。物业管理培训不能走过场，现在的培训大多是盈利性的，或者利用培训机会到各地旅游，真正学到的东西不多。比较有效的办法是分批分期进行集训，系统地学习物业管理有关知识，并经过考试取得上岗合格证书。四是在实际工作中全面提高物业管理人员的素质，物业管理是一门学问，需要多方面的知识，我们有些同志仅仅把它看成是收房租，搞维修是不对的。实际上物业管理所要提供的服务，是一种全面的以人为本的服务，这就需要建立和谐的人际关系、公共关系以及良好的心理素质。www.fang668.com

　　(二)加强内部建设，切实建立有效的激励机制

　　走向市场竞争是物业管理发展的必然趋势，也是物业管理发展完善的动力。所以，物业管理公司要想在今后激烈的市场竞争中独领风骚并占有一席之地，就必须加强内部建设，建立有效的激励机制，只有这样，才能充分调动管理人员的积极性，使管理工作充满生机和活力。

　　一是形成人人奋发向上、努力进取，提高效率，增大效益，促进企业发展壮大的激励机制，这种机制的前提和基础是把管理看成商品，把接受的委托看成是市场竞争的第一要义，从而使这种外界压力最终转变成激发职工团结一致、奋发向上的动力。二是建立提高职工待遇的激励机制。物业管理公司的职工素质之所以要求较高，这是由他们的工作难度较大、任务较重的特征所决定的，起码在目前的双轨制条件下这一点尤为突出。所以，逐步提高他们的工资待遇，使他们的工资略高于房管部门的职工，也是应该和可行的。目前，我国房管部门职工的工资待遇大体属于中等水平，为提高积极性，调动他们的内在潜力，物业管理公司职工的年收入可否在原先的基础上，再提高20%，提高到工薪阶层的上等水平，以增强自豪感和责任心，同时，也带动物业管理公司职工工作作风的转变，使他们专心一意地在本职工作上下功夫，进一步提高业务水平和工作能力。三是建立物业管理公司增加效益的激励机制。为保证物业管理公司收支平衡和有能力支付较高的工资，物业管理公司在搞好主业、搞好服务的前提下，千方百计增加公司收入。首先，房地产开发企业在规划设计时，预先考虑物业管理公司日后的办公用房和可供从事多种经营的地皮和房屋，为物业管理公司开展工作打下良好的基础。其次，房地产开发企业在房屋移交的同时，留足给物业管理公司的启动资金，特别是新建住宅小区、相对集中的住房、高层非普通住宅，使物业管理公司一启动就自负盈亏，为完全意义上的物业管理公司打下牢固的基础。再次，主管部门和房地产开发公司可给予物业管理公司一定的定期定量补贴或允许一定的亏损额，这种作法并不是搞平均主义、大锅饭，而是通过逐步减少的定量补贴，给白手起家、“一穷二白”的物业管理公司一定扶持，为物业管理公司发展多种经营提供某些必要条件，使他们能够从一开始就能挪开步，正常运行。同时，这种作法本身就给物业管理公司能够提前做到自负盈亏而给予的一种奖励，使之具有强烈的吸引力，鼓励他们想方设法，努力发展多种经营，增加效益，尽快地减少对开发公司和主管部门的依赖。四是加强管理，注重培养，对物业管理公司工作人员定期进行考核，实行优胜劣汰的制度，凡是不学习、无所事事、不努力向上，不称职的，坚决调离或集中办集训班，从另一个角度来提高职工的积极性。五是保持清醒头脑，对物业管理公司扩大业务范围，采取审慎的科学态度，对有条件实行物业管理的，则坚决不适时机转入物业管理；对一些老式分散的旧有公房和大量私房的老居民散点，则采取多方论证、多方调查、多方征求住户意见，进行科学的系统的研究，防止物业管理条件尚不成熟就不顾后果，一哄而起，贸然进入，最终陷于其中而一时难于自拔，使其物业管理的积极性受到严重挫折。但也要看到，对这些一时难于开展物业管理的地区，并不是“铁板一块”，永久无法进行物业管理，还要采取科学的态度加以分析。首先，要看旧城、旧房改造的规划，什么时候进行改造，什么时候加以规划，一般来讲，对近期内要进行改造的地区，当然要等到规划改造以后再来实行物业管理，这样社会效益和经济效益会更好，对物业管理的发展壮大也有好处。其次，也要分析这个地区的人均收入和人们的富裕程度，收入达不到一定比例，开展物业管理困难将更大。第三，即使成立了物业管理公司，也要根据所管理的地块特点进行搭配，考虑到人员文化层次，收入水平，也要考虑到地区远近。这样，不仅保证了物业管理公司能够得到一定的收入，又使物业管理得以顺利地在广大住户中深入人心，推广开来。

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