2004年房产估价师考试《房地产估价理论与方法》试题

一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。）

1、房地产具有供给有限特性，本质上是（    ）。

A、土地总量有限     B、规划限制  
C、房地产不可移动   D、价值量大

2、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20 m2，分摊的共有建筑面积为25 m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为（    ）。

A、1667元/ m2   B、1765元/ m2   C、1875元/ m2   D、2000元/ m2

3、某宗土地面积2000 m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（    ）。

A、建筑物地面一层建筑面积为800 m2，总建筑面积为5000 m2
B、建筑物地面一层建筑面积为1400 m2，总建筑面积为5000 m2
C、建筑物地面一层建筑面积为600 m2，总建筑面积为5500 m2
D、建筑物地面一层建筑面积为600 m2，总建筑面积为2500 m2

4、房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及（    ）。

A、相应配套的基础设施      B、土地的形状
C、组合完成的功能          D、立体空间

5、在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（    ）的行为。

A、宅基地所有权            B、空间利用权
C、地役权                  D、建筑物相邻关系

6、某宗面积为3000 m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/ m2。现按规划拟该为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/ m2。理论上应补地价（    ）。

A、78万元   B、882万元   C、1210万元   D、1272万元

7、某幢可出租房地产尚有一年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元/ m2，现房出租的年末净收益为500元/ m2。若按折现率10%和风险补偿值100元/ m2计，该幢房地产目前的价格应为（    ）。

A、4400元/ m2   B、 4409元/ m2   C、4445元/ m2   D、4455元/ m2

8、一套建筑面积为100 m2，单价为2000元/ m2的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31%，则该套住宅的（    ）。

A、实际单价为2000元/ m2，实际总价为30.16万元
B、实际单价为1950元/ m2，实际总价为20万元
C、实际单价为2000元/ m2，实际总价为20万元
D、实际单价为2000元/ m2，实际总价为28.16万元

9、同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10%时，需求量变化百分比分别为30%、10%、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求价格弹性数值类型分别是（    ）。

A、富有弹性、单一弹性、缺乏弹性
B、完全弹性、单一弹性、完全无弹性
C、完全弹性、单一弹性、缺乏弹性
D、富有弹性、单一弹性、完全无弹性

10、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为（    ）。

A、存量＋新开发量＋其他种类房地产转换为该种房地产量－该种房地产转换为其他种类房地产量－拆毁量
B、存量＋新开发量＋该种房地产与其他种类房地产之间转换总量－拆毁量
C、存量＋新开发量＋空置房量－拆毁量
D、存量＋新增竣工量－拆毁量

11、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则（    ）。

A、估价时点为未来，估价对象为未来状况
B、估价时点与估价对象均为现在
C、估价时点为现在，估价对象为未来状况
D、估价时点为现在，估价对象为过去状况

12、某建筑物的建筑面积为2000 m2，占地面积为3000 m2，现在重新获得该土地的价格为800元/ m2，建筑物重置价格为900元/ m2，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/ m2。则该建筑物的成新率为（    ）。

A、 44%       B、50%       C.、67%       D、94%

13、按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。若改为直接比较判定，将出现（    ）的情形。

A、估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7%
B、可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7%
C、可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071
D、可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933

14、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/ m2，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1%，2004年6月末至2004年10月平均每月比上月价格上涨20元/ m2。则该可比实例在2004年10月末的价格为（    ）。

A、2648元/ m2   B、2688元/ m2   C、2708元/ m2   D、2734元/ m2

15、为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近的某可比实例有关资料如下：成交价格为4000元/ m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（    ）。

A、3790元/ m2   B、4238元/ m2   C、4658元/ m2   D、4663元/ m2