2016年房地产经纪实务模拟试题（二）

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一、单选题 新开发的商品房销售，是房地产（   ）市场行为。

A．一级

B．二级

C．三级

D．投资

[答案]A

[解析]P.13

2、 卖点必须是能够得到（   ）认同的特点。

A．竞争对手

B．开发商自身

C．经纪人

D．目标客户

[答案]D

[解析]P.160

3、 在市场营销过程中，（  ）居于核心地位

A．最新的产品

B．目标消费者

C．适中的价格

D．大量的促销广告

[答案]B

[解析]P.14

4、 项目的（   ）是决定项目成功与否的关键特性。

A．目的性

B．一次性

C．独特性

D．制约性

[答案]D

[解析]P.101

5、 进行形象定位一般采用的是（   ）方法。

A．市场细分方法

B．项目SOWT分析方法

C．建筑策划方法

D．头脑风暴法

[答案]D

[解析]P.130

6、 20世纪50年代至今是现代市场营销学的（   ）。

A．初创时期

B．应用时期

C．形成与发展时期

D．成熟时期

[答案]C

[解析]P.3

7、 房地产经纪人在二级市场上主要从事房地产转让、（   ）和其他房地产居间业务。

A．项目转让

B．土地转让

C．房地产租赁

D．房地产抵押

[答案]C

[解析]P.14

8、 房地产市场调研的一般内容包括市场供给调研、需求调研、环境调研和（   ）。

A．竞争对手

B．区域经济

C．总体经济

D．营销活动

[答案]D

[解析]P.27

9、 房源的法律属性包括（   ）。

A．面积

B．区位

C．权属状况

D．空间格局

[答案]C

[解析]P.253

10、 房地产市场营销活动调研的要点包括市场竞争情况调研、价格调研、促销调研和（   ）。

A．营销渠道调研

B．销售难点调查

C．竞争产品调查

D．报盘区域和成交区域调研

[答案]A

[解析]P.32-33

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11、 抽样调研法有：分层随机抽样法、分群随机抽样法和（   ）。

A．随机抽样

B．重点调研

C．二手资料调研

D．全面调研

[答案]A

[解析]P.38

12、 房地产居间的服务意识不包括（   ）。

A．亲切的态度与和蔼的笑容

B．让客户感觉好

C．纠正免费服务的误区

D．外表是尊重客户也有益自身

[答案]D

[解析]P.283284

13、 挖掘卖点一般要经过（   ）个阶段。

A．2

B．3

C．4

D．5

[答案]C

[解析]P.161-162

14、 一般是通过形象定位来寻找房地产项目销售的（   ）。

A．物业主题

B．市场主题

C．广告主题

D．推广主题

[答案]C

[解析]P.164

15、 WO对策是指（   ）对策。

A．最小一最小

B．最小一最大

C．最大一最小

D．最大一最大

[答案]B

[解析]P.132

16、 建筑策划方法的特征包括物质性、（   ）和综合性。

A．个别性

B．广泛性

C．多样性

D．针对性

[答案]A

[解析]P.111

17、 房地产市场进行细分的依据主要是地理细分、（   ）、人口细分和行为细分。

A．心理细分

B．客户细分

C．产品细分

D．家庭细分

[答案]A

[解析]P.6263

18、 房地产单项开发根据项目性质的不同可分为（   ）。

A．住宅项目开发、写字楼项目开发、工业厂房开发、商业用房开发

B．土地开发投资、住宅项目开发、写字楼项目开发、工业厂房开发

C．土地开发投资、住宅项目开发、写字楼项目开发、工业厂房开发、商业用房开发

D．土地开发投资、住宅项目开发、写字楼项目开发、商业用房开发

[答案]C

[解析]P.90

19、 （   ）是惟一直接依靠人员的促销方式。

A．人员招聘

B．人员培训

C．人员推广

D．关系推广

[答案]C

[解析]P.184

20、 （   ）即是房地产经纪公司，它没有房地产产品的所有权，只是在买卖双方之间起媒介作用，促成交易，赚取佣金。

A．房地产中间商

B．房地产供应商

C．房地产开发商

D．消费者

[答案]A

[解析]P.189

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21、 房地产市场调研主体侧重于（   ）。

A．对房地产市场产品的调研

B．对房地产产品质量的调研

C．对消费者消费偏好的调研

D．对房地产产品销售策略的调研

[答案]A

[解析]P.20

22、 房地产市场调研应当首先（   ）。

A．初步调研

B．搜集信息资料

C．设计调研表格

D．确定调研目的

[答案]D

[解析]P.22

23、 在销售过程的尾盘期市场推广应以（   ）为重点。

A．大量的促销活动

B．集聚大量的人气

C．华丽的广告为主

D．不断竣工的朴实宣传

[答案]D

[解析]P.226

24、 制订规范、标准的对外承诺（   ），是实行对外承诺标准化的关键。

A．制度

B．用语

C．条款

D．文本

[答案]D

[解析]P.328

25、 一般而言档次越高的楼盘，客户对层差和朝向差的敏感性就()。

A．越高

B．越低

C．不变

D．不能确定

[答案]B

[解析]P.140

26、 根据各市场比较楼盘物业类型、所处区位、市场销售期等因素对本项目的相关影

响程度确定各市场比较楼盘的（   ）。

A．均价

B．折扣率

C．权重

D．因素比重

[答案]C

[解析]P.142

27、 一般来说对房地产项目各方面作较全面的说明，可以理解为一本简单的产品说明

书的房地产销售宣传资料通常称为（   ）。

A．形象楼书

B．功能楼书

C．置业锦囊

D．宣传单张

[答案]B

[解析]P.215

28、 预热期的推广策略主要是整个项目的（   ）。

A．形象推广

B．广告推广

C．活动推广

D．品质推广

[答案]A

[解析]P.225

29、 从市场细分的发展历程来看，市场营销主要经历了（   ）三个阶段。

A．产品差异化营销、目标市场营销、大量营销

B．产品差异化营销、大量营销、目标市场营销

C．大量营销、产品差异化营销、目标市场营销

D．大量营销、目标市场营销、产品差异化营销

[答案]C

[解析]P.60-61

30、  （   ）是房地产居间业务的“粮草”，是中介公司的重要资源。

A．房地产开发商

B．房地产代理商

C．房地产经纪人

D．房源

[答案]D

[解析]P.252

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31、 房地产居间与房地产代理的区别在于（   ）。

A．房地产代理是代理卖方售楼或代理业主招租，而房地产居间则同时向交易双方负责。

B．房地产代理只对卖主负责，而房地产居间只对买主负责

C．房地产代理只对开发商负责，而房地产居间只对卖房人负责

D．房地产代理只对开发商负责，房地产居间业务只对业主负责

[答案]A

[解析]P.283

32、 建筑面积、朝向、空间格局、新旧程度属于房源的（   ）属性。

A．法律

B．物理

C．心理

D．化学

[答案]B

[解析]P.253

33、 建筑的核心是生活的（   ）。

A．人

B．物质空间

C．美感

D．实用

[答案]B

[解析]P.111

34、 市场营销和销售之间的根本区别是（   ）。

A．销售是吸引客户、营销是留住客户

B．营销是吸引客户、销售是留住客户

C．客源开拓是销售的重要内容

D．销售是营销的先决条件

[答案]B

[解析]P.268

35、 消费心理学总结了客户购物时的心理动态，认为大体要经历()个阶段。

A．6

B．7

C．8

D．9

[答案]C

[解析]P.286

36、 整体楼盘模型的常规比例为（   ）。

A．1：100

B．1：150

C．1：200

D．1：50

[答案]B

[解析]P.224

37、 市场细分的概念是（   ）由美国市场学家温瑞尔·施密斯提出的。

A．20世纪50年代

B．20世纪60年代

C．20世纪70年代

D．20世纪80年代

[答案]A

[解析]P.60

38、 当置业者选中了自己喜欢的单位，需交纳一定数量的定金来确定其对该房号的认购权，可在正式买卖交易前签订（   ）来保障置业者和开发商双方的合法权利。

A．买卖合同

B．认购合同

C．置业合同

D．代理合同

[答案]B

[解析]P.217

39、 主要向客户介绍楼盘和展示楼盘形象的地方被称为（   ）。

A．售楼处

B．看楼通道

C．样板房

D．形象墙

[答案]A

[解析]P.222

40、 美国著名市场营销学者菲利普·科特勒在其（   ）一书中论述了关系推广，它是指“买卖双方间创造更亲密的工作关系与相互依赖关系的艺术”。

A．《营销管理(第四版)》

B．《营销管理(第六版)》

C．《营销管理(第五版)》

D．《营销管理(第一版)》

[答案]B

[解析]P.183

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41、 SWOT是（   ）的合称。

A．优势、劣势、机会、技术

B．优势、劣势、威胁、技术

C．优势、劣势、机会、威胁

D．优势、劣势、拥有、技术

[答案]C

[解析]P.107

42、 （   ）代理是指授予代理人无限处理客户财产事物的代理形式。

A．一般代理

B．全权代理

C．首度代理

D．分代理

[答案]B

[解析]P.189

43、 不属于房源特性的一项的是（   ）。

A．公共性

B．互动性

C．可替代性

D．变动性

[答案]B

[解析]P.254255

44、 按客户的需求类型，客源可分为（   ）。

A．买房客户和租房客户

B．机构客户和个人客户

C．住宅客户、商铺客户

D．工业厂房客户、写字楼客户

[答案]A

[解析]P.272

45、 房地产经纪人核实产权的最直接方式是到（   ）查册。

A．房地产产权登记部门

B．规划管理部门

C．房地产开发商

D．业主委员会

[答案]A

[解析]P.290

46、 房地产市场需求由购买者、（   ）和购买欲望组成。

A．开发商

B．购买能力

C．竞争对手的价格

D．竞争对手的开发量

[答案]B

[解析]P.28

47、 零级渠道是指没有（   ）的参与，由房地产开发商自己直接将房地产销售或租赁给消费者的渠道类型。

A．一级中间商

B．中间商

C．两级中间商

D．三级中间商

[答案]B

[解析]P.188

48、 风险是（   ）。

A．经济学中的危险

B．损失发生的不确定性

C．一种损失

D．失败的不确定性

[答案]B

[解析]P.312

49、 风险管理是（   ）。

A．是对风险进行识别、预测、控制的方法

B．是揭示风险规律性的一种方法

C．是对风险进行控制、进行风险到位的管理

D．是指中介公司对风险进行识别、衡量、分析，并在此基础上有效地处置风险，以最低成本实现最大安全保障的科学管理方法

[答案]D

[解析]P.314

50、 （   ）是在发生损失后最重要、最基本的一项管理目标。

A．尽快恢复正常经营秩序

B．保证公司持续发展

C．维持生存

D．减少忧虑

[答案]C

[解析]P.315

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二、多选题

51、 关于房地产市场调研描述正确的是（   ）。

A．房地产市场调研具有很强的针对性

B．房地产市场调研的内容是简单的

C．房地产市场调研具有一定的局限性

D．房地产市场调研的主体侧重于消费者

E．房地产市场调研的主体侧重于售房者

[答案]A, C

[解析]P.20-21

52、 良好的物业管理能够（   ）。

A．维护物业的形象和信誉

B．吸引潜在的客户

C．提高物业的市场价值

D．有助于改变土地用途

E．提升写字楼的空置率

[答案]A, B, C

[解析]P.92

53、 房地产项目定位中的主要内容包括（   ）。

A．产品定位

B．价格定位

C．形象定位

D．企业定位

E．客户定位

[答案]A, C, E

[解析]P.102

54、 房地产市场细分的原则（   ）。

A． 可测量性

B．可进入性

C．可盈利性

D．可比较性

E．可行性

[答案]A, B, C, E

[解析]P.62

55、 项目策划与销售阶段的工作内容包括（   ）。

A．项目销售

B．项目研究

C．项目市场推广

D．项目定价

E．项目规划设计

[答案]A, C, D

[解析]P.13

56、 房地产市场调研常用的方法包括（   ）。

A．讨论会

B．座谈会调研法

C．实地调研法

D．二手资料调查

E．成交客户问卷调查

[答案]B, C

[解析]P.20

57、 风险识别应遵循的原则有（   ）。

A． 系统化、制度化、经常化原则

B．全面周详原则

C．综合考察原则

D．量力而行原则

E．经常检查原则

[答案]A, B, C, D

[解析]P.313

58、 在分析营销人员配备时，必须考虑两种组织情况，这两种组织情况是（   ）。

A．新组织

B．原有组织

C．再造组织

D．小组人员配备

E．新组织和小组人员配备

[答案]A, C

[解析]P.206

59、 影响营销组织模式的因素包括（   ）等。

A．企业规模

B．市场

C．商品房的种类

D．房地产广告

E．商品房的销售方式

[答案]A, B, C, E

[解析]P.197198

60、 在强销期阶段的推广主要是以（   ）等形式为主。

A．形象推广

B．广告推广

C．活动推广

D．品质推广

E．品牌推广

[答案]B, C

[解析]P.226

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61、 下列定价方法（   ）属于成本导向定价法。

A．盈亏平衡定价法

B．成本加成定价法

C．变动成本定价法

D．目标利润定价法

E．理解价值定价法

[答案]A, B, C, D

[解析]P.135137

62、 房地产开发大体上可分为（   ）。

A．成片开发

B．新区开发

C．单项开发

D．旧城改造

E．商铺开发

[答案]A, C

[解析]P.87

63、 房地产营销控制的方法有（   ）。

A．年度计划控制

B．效率控制

C．利润控制

D．赢利能力控制

E．战略控制

[答案]A, B, D, E

[解析]P.209

64、 客源开拓的方法有（   ）。

A．门店揽客法

B．广告揽客法

C．人际网络揽客法

D．客户介绍法

E．信息共享法

[答案]A, B, C, D

[解析]P.266-268

65、 企业采取随行就市定价法须考虑（   ）。

A．本企业除降价外，是否还有其他非价格竞争对策

B．竞争对手是长期降价还是短期行为

C．本企业降价是否会损害企业物业形象

D．竞争对手降价是否影响到本企业的销售量

E．确定市场调查的范围和重点

[答案]A, B, C, D

[解析]P.138-139

66、 房地产市场调研在（   ）几个方面与一般耐用消费品的市场调研存在着显著的区别。

A．调研的方法

B．调研的人物

C．调研的内容

D．调研的对象

E．调研的侧重点

[答案]A, C, D, E

[解析]P.1920

67、 按调查所采用的具体方法来划分有（   ）等方法。

A．会议法

B．法

C．观察法

D．实验法

E．抽样法

[答案]B, C, D

[解析]P.39-41

68、 房地产项目定价的主要原则包括（   ）。

A定价范围浮动

B．反映市场供求

C．落实利润目标

D．体现物业价值

E．提高项目的知名度.

[答案]A, B, D

[解析]P.134-135

69、 到20世纪80年代，美国劳特鹏针对4Ps存在的问题提出了4Cs营销理论。

4Cs分别指代（  ）

A．CustomEr(顾客)

B．Cost(成本)

C．ConvEniEnCE(便利)、

D．CommuniCAtion(沟通)

E．ComDing(渴望)

[答案]A, B, C, D

[解析]P.9

70、 房源信息处理的发展进程是（   ）。

A．纸张载体

B．计算机

C．计算机联机系统

D．电话．

E．路牌广告

[答案]A, B, C

[解析]P.261

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71、 下列（   ）易引起产权纠纷。

A．依法确定为拆迁范围内的房屋后，产权人将房屋出租

B．拍卖市场竞得的房屋

C．涉及婚姻或财产继承的房屋

D．预售商品房未登记、抵押商品房

E．未经规划或报建批准的房屋

[答案]A, B, C, D

[解析]P.280

72、 房地产服务中的5S是指速度和（   ）。

A．真诚

B．机敏

C．综合

D．研学

E．微笑

[答案]A, B, D, E

[解析]P.285

73、 实施高开低走定价策略与（   ）等有关。

A．获取高利润

B．尽早收回投资

C．吸引市场视线

D．稳定市场份额

E．开展价格战

[答案]A, B

[解析]P.149

74、 广告的战略目标可以分为（   ）。

A．通知

B．说服

C．提醒

D．告诫

E．评论

[答案]A, B, C

[解析]P.275

75、 市场营销学提出了较为完整的“4Ps"营销策略理论4P是（）。

A．产品

B．价格

C．渠道

D．促销

E．定位

[答案]A, B, C, D

[解析]P.3

76、 房地产项目持续销售期的推广参与者主要是（   ）。

A广告商

B．代理商

C．开发商

D．承包商

E．分销商

[答案]A, B, C

[解析]P.226

77、 房地产销售准备工作主要包括（   ）等内容。

A．费用准备

B．资料准备

C．人员准备

D．现场准备

E．广告准备

[答案]B, C, D

[解析]P.214224

78、 房地产销售一般根据（   ）等因素确定销售人员及其数量。

A．销售量

B．销售目标

C．销售环境

D．广告投放

E．销售楼盘

[答案]A, B, D

[解析]P.220

79、 售楼处位置选择应遵循的原则有（   ）。

A．设在环境和视线较好的地方

B．设在与施工场地容易隔离、现场安全性较高的地方

C．设在能方便到达样板房的位置

D．不必迎着主干道(或主要人流)方向，在工地现场最好。

E．设在人车都能方便到达，且有一定停车位的位置

[答案]A, B, C, E

[解析]P.222

80、 经纪人提高风险识别能力说法正确的有（   ）。

A．经纪人要树立风险防范意识，这是提高风险识别能力的基本前提

B．经纪人要对可能发生的各类风险有所认识

C．经纪人的业务操作流程要尽量规范化

D．在现实中，很多风险的发生，与经纪人的业务操作流程没有关系

E．经纪人应不断巩固、加强自己的各项专业能力，这是提高风险识别能力的有效手段

[答案]A, B, C, E

[解析]P.327

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三、案例分析题

81、 （2004年考题）甲房地产开发公司(以下简称甲公司)计划在某城市投资开发一大型房地产项目，委托乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)进行全程营销策划。乙公司在进行可行性研究之后认为该项目是可行的，且将目光瞄准在老年公寓上。

1．乙公司的项目定位属于（   ）。

A．产品定位

B．形象定位

C．客户定位

D．功能定位

2．在进行项目的市场调查和项目定位时，所起作用最大的专家是（   ）。

A．房地产行情分析专家

B．建筑设计专家

C．社会观察分析专家

D．城市经济观察专家

3．假设该项目是在符合法律、法规和土地利用限制条件下进行的，那么决定该项目可行还必须满足（   ）。

A．自然可行

B．计划可行

C．财务可行

D．技术可行

4．若该项目总建筑面积为200000m2，固定总成本为2亿元，单位变动成本为1500元／m2，销售费率为15%，目标成本利润率为25％，那么该项目实现目标利润的销售价格是（   ）。

A．2941元／m2。

B．3125元／m2。

C．3676元／m2。

D．3922元／m2

5．该项目进入市场时采用的是撇脂定价策略，但一段时间之后，销量迟迟上不去，在征得甲公司同意以后，乙公司决定进行价格调整，此时可运用的策略有（   ）。

A．难点户型的均价调整

B．难点户型的层差和朝向差调整

C．难点户型的广告推荐

D．难点户型的总价提高

6．由于该市的老年公寓很少，且60岁以上老年人占全市总人口的12％，为此乙公司给项目拟定的宣传语为“爱他就买他”，并运用了许多推广策略，那么在预热期的推广策略主要是整个项目的（   ）。

A．广告推广

B．活动推广

C．关系推广

D．形象推广

[答案]C,AC,ACD,C,ABC,D

[解析]3：P.67

4：目标利润的单位价格=[（固定总成本+目标利润额）

÷预计销售面积+单位变动成本] ÷（1—销售费率）

=｛[200000000+（200000000+1500×200000）×25％]÷200000+1500 ｝÷（1—15% ）

=3676元／m2

5：调整策略包括：难点户型的均价调整、难点户型的层差和朝向差调整、难点户型的重点推荐（P152）

6：P.225

82、 (2003年考题)某市土地储备中心准备拍卖一块城市中心区的空地，规划用途为商住两用，E房地产开发公司准备竞标开发。

1．若E公司想确定开发物业的类型，则分析的出发点是()。

A．公司的财力

B．投资人的倾向

C．地块的区位条件

D．地块的法律条件

2．若公司E委托H房地产经纪公司做市场调研，则H公司主要应该做（   ）的调研。

A．行情

B．中心区土地存量

C．房地产消费者

D．房地产消费行为

3若H公司经过调查，认为该地块适合开发商场，则在商圈的设定分析方面，可采取的方法有（   ）。

A．项目实证分析比较法

B．独立调查的方法

C．利用政府商业主管部门通过调查而存有的资料

D．商圈的层次区分法

4．若商场已建成准备租赁，则（   ）。

A．当写字楼、普通住宅以及公寓住宅建于商场附近时，能显著增加商场的租赁价格。

B．当许多同类的或相近的商店或购物中心建成于商场附近时，能显著增加商场的租赁价格

C．商场的租金通常是由一个固定租金加上一个百分比来确定

D．商场的租金主要取决于客户的整体赢利状况

[答案]CD,CD,BCD,ACD

[解析]1：确定开发物业的类型时，分析的出发点为：地块的区位条件和法律约束。

3：P.83-84

4：P83。当许多商店建成于商场附近时，能显著降低商场的租赁价格。

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83、 (2003年考题)张先生要调往外地工作，将自己拥有的完全产权的住宅委托给w房地产经纪公司的房地产经纪人王某代理出售，并且同意在低于市场价的情形下尽快出售。

1．张先生是（   ）。

A．供给方

B．需求方

C．房源

D．客源

2．房地产经纪人王某搜集张先生所售房信息的基本要素有()。

A．业主资料

B．代理人资料

C．房屋状况

D．放盘要求

3．结果当天就有买者李某要求看房，为避免李某与张先生私下交易，应当（  ）。

A．始终不安排李某与张先生见面

B．要李某交一笔看房订金

C．要李某签订看房协议

D．要张先生把房产证留在经纪公司

4．房地产经纪人王某与张先生签订委托协议时，下列做法中有利于避免或减少风险

的是（   ）。

A．核实张先生的身份和产权状况

B．保管该房源的钥匙

C．承诺房屋成交同时办好房屋所有权证的转移

D．要求张先生不得与其他经纪机构签订委托出售协议

5为了使交易顺利完成，房地产经纪公司必须实行对外承诺标准化，主要包括（   ）。

A．建立检查稽核体系

B．权限的控制与分配

C．规范档案与印章管理

D．将房款收受，代办房屋交易等业务转交给律师事务所处理

[答案]AC,ACD,C,A,C

[解析]3：防止客户“飞单”的措施一般是在带客户看楼前，要求其签订“看房委托协议”，承诺不会与业主(委托方)私下交易。

5：A、B和D是风险的防范措施。

84、 (2004年考题)甲房地产经纪公司开业后，赵某委托该公司出租乙房产，随后钱某来到该公司要求承租乙房产。

1．下列说法中正确的是（   ）。

A．赵某是乙房产的所有人

B．赵某是甲房地产经纪公司的客源

C．钱某是甲房地产经纪公司的客源

D．赵某不能再委托其他房地产经纪公司出租乙房产

2．甲房地产经纪公司在接待赵某时，应该（   ）。

A．了解赵某的真实意愿

B．对赵某进行资格甄别

C．与赵某签订委托协议

D．了解赵某的消费习惯

3．甲房地产经纪公司为了避免赵某、钱某私下成交，应当（   ）。

A．始终不安排赵、钱见面

B．要赵某交一笔分析金

C．与赵某签订委托看房协议

D．与钱某签订委托看房协议

4．若赵某接到丙房地产经纪人员电话，称已按期开出的条件将乙房产出租给钱某，

则说明可能存在的情形是（   ）。

A．甲房地产经纪公司有人违背职业道德，将房源信息外泄

B．甲、丙两家房地产经纪公司有合作关系，且实行的是公盘制

C．甲、丙两家房地产经纪公司有合作关系，且实行的是私盘制

D．丙房地产经纪公司盗取了甲房地产经纪公司的信息

5．甲房地产经纪公司在该业务中，可能遭遇的主要风险是（   ）。

A．操作不规范引起的风险

B．房地产经纪人的道德风险

C．客户的道德风险

D．地震、火灾等造成的房源损失的风险

[答案]AC,AB,D,ABD,ABC

[解析]3：防止客户“飞单”的措施一般是在带客户看楼前，要求其签订“看房委托协议”，承诺不会与业主(委托方)私下交易

5：房地产经纪业务中的主要风险：

1操作不规范引起的风险

2产权纠纷引起的风险

3承诺不当引起的风险

4房地产经纪人的道德风险

5资金监管不当引起的风险

6信息欠缺引起的风险

7客户的道德风险

8经纪业务对外合作的风险 www.fang668.com 2016年房地产经纪实务模拟试题（二）