1996年土地估价师考试《土地估价实务》试题
http://www.fang668.com 日期：09-10 17:34:39| 历年真题|人气:552次
一、综合计算实务（共3小题，第一小题20分，后两小题每题30分。要求列出算式、计算步骤，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分）
1、某单位于1991年11月以有偿出让方式取得A地块50年土地使用权，并于1993年11月在此地块上建成建筑物B。A地块面积2000平方米，建筑面积2500平方米，当时出让地价为100万元，建筑造价为300万元，其经济耐用年限为48年，残值率为4%。1996年11月该单位为与外商合资，需将该房地产评估作价，据调查，1991~1996年该地区物价指数平均每年上涨8%，目前该地块周围地区征地等各项费用为20万元/亩，土地开发费为2亿元/平方千米，当地银行货款年利率为12%，土地开发周期平均为一年，土地开发投资回报率为15%，当地土地增值收益率为15%，土地还原率为10%，目前该类建筑的重置价为1500元/平方米，试根据上述资料评估该单位房地产现值。
2、某开发公司拟对政府招标出让的某宗地进行投标，该宗地出让年期为40年，规划限定建造2万平方米的宾馆，据该公司进行的市场调查和可行性分析，预计开发周期为2年，估计建成后客房平均出租率为80%，可经营面积比例为75%，年租金为600元/平方米，保险费不计，税金按年租金的12%计，年折旧费按年维修费的80%计。该类建筑耐用年限50年，残值为零，建筑费和专业费预计为1500元/平方米，第一年投入60%，第二年投入40%，货款年利率为15%，当地房地产综合还原利率为8%，开发商要求总利润不低于开发完成后不动产总价值的15%，取得土地使用权须支付的法律、估价等专业费用为地价的2%。试估算开发商所能支付的最高投标地价款。
3、一工业企业计划将其使用的一宗国有土地A，经政府批准后投入至新设立的股份公司，现委托某估价机构进行地价评估。该机构收集到下列可用资料：
（1）A宗地周围地区1996年新征地资料，征用补偿、安置及相关税费等土地取得费用为35万元/公顷。
（2）与A宗地同一区域中于1995年5月出租的工业用地案例一宗，宗地开发程度为七通一平，年出租净收益为23元/平方米。
（3）与A宗地相邻区域中的一宗工业用地，1993年4月出让，出让年期为40年，开发程度为五通一平，出让地价为224元/平方米。
（4）当地土地三通一平开发费用平均为50元/平方米，从征地到完成三通一平的开发周期一年，土地开发资金利息率12%，投资回报率10%，土地增值收益率20%，土地还原利率8%。
（5）当地同一宗地开发程度不同时的地价差异情况为：五通一平时地价比三通一平时地价高100元/平方米，七通一平时地价比三通一平时地价高150元/平方米。
（6）征地、出租和出让宗地与待估宗地比较情况，除开发程度差异外，其他因素比较表为：
请根据上述资料，评估该宗地在1996年6月，达到三通一平条件，50年土地使用权价格。
二、问答题（20分）
某工业集团拟将其下属的A企业进行股份制改造，A企业占用的国有划拨土地使用权共1000000平方米，所在区域的工业用地基准地价为350元/平方米。根据股改要求，土地将采用国家作价入股方式进行处置，由于受总股本额限制，该集团要求投入的土地资产不超过2亿元。现委托你进行评估，请问可否满足该集团的要求？如可以，可通过哪几种方法使总估价额不超过2亿元？
三、估价实务分析（本部分由两个报告构成，每个报告50分。请认真阅读案例报告并加以分析，指出存在的问题，并说明原因）
报告一 土地估价技术报告
第一部分 总 述
一、估价项目名称：××××地价评估
二、委托估价方：××××市新区塑料建材厂（其他略）
三、受托估价方：××××市地产评估咨询中心（其他略）
四、估价对象：本项评估是对××××市新区塑料建材厂所占宗地的地价评估。
五、估价目的：本报告为××××市新区塑料建材厂抵押货款提供地价依据。
六、估价依据：（略）
七、地价定义：50年土地使用权的现实市场价格
八、估价期日：1996年5月20～6月1日
九、估价日期：1996年5月31日
十、估价结果：
总地价：1551.88万元；单位地价：519元/平方米
楼面地价：1174元/平方米
评估价格货币种类：人民币
十一、需要特殊说明的事项
（1）此项评估是评估期日的价格现值，假设在此期间物业价格值保持稳定。
（2）本报告只为××××塑料建材厂抵押货款提供地价依据，用于其他方面的可行性未做探讨。
（3）楼房没有进行结构测试和检验设施，因此不能确定其设施的完备性。
（4）报告之中有关证明材料由当事人提供。
（5）本报告有效期为半年。
（6）本报告全文或部分内容公布之前，需征得本中心同意，国家法律规定者除外。
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十二、土地估价人员
李洪 经济师
盛唐 工程师
一九九六年六月八日
第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
1、土地位置状况
待估宗地位于××××市新区××××号，属工业用地，宗地四至东为×公司；西为×路；南为×道；北为×厂。占地面积29887.5平方米，土地级别属于二级甲。国家建设用地使用证证号为：××国用（96）字第411号。
2、土地权利状况
该宗地以划拨方式取得土地使用权，使用期限为50年，剩余45年，已使用5年，该单位享有土地的抵押权、担保权、租赁权等他项权利，地上附着物及建筑物所有权归××塑料建材厂。
3、建筑物和地上附着物状况
××塑料建材厂除办公楼四层外，其他两座厂房、传达室等土地附着物均为平房，砖混结构，耐用年限30年，建筑面积13217.39平方米，均为水泥地面，内墙为涂料粉刷，外墙水扫石装饰，建筑高度12米，门窗均为塑钢材料。
二、地价影响因素分析
1、一般因素
××塑料建材厂历年来为新区支柱企业。近年来，由于受市场影响，效益开始滑坡，经营处于低谷，导致该厂负担沉重，资金较为紧张，影响了发展，职工工资连续3个月没有兑现。根据国家有关政策，该企业已经转变经营机构，正在新上国家级项目。
2、区域因素
该宗地土地级别二级甲工业用地，但交通条件较优越，新城道为城市生活型主干道，有通往市区和外县的公共汽车，各种建筑均符合规划要求。商业、服务业基本配套，环境有轻度污染，市政设施良好，上水、排水与区主干线连接。供电有保障。通讯线路与市区电话联网，可以全国直拨。供暖为统一供热，是较为理想的工业用地。
3、个别因素
该宗地用地规划、绿化、美化较好，有花窖一座，道路都已硬化，布局合理，公用设施配套，最有效用途为工业，实际用途与最有效用途一致。宗地的宽度、进深、形状等对工业用地没有影响。按照区规划要求，地上容积率为0.5～4。
第三部分 土地估价
一、估价原则
（一）主要遵循替代原则
可以概括为：
（1）土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定。
（2）地价水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格。
（3）土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。
（二）最有效利用原则
由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。
（三）上述原则加上多种评估方法综合分析、判断等以体现客观、公正、科学、合法性。
二、估价方法与估价过程
依据[1995]国土[籍]字第180号文件有关规定，宗地地价评估选用两种方法以上同时测算，综合分析确定最终地价。根据评估对象的实际情况，以市场比较法和基准地价系数修订法进行评估。
1、市场比较法
（1）比较实例选择：现收集到与待估宗地（H）条件类似的A、B、C三宗案例进行比较，因素条件说明表（表1）如下：
表1 因素条件说明表
（2）因素选择（表2）。
表2 比较因素条件指数表
（3）因素条件说明（表3）。
表3 因素比较修正系数表
（4）实例修正后的地价计算。
期日 容积率 区域因素 个别因素
修正 修正 修正 修正
A．410.25×100/93× 100/77×100/95× 100/93 =597.08元/平方米
B．352.65×100/92× 100/88×100/88× 100/97 =510.29元/平方米
C．349.50×100/92× 100/106×100/90× 100/96 =414.80元/平方米
（5）评估宗地（H）的地价。
（H）=（A+B+C）÷3=（597.08+510.29+414.8）÷3=507.39元/平方米
总地价=507.39×29887.5=1516.46万元
楼面地价=15164600×13217.39=1147.32元/平方米
2、基准地价系数修订法
依据××××市（1992）29号文件和《××××市国有土地使用权出让金和级差地租收取标准》，确定委估地块位于××××市新区中心东部，属二级甲，基准地价18.9万元/亩，估价对象土地用途为工业用地，年限修正系数为0.991，期日修正5%，综合因素修正系数为9.4%，按新区规划办要求，待估宗地容积率为1.8，即可求得宗地地价，系数修订公式为：Pi=P×（1±K）×Y×T×Kij
式中：Pi为待估宗地地价 P为待估宗地对应的基准地价
Y为年限修正系数 K为综合因素修正系数和
T为期日修正系数 Kij为容积率修正系数
单位地价=18.9×(1+9.4%)×0.991(1+5%)×1.8 =531.09元/平方米
总地价=531.09×29887.5=581万元
楼面地价=158730000÷13217.39=1200.92元/平方米
三、地价的确定
1、地价确定的方法
选取市场比较法、基准地价系数修订法求取委估地块地价，结果非常接近，无实质性差异，故我们取两种结果的算术平均值作为委估宗地的地价评估结果。
2、估价结果
总地价：581万元
单位地价：519元/平方米
楼面地价：1174元/平方米
第四部分 附 件
1、国家建设用地使用证
2、××单位房产所有证复印件
报告二 ××股份有限公司土地资产评估报告
一、委托评估单位及联络人：（略）
二、评估单位：（略）
三、评估地块所在地：本次评估位地××市行政辖区内，××路22号
四、评估目的：××股份有限公司因上市需要，委托××土地估价所对宗地价值进行现值评估。
五、评估地块面积：宗地面积1785.88平方米
四至界限及详细位置参见附录、附件
六、评估依据：（略）
七、评估基准期日：一九九五年九月三十日
八、评估地块类别：商服业办公综合用地
九、评估价格年期：伍拾年土地使用权
十、评估原则
（1）评估时按最优、客观、公正、适法、科学、合理原则进行。
（2）评估时全面考虑地价增减各项因素。
（3）评估时遵守工作独立，依据客观结果公允的规则。
（4）依据规定的程序及相匹配的方法与标准进行科学评估。
（5）评估分析中遵循综合分析，最有效利用原则，替代原则，期日原则。
（6）比较标的物同质性，可比性原则。
（7）在评估人员能力范围内，力求准确。
十一、评估作业时间：1995年11月15日～12月8日
十二、评估价格币值种类：人民币
十三、评估结果
评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程度，采用科学的估价方法，在认真调查，分析委估地块实际条件，生产经营水平的基础上，确实××股份有限公司土地入股土地资产50年土地使用权在评估基准日期1995年9月30日的土地现值为：单位地价944元/平方米；总地价168.59万元。
十四、有关说明
（1）本评估报告是××股份有限公司土地为股本上市需要，明晰企业土地资产实况，委托××土地估价所对其入股土地资产进行现时开发利用条件下的土地现值评估，如果改变评估目的或评估条件，本报告评估的土地资产价值应重新评估。
（2）本评估地块的土地面积及权属证明材料由××股份有限公司提供。
（3）本评估报告所采用各项标准均以国家有关部门规定为准，各项名词、概念均为房地产评估认可，并普遍采用。
（4）本评估报告有效期12个月。
十五、附录及附件
十六、评估人员介绍
一九九五年十二月八日
××股份有限公司土地资产评估技术报告
一、委估公司概况（略）
二、委托评估地块的基本情况
1、评估对象所处的位置及交通条件
评估宗地位于××市商业中心偏西南部，坐落在××路22号，距人民广场和商业一条街1.5千米，距××火车南站1.5千米，距××国际机场约26千米，距电信枢纽大楼约1千米，距人民公园约300米。地块附近的××路、××路、××路和××路均为××市的主要交通干道，有3路、51路、36路等公共汽车从此地块周围通过，具有通讯、交通、购物、娱乐、办公、商务活动的较好坏境，地理位置优越，交通条件便捷。
www.fang668.com2、自然条件
××市位于××河河畔。建成区南北长16千米，东西宽2~3千米。建成区起伏不平，主体呈南北向狭长带状分布，外围形成数个相对独立的工业区。该地区断层发育，地震活跃。地质地貌条件较好。矿产资源丰富，降水量少，蒸发量大，日照时间长，昼夜湿差大，属典型大陆性气候，水资源有冰川融水、地表径流等形态，但并不丰富。
三、委估宗地现状
根据估价人员对资料的分析现场的实地勤查，评估宗地总布面积为1785.88，现已建成框架结构的九层楼，地上八层，地下一层，是1992年建成的综合楼，其占地形状基本呈长方形，长约50米，宽约35米，基础设施都已具备。
四、委估地块四至及周围环境
评估宗地东临××路，南临××大厦和××电影院，××家属院，北临××贸易总公司。周围有××市场、邮电医院、××大厦、××中医院、建设银行、人民公园、××宾馆、××大酒店、××批发市场。周围人口稠密，城市基础设施完备，服务业种类较多，有较好的商务活动环境，使该委估地块上经营经综合性大厦具有极大的发展潜力。
五、委估宗地占地面积的确认
评估宗地按《中华人民共和国国有土地使用证》（1995）××号所载明的四至范围和载明批准用地面积为2765平方米，市规划局颁发的《规划建设用地红线图》及所附说明书中载明红线范围内的面积为2765平方米，××大厦与××贸易大厦共建，××大厦分摊土地面积为1785.88平方米。
六、宗地评估路径
（一）估价方法介绍
1、土地残余法
根据市场上同类行业经营状况，推算出委估地块物业正常经营水平下的物业总价值，用收益还原法以外的方法求取建筑物的现值，从而剥离出土地地价。
2、比较法
比较法是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似或土地使用价值相同的土地买卖，租赁实例与待估宗地加以对照比较，就两者之间在影响该土地的交易情况、期日、区域及个别因素等的差别进行修正，求取等估宗地在评估时日地价的方法。
3、基准地价修正法
就是利用已有的基准地价成果结合评估地块实际情况进行各项因素修正，求取评估地块地价的方法。
（二）评估程序（略）
七、宗地地价测算
土地残余法：
物业总价值
（1）商业、餐饮娱乐、办公用房市场租金水平。根据掌握的市场资料，××商场，××商场，××百货大楼，××贸易大厦，以及该宗地邻近及周围商业用房年租金在800~3000元之间，根据本宗地物业的实际情况和市场需求情况，推算出年租金水平1300元/平方米。
对××大厦、××楼，××大酒楼以及周围餐饮娱乐租金水平和年收益推算年租金600~2500元/平方米，根据该物业现状和经营方式推算年租金水平1200元/平方米。
根据××物业管理公司和其他一些物业管理公的写字楼和其他一些写字楼出租资料分析，年租金在400~2000元/平方米，结合本宗物业的地段和档次推算年租金为700元/平方米，因此确定本评估宗地物业的租金水平如表1。
表1
注：该大厦楼层含他项使用面积已剔除。
（2）有收益的面积。
1~8层地下层总面积9897.6平方米，6层为公司的自用办公楼面积为1359.2平方米，使用面积折算率为75%，公用面积比为0.15，第5层分摊给共建立位××大厦。
有收益面积=(9897.6－1359.2) ×(1－0.15) ×75%=5443.23平方米
（3）年纯益收。
年平均空置率10%，出租和运营费用按毛租金25%计，见表2：
表2
交纳所得税（税率33%）后年纯收益
（54.26+50.09+45.91+79.31+40.94+40.94+45.91）×(1－33%)=239.43万元
（4）物业总价值。
根据银行存、贷款利率、国库券、上涨指数及经营风险大小等因素测算综合还原利率13.5%，物业纯收益年增长率5%，收益获取年限50年。
www.fang668.com 总价值=a/（r-s ）{1-[（1＋s）/（1＋r）]^n}=239.43/（13.5%-5% ）{1-[（1＋5%）/（1＋13.5%）]^50}= 2759.35万元2、房屋的现值
根据对该物业的实地勘察和从有关部门调查资料估算土建造价1150元/平方米，设备装修900元/平方米，因此重置价为：
（1）建安工程直接费：1150+900=2050元/平方米
（2）间接工程费（为直接工程费的20%）：2050×20%=410元/平方米
（3）不可预见费取前两项和的5%：（2050+410）×5%=123元/平方米
（4）利息支出，年利息取12.98%：（2050+410+123）×12.98%=335.27元/平方米重置价=9897.6×（1050+410+123+335.27）=2888.39万元
因该框架房屋建成于1998年，根据国家有关规定钢混结构，非生产用房的耐用年限为60年，残值率为0，由于该宗地参股年限为50年，房屋尚可使用50年，已使用了7年，所以现值为：V=C{1－(1－R)×[t/(t+n)]} =2888.39×{1－(1－0)×[7/(7+50)]}=2533.68万元
3、土地价值
土地价值=土地价值=物业总价值－建筑物现值=2759.35－2533.68=225.67万元
单位地价=225.67÷1785.88=1263.63元/平方米
比较法：
根据估价师实际工作中掌握材料，及相关部门提供情况，在××市区选择了与评估地块类似的土块交易、土地入股比较案例如表3。
表3
将以上四宗案例与评估地块在交易情况，交易期日，区域情况，个别因素，使用年期进行比较修正，最终求出土地价格，修正系数表如表4：
表4
比较地价计算如下：
比较地价A=915×100/100×100/100×95/100×96/100×101/100 =843元/平方米
比较地价B=880×100/100×111/100×95/100×93/100×105/100=906元/平方米
比较地价C=714×100/100×112/100×105/100×107/100×103/100=925.4元/平方米
比较地价D=820×100/100×100/100×103/100×104/100×101/100 =878.6元/平方米
根据估价师讨论后，认为以上四宗比较案例与评估宗地有比较强的可比性，以四个比较地价的平均值做为土地价格：
评估宗地单位地价=（814+906+925.4+878.6）=888.25元/平方米
基准地价修正法：
a、根所××市商业用地基准地价表，查出地价水平，如表5：
表5
本次评估中宗地处于三级地内，基准地价应为615元/平方米
b、进行各项因素修正。
（1）容积率修正。
本次评估土地面积1785.88平方米，楼房属共建，含他项使用权面积较多，不作容积率修正。
（2）对评估地块进行区域因素修正。
区域因素修正系数表（%）
根据地块具体情况，估价人员对三级区域进行实地考察并结合以上各项因素分值图及分值表进行如下修正：
0% －5.7% －2.1% －2.0% －0.8% －2.0%=－12.6%
（3）对评估地块进行个别因素修正。
个别因素修正系数表（%）
根据评估地块实际情况，对照个别因素指标说明表，进行如下修正：
3.2%+1.8%+1%+0+0.7%=6.7%
（4）对评估地块进行年期修正。
K=1－（1/1+R）n
R为土地还原利率（12%）
n为土地使用年限（50年）
K=0.9965
（5）基准地价调整结果。
评估地块土地价格=946×（1－12.6%+6.7%）×0.9965=887元/平方米
评估结果确定：
根据以上采用的残余法、比较法、基准地价修正法的测算结果，分别给出权重0.15、0.45、0.4加权平均，并结合估价师经验判断，该宗地地价确定为944元/平方米。
八、评估结果汇总
单位地价：944元/平方米；总地价168.59万元。