2016年房地产估价师《制度与政策》命题点(1)

　　命题点1　集体土地征收的概念

　　(1)集体土地是指农民集体所有的土地。

　　农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

　　(2)征收集体土地是国家为了公共利益的需要，依法将集体所有土地转变为国有土地并给予补偿的行为。

　　(3)2004年3月，全国人大对《中华人民共和国宪法》作了修改，将“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。”改为“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”。2004年8月，全国人大常委会第十一次会议通过了关于修改《中华人民共和国土地管理法》的决定，也区分了土地的征收和征用。

　　(4)征收和征用既有共同之处，又有不同之处。

　　①共同之处是：都有一定强制性，都要经过法定程序，都要依法给予补偿。

　　②不同之处在于，征收主要是所有权的改变，是国家为了公共利益需要而强制取得所有权的行为，其结果是权利发生转移;征用是使用权的改变，是因抢险救灾等紧急需要而强制使用的行为，一旦紧急需要结束，被征用的土地应当如数返还给原权利人。

　　命题点2　征收集体土地的特点

　　一是具有一定的强制性。征地是国家的特有行为，被征地单位和人员要服从国家的需要。

　　二是要妥善安置被征地单位和人员的生产和生活，用地单位向被征地单位给予经济补偿，保证被征地农民的生活水平不因征收土地而降低。

　　三是被征收后的土地所有权发生转移，即集体土地变为国有土地。

　　命题点3　征收集体土地应遵守的原则

　　①珍惜耕地，合理利用土地的原则;

　　②保证国家建设用地的原则;

　　③妥善安置被征地单位和农民的原则;

　　④有偿使用土地的原则;

　　⑤依法征地的原则。

　　命题点4　征收集体土地的工作程序

　　(1)申请用地;

　　(2)受理申请并审查有关文件;

　　(3)审批用地;

　　(4)征地实施;

　　(5)签发用地证书;

　　(6)征地批准后的实施管理;

　　(7)建立征收土地档案。

　　命题点5　建设用地使用权出让的概念

　　建设用地使用权出让简称土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

　　土地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。

　　出让的含义一般包括以下内容：

　　(1)土地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。

　　(2)经出让取得土地使用权的单位和个人，只有使用权，在使用土地期限内对土地拥有占有、使用、收益、处分权;土地使用权可以进入市场，可以进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家所有。

　　(3)土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书。

　　(4)集体土地不经征收不得出让。

　　(5)土地使用权出让是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有期限的特点。