2016年房地产估价师《估价理论与方法》考试大纲

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　　第三部分

　　房地产估价理论与方法

　　第一章 房地产估价概论

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价的含义、本质和必要性，房地产估价的要素，房地产估价的各种现实需要，房地产估价师的职业道德，中国房地产估价行业发展状况等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试内容

　　第一节　对房地产估价的基本认识

　　一、房地产估价的含义

　　(一)专业估价与非专业估价的本质区别

　　(二)专业房地产估价的概念

　　(三)估价与评估的异同

　　(四)国外和港台地区对房地产估价的称谓及定义

　　二、房地产估价的本质

　　(一)房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

　　(二)房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价

　　(三)房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证

　　(四)房地产估价会有误差，但误差应在合理的范围内

　　(五)房地产估价既是一门科学也是一门艺术

　　三、房地产估价的必要性

　　(一)专业估价存在的基本前提

　　(二)房地产需要专业估价

　　(三)房地产估价在估价行业中占主体

　　第二节　房地产估价的要素

　　一、估价当事人

　　(一)房地产估价师

　　(二)房地产估价机构

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　　(三)估价委托人

　　二、估价目的

　　三、估价对象

　　四、估价时点

　　五、价值类型

　　六、估价依据

　　七、估价假设

　　八、估价原则

　　九、估价程序

　　十、估价方法

　　十一、估价结果

　　第三节　对房地产估价的现实需要

　　一、国有建设用地使用权出让的需要

　　二、房地产转让和租赁的需要

　　三、房地产抵押贷款的需要

　　四、房地产征收征用补偿的需要

　　五、房地产分割的需要

　　六、房地产损害赔偿的需要

　　七、房地产争议调处和司法鉴定的需要

　　八、房地产税收的需要

　　九、房地产保险的需要

　　十、企业有关经济行为的需要

　　十一、房地产行政管理的需要

　　十二、其他方面的需要

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　　第四节　房地产估价师的职业道德

　　第五节　中国房地产估价行业发展概况

　　一、以法律形式确立了房地产估价的地位

　　二、建立了房地产估价师执业资格制度

　　三、设定了房地产估价师资格和房地产估价机构资质行政许可项目

　　四、成立了房地产估价行业自律组织

　　五、发布了房地产估价的部门规章和规范性文件

　　六、制定了房地产估价国家标准和相关指导意见

　　七、形成了较完善的房地产估价理论方法体系

　　八、深化和拓展了房地产估价业务

　　九、形成了公平竞争的房地产估价市场

　　十、积极开展了国际交流合作

　　考试要求

　　1.熟悉房地产估价的含义;

　　2.掌握房地产估价的本质;

　　3.熟悉房地产估价的必要性;

　　4.熟悉估价当事人;

　　5.掌握估价目的;

　　6.掌握估价对象;

　　7.熟悉估价时点;

　　8.掌握价值类型;

　　9.熟悉估价依据;

　　10.熟悉估价假设;

　　11.熟悉估价原则;

　　12.熟悉估价程序;

　　13.熟悉估价方法;

　　14.熟悉估价结果;

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　　15.掌握国有建设用地使用权出让的需要;

　　16.熟悉房地产转让和租赁的需要;

　　17.掌握房地产抵押贷款的需要;

　　18.掌握房地产征收征用补偿的需要;

　　19.熟悉房地产分割的需要;

　　20.掌握房地产损害赔偿的需要;

　　21.掌握房地产争议调处和司法鉴定的需要;

　　22.熟悉房地产税收的需要;

　　23.了解房地产保险的需要;

　　24.熟悉企业有关经济行为的需要;

　　25.了解房地产行政管理的需要;

　　26.熟悉其他方面的需要;

　　27. 掌握房地产估价师的职业道德;

　　28.熟悉中国房地产估价行业发展概况。

　　第二章 房地产及其描述

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对房地产的含义、特性、分类、描述与分析等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试内容

　　第一节　房地产的含义

　　一、房地产的定义

　　二、土地、建筑物和其他土地定着物的含义

　　(一)土地的含义

　　(二)建筑物的含义

　　(三)其他土地定着物的含义

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　　三、实物、权益和区位的含义

　　(一)房地产实物的含义

　　(二)房地产权益的含义

　　(三)房地产区位的含义

　　四、房地产的其他名称

　　(一)不动产

　　(二)物业

　　(三)real estate和real property

　　五、房地产的基本存在形态

　　(一)土地形态

　　(二)建筑物形态

　　(三)房地形态

　　第二节　房地产的特性

　　一、不可移动

　　二、独一无二

　　三、寿命长久

　　四、供给有限

　　五、价值量大

　　六、用途多样

　　七、相互影响

　　八、易受限制

　　九、难以变现

　　十、保值增值

　　第三节　房地产的种类

　　一、按用途划分的种类

　　二、按开发程度划分的种类

　　三、按实物形态划分的种类

　　四、按权益状况划分的种类

　　五、按是否产生收益划分的种类

　　六、按经营使用方式划分的种类

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　　第四节　房地产状况描述

　　一、房地产基本状况描述

　　二、房地产区位状况描述

　　(一)位置描述

　　(二)交通描述

　　(三)周围环境和景观描述

　　(四)外部配套设施描述

　　三、房地产实物状况描述

　　(一)土地实物状况描述

　　(二)建筑物实物状况描述

　　四、房地产权益状况描述

　　(一)土地权益状况描述

　　(二)建筑物权益状况描述

　　考试要求

　　1.熟悉房地产的定义;

　　2.熟悉土地、建筑物和其他地上定着物的含义;

　　3.掌握实物、权益和区位的含义;

　　4.了解房地产的其他名称;

　　5.了解房地产的基本存在形态;

　　6.掌握不可移动;

　　7.掌握独一无二;

　　8.熟悉寿命长久;

　　9.熟悉供给有限;

　　10.熟悉价值量大;

　　11.熟悉用途多样;

　　12.熟悉相互影响;

　　13.熟悉易受限制;

　　14.了解保值增值;

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　　15.熟悉按用房地产用途的分类;

　　16.熟悉按照房地产开发程度的分类;

　　17.掌握按照房地产实物形态的分类;

　　18.掌握按照房地产权益状况的分类;

　　19.了解按照房地产是否产生收益的分类;

　　20.了解按照房地产经营使用方式的分类;

　　21.掌握房地产状况描述。

　　第三章　房地产价格和价值

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对房地产价格的含义、形成条件、特征，房地产价格与房地产供求的关系，房地产价格、价值的种类以及每种价格、价值的含义等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试内容

　　第一节　房地产价格的含义和形成条件

　　一、房地产价格的含义

　　二、房地产价格的形成条件

　　(一)有用性

　　(二)稀缺性

　　(三)有效需求

　　第二节　房地产价格的特征

　　第三节　房地产供求与价格

　　一、房地产需求

　　(一)房地产需求的含义

　　(二)决定房地产需求量的因素

　　(三)房地产需求曲线

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　　二、房地产供给

　　(一)房地产供给的含义

　　(二)决定房地产供给量的因素

　　(三)房地产供给曲线

　　三、房地产均衡价格

　　四、房地产供求与价格关系的特殊性

　　第四节　房地产价格和价值的种类

　　一、价值、使用价值和交换价值

　　二、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值

　　(一)成交价格

　　(二)市场价格

　　(三)理论价格

　　(四)评估价值

　　三、市场价值和非市场价值

　　(一)市场价值

　　(二)非市场价信

　　四、买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值

　　(一)买卖价格

　　(二)租赁价格

　　(三)抵押价值

　　(四)保险价值

　　(五)计税价值

　　(六)征收价值

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　　五、房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格

　　(一)房地产所有权价格

　　(二)土地使用权价格

　　(三)其他房地产权利价格

　　六、原始价值、账面价值、公允价值和市场价值

　　七、市场调节价、政府指导价和政府定价

　　八、基准地价、标定地价和房屋重置价格

　　九、土地价格、建筑物价格和房地价格

　　(一)土地价格

　　(二)建筑物价格

　　(三)房地价格

　　十、总价格、单位价格和楼面地价

　　(一)总价格

　　(二)单位价格

　　(三)楼面地价

　　十一、名义价格和实际价格

　　十二、现货价格、期货价格及现房价格、期房价格

　　十三、起价、标价、成交价和均价

　　十四、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价

　　考试要求

　　1.了解房地产价格的含义;

　　2.熟悉房地产价格的形成条件;

　　3.熟悉房地产价格的特征;

　　4.熟悉房地产需求;

　　5.熟悉房地产供给;

　　6.熟悉房地产均衡价格;

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　　7.熟悉房地产供求与价格关系的特殊性;

　　8.熟悉价值、使用价值和交换价值;

　　9.掌握成交价格、市场价格、理论价格和评估价值;

　　10.掌握市场价值和非市场价值;

　　11.掌握买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值;

　　12.了解原始价值、账面价值、公允价值和市场价值;

　　13.了解市场调节价、政府指导价和政府定价;

　　14.熟悉基准地价、标定地价和房屋重置价格;

　　15.熟悉土地价格、建筑物价格和房地价格;

　　16.掌握总价格、单位价格和楼面地价;

　　17.熟悉现货价格、期货价格及现房价格、期房价格;

　　18.熟悉起价、标价、成交价和均价;

　　19.熟悉评估价、保留价、起拍价、应价和成交价。

　　第四章　房地产价格影响因素

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对房地产价格影响因素，包括房地产自身、人口、制度政策、经济、社会、国际等方面因素的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试内容

　　第一节　房地产价格影响因素概述

　　一、对房地产价格影响因素的总认识

　　二、房地产价格影响因素的分类

　　第二节　房地产自身因素

　　一、区位因素

　　(一)位置

　　1.方位

　　2.距离

　　3.朝向

　　4.楼层

　　(二)交通

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