土地估价市场比较法

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一.市场比较法的基本原理
    市场比较法是根据市场中的替代原理,将待估土地与具有替代性的,且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较,并对类似地产的成交价格作适当修正,以此估算待估土地客观合理价格的方法。在同一公开市场中,两宗以上具有替代关系的土地价格因竞争而趋于一致。市场比较法的基本公式如下:
    1.直接比较公式:
    PD=PB×A×B×D×E
    式中:PD――待估宗地价格;
    PB――比较案例价格;
    A――待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数=正常情况指数/比较案例宗地情况指数
    B――待估宗地估价期日地价指数/比较案例宗地交易日期指数
    D――待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数
    E――待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数
    2.间接比较公式:
    PD=PB×A×B×C×D×E
    式中:PD.PB.A.B.D.E含义同前;
    C――标准宗地条件评价系数/比较案例宗地条件评价系数

二.运用市场比较法进行宗地估价应按下列步骤操作:
    1.广泛搜集宗地交易实例;
    2.选取比较实例;
    3.建立价格可比基础;
    4.进行交易情况修正;
    5.进行交易日期修正;
    6.进行区域因素修正;
    7.进行个别因素修正;
    8.求出比准价格。

三.运用市场比较法估价,应准确搜集大量交易实例,掌握正常市场价格行情。
    拥有大量的交易实例资料,是运用市场比较法估价的前提条件。如果交易实例资料太少,不仅会影响估价结果的准确性和客观性(来自:www.fang668.com),甚至会使市场比较法无法采用。因此,估价人员首先应通过各种途径尽可能多地搜集交易实例。
    3.1 一般搜集交易实例的途径有:
    1.查阅政府有关部门关于房地产交易的申报登记资料;
    2.查阅各种报刊上有关房地产出租、出售的信息;
    3.以购买者的身份,与房地产经办人和交易当事人洽谈,了解各种信息;
    4.通过各类房地产交易展示会,索取资料,掌握信息;
    5.同行之间相互提供信息资料;
    6.其他途径获取资料。
    3.2 搜集交易实例的内容包括:
    1.交易双方情况及交易目的。交易双方情况不仅包括交易者的名称、性质、法人代表、住址等基本情况,还要了解交易双方是否在公开的市场状况下进行公平自愿的交易,即属正常交易还是非正常交易。
    交易目的是指交易双方为什么而交易,一般包括买卖、入股、抵债等交易目的。
    2.交易实例的状况。一般应包括:
    (1)坐落位置、形状与面积;
    (2)地质条件;
    (3)购物、交通等环境条件;
    (4)土地利用现状与规划用途;
    (5)有关地上建筑物的基本情况;
    (6)

www.fang668.com 权利状况和土地使用年限等。
    3.成交价格。成交价格应包括房地总价、土地总价、房屋总价及相应的单价和房屋租金等内容,同时应说明价格类型、价格水平及货币单位等情况。
    4.付款方式。付款方式包括:一次付清、分期付款及比例、抵押贷款比例、租金支付方式等内容。
    5.成交日期。
    搜集交易实例时,估价人员最好针对不同类型房地产事先制作统一的表格,即"交易实例调查表",按照表格填写调查内容,既方便又有避免遗漏重要事项,同时也便于输入计算机,建立数据库,实现快速查询和调用。
    对于搜集到的每一个交易实例及其内容,都需要查证,做到准确无误。

四.选择比较实例
    根据估价对象状况和估价目的,应从搜集的交易实例中选取三个以上的比较实例。如果比较实例少于三个,其代表性差,可能造成估价结果出现偏差,难以客观地反映市场状况。
    用作比较参照的交易实例,简称比较实例。选取比较实例就是从已搜集和积累的大量交易实例中,选取与估价对象地块条件相同或相似的、成交日期与估价时点相近的、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的交易实例。
    所选取的比较实例应符合下列要求:
    1.是与估价对象类似的房地产,具体是指:
    (1)与估价对象地块的用途应相同。主要是指房地产的具体利用方式,可按大类和小类划分。大类用途如:商店、办公楼(写字楼)、酒楼、旅馆、住宅、工业厂房、仓库等。小类是在大类用途的基础上再细分,例如住宅,可细分为普通住宅、高档公寓、豪华别墅等。
    (2)与估价对象地块所处地段应相同。主要是指比较实例与估价对象地块应处于同一区域或邻近地区,或处于同一供求圈内或同一等级土地内的类似地区。
    (3)与估价地块的价格类型应相同。价格类型有:买卖价格,租赁价格,入股价格,抵押价格,征用价格,课税价格,投保价格,典当价格等。
    (4)成交日期应与估价对象地块的估价时点相近。一般选择的比较实例的成交日期距估价时点的间隔越短,在进行交易日期修正时的准确性越高。因此,最好选择近期1年内成交的房地产作为比较实例。如果市场相对比较稳定,可适当延长间隔时间,但最长时效不宜超过2年。
    (5)成交价格为正常价格或可修正为正常价格。这类交易实例应当首选为比较实例。如果市场上正常交易实例较少,不得不选择非正常交易实例作为比较实例时,也应选取其中交易情况明了且可修正的实例作为比较实例。非正常交易是由于一些特殊因素造成的,具体见5.3.6中说明。

五.选取比较实例后,应对比较实例的成交价格进行换算处理,建立价格可比基础,统一表达方式和内涵。
    已选取的若干个比较实例之间及其与估价对象之间,可能在付款方式、成交单价、货币种类、货币单位、面积内涵和面积单位等方面存在不一致,无法进行直接的比较修正,因此需要对它们进行统一换算处理,使其表述口径一致,以便在后面进行交易情况、交易日期和区域因素、个别因素的修正。
    首先,如果比较实例中有房地合一的实例,应配合假设开发法、收益还原法、成本估价法等估价方法,分离出其中的土地价格,然后再换算处理。
    换算处理包括下列内容:
    1.统一付款方式,应统一为在成交日期时一次总付清;
    2.统一采用单价;
    3.统一币种和货币单位。不同币种之间的换算,应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算;
    4.统一面积内涵和面积单位。

六.进行交易情况修正,是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差,将其成交价格修正为正常价格。由于土地的特殊性和房地产市场的不完全性,交易价格往往在交易过程中受当时当地一些特殊因素的影响而发生偏差,不宜直接作为比较的对象,必须预先对交易中的不正常的情况加以修正,使其成为正常的交易价格后,才能作为估算估价对象价格的比准值。
    交易行为中的特殊因素概括起来主要有下列9种:
    1.有利害关系人之间的交易;
    2.急于出售或者购买情况下的交易;
    3.受债权债务关系影响的交易;
    4.交易双方或者一方获取的市场信息不全情况下的交易;
    5.交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易;
    6.相邻地块的合并交易。买方若购买相邻地块以与其原有地块合并,必将增加原有地产的效用,相邻地产的拥有者会因此抬高价格迫使买方以高于市场正常价格的购买;
    7.特殊方式的交易。拍卖方式成交

www.fang668.com 价格一般多高于市场正常价格;协议方式成交价格一般多低于市场正常价格;
    8.交易税费非正常负担的交易;
    9.其他非正常的交易。
    上述情况,在进行估价时都应对其进行交易情况修正。修正的步骤为:
    1.测定各种特殊因素对土地交易价格的影响程度,即分析在正常情况下和这些特殊情况下,土地交易价格可能产生的偏差大小。测定方法可以利用已掌握的同类型土地交易资料分析计算,确定修正比例或系数。也可以由估价人员根据长期的经验积累,判断确定修正比例或系数。对交易税费非正常负担的修正,应将成交价格调整为依照政府有关规定,交易双方负担各自应负担的税费下的价格。
    2.利用修正系数,修正求得比较实例的正常价格。

七.进行交易日期修正,应将比较实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格。
    1.采用类似土地价格变动率进行修正。
    2.利用类似土地价格指数进行修正。
    3.在无类似土地价格指数或变动率的情况下,估价人员可以根据当地土地价格的变动情况和发展趋势及自己的经验积累进行判断,加以修正。
    土地价格还可通过分析土地价格随时间推移的变动规律,采用时间序列分析,建立土地价格与时间的相互关系模型来求取。
    7.2 进行区域因素修正,应将比较实例在其外部环境状况下的价格调整为估价对象外部环境状况下的价格。

八.影响土地价格的区域因素主要包括:
    1.繁华程度:是指城市中某些职能在空间上的聚集,对企业单位和居民产生巨大的吸引力的结果,并影响土地的收益和利润的因素。如商业繁华程度可以从商业的集聚规模和等级两方面进行分析量化。
    2.交通便捷程度:是指在空间地域上人们出行的可达性程度。反映交通便捷程度的因素主要包括道路功能、道路宽度、道路网密度、公交便捷程度和对外交通便利程度等。
    3.环境状况:主要包括自然环境和人文环境质量。
    4.公共设施配套完备程度,包括城市基础设施和社会公共服务设施两部分。反映其完备程度的指标主要有设施水平、设施的保证率和齐备程度。
    5.城市规划限制,主要包括对用途、建筑容积率、建筑覆盖率、建筑高度等指标的限制。
    不同用途的土地,影响其价格的区域因素不同,区域因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。
    8.2 区域因素修正的方法:
    区域因素修正,是将比较实例相对估价对象由于外部环境差异所造成的价格差异排除,使修正后的比较实例价格能够与估价对象地块所处地段的实际情况相符。
    区域因素修正的方法主要有两种:
    1.直接比较修正,即以估价对象地块的各项区域因素状况为基准,与比较实例相对应的区域因素逐项比较,然后确定修正比率。
    2.间接比较修正,即以设定的某标准地块的各项区域因素为基准,将估价对象和比较实例的区域因素与其相比较,并根据比较结果逐项打分,然后再将分值转化为修正比率。

九.进行个别因素修正,应将比较实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。
    个别因素修正的内容主要应包括:位置、面积大小,形状,临街状况,基础设施完备程度,土地生熟程度,地势,地质水文状况,规划管制条件,土地使用权年限等。
    个别因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。
    进行个别因素修正时,应将比较实例与估价对象的个别因素逐项进行比较,找出由于个别因素优劣所造成的价格差异,进行调整。

十.交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正,视具体情况可采用百分率法、差额法或回归分析法。
    1.百分率法:是将比较实例与估价对象地块在某一方面的差异折算为价格差异的百分率来修正比较实例价格的方法。每项修正对比较实例成交价格的调整不得超过20%,综合调整不得超过30%。
    估价对象地块的价格=比较实例地块的价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数。
    2.差额法:是将比较实例与估价对象地块条件的差异所导致的价格差额大小求出来,并在比较实例的价格上直接加上或减去这一数额,而求得估价对象地块价格的修正方法。

十一.当区域因素和个别因素中的各因子条件指数是采用单因子与地价相关关系分析后确定的,则应采用积算的方式确定待估宗地和案例宗地的因素条件指数后比较确定相应的修正系数;当区域因素和个别因素中各因子的条件修正系数是在确定因素修正总幅度的基础上进行因子分解后确定,则应采用因子修订系数加和的方式确定因素修正幅度,进而确定因素条件指数和因素修订系数。

十二.所选取的若干个比较实例价格经过上述各项比较修正后,可选用下列方法之一计算综合结果,作为比准价格:
   

www.fang668.com 1.简单算术平均法。
    2.加权算术平均法。
    3.中位数法。
    4.众数法。

十三.市场比较法的适用范围
    市场比较法主要用于地产市场发达,有充足的具有替代性的土地交易实例的地区。市场比较法除可直接用于评估土地的价格或价值外,还可用于其他估价方法中有关参数的求取。

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