济南房地产市场调查分析

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    第一部分:投资环境分析

    1、济南自然环境及人口概况

    济南市位于北纬36度40分,东经117度00分,南依泰山,北跨黄河,地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上,地势南高北低。地形可分为三带:北部临黄带,中部山前平原带,南部丘陵山区带。济南境内河流主要有黄河、小清河两大水系。湖泊有大明湖、白云湖等。

    济南属于暖温带大陆性季风气候区,四季分明,日照充分,年平均气温13.6℃,1月最冷,平均气温-1.9℃,7月气温最高,平均气温27℃。年平均降雨量614毫米。

    济南是中国东部沿海经济大省——山东省的省会,全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心,也是国家批准的副省级城市和沿海开放城市。全市总面积8177平方公里,市区面积3257平方公里。

    济南市现辖历下、市中、槐荫、天桥、历城、长清6区,平阴、济阳、商河3县和章丘市,共设54个街道办事处,65个镇,27个乡,487个居民委员会,4657个行政村。

    济南历史悠久,是国务院公布的历史文化名城。济南风景秀丽,泉水众多,被誉为“泉城”。济南的市树是柳树,市花是荷花。

    截止2005年全市年末户籍总人口597.4万人,比上年增长12.5‰。全市男女性比例为101:100。全市人口出生率10.1‰,持平;人口死亡率6.4‰,下降0.11个千分点;人口自然增长率3.8‰,下降0.05个千分点。人口机械增长率8.5‰,下降2.44个千分点。市区净迁入人口4.9万人;2005年末暂住人口55.8万人。在中国的56个民族中,济南市有42个民族居住。其中汉族人口占98.31%,回族占1.62%,其他少数民族人口较少。

    2、济南经济状况分析

    (1)宏观经济概况

    2004年,济南市 实现地区生产总值1618.9亿元,增长15.6%,综合经济实力保持在全省前列,是全省重要的综合性产业城市。第一产业实现增加值118.7亿元,增长7.8%;第二产业实现增加值742.4亿元,增长19.8%;第三产业实现增加值757.8亿元,增长13.0%。

    2005年,全市实现地区生产总值1876.5亿元,比上年增长15.6%。第一产业增加值132.4亿元,增长6.0%;第二产业增加值864.0亿元,增长17.4%;第三产业增加值880.1亿元,增长15.4%。人均生产总值31604元,增长14.2%。三次产业比例由上年末的7.5:45.1:47.4变化为7.1:46.0:46.9,第二产业比重上升0.9个百分点。各项税收总额231.3亿元,增长11.9%,占生产总值比重12.3%。财政收入明显增加。全市地域财政总收入380.8亿元,增长20.7%。其中:地方财政一般预算收入106.0亿元,可比增长20.7%。

    2006年一季度济南市经济运行呈现快中求好的态势。初步核算,完成生产总值431.5亿元,同比增长17%,比去年同期快1.5个百分点。从产业演进方向看,三次产业总量仍然是“三、二、一”顺序构成,同比增幅呈现“二、三、一”的预期方向。地方财政一般预算收入完成30.5亿元,进度超过了时间进度,增幅创2000年以来同期最高。

    (2)银行存款余额概况

    济南市是中国九大金融区之一,金融机构门类齐全,运营良好。到2004年底,全市各类银行金融机构存款余额2991亿元,比年初增长22.1%,全市贷款余额2830亿元,增长10.8%。

    2005年,全市金融机构年末人民币各项存款余额3483.3亿元,比年初增长17.1%;人民币各项贷款余额3259.9亿元,增长17.1%, 其中短期工业贷款445.9亿元,增长20.0%。

    2005年,城乡居民储蓄存款1024.4亿元,比年初增加153.9亿元,增长17.7%。

    (3)济南市民收入及消费概况

    2004年,城市市区居民(非农业)人均可支配收入为12005元,增长9.0%;人均消费性支出8581元,增长2.2%。农民人均纯收入4116元,增长13.7%;人均生活费支出2543元,增长9.8%。城乡居民的消费结构发生较大变化,生活质量提高。城市居民消费更注重消费质量,休闲娱乐享受型消费发展迅速,人均休闲娱乐等服务支出800元,增长19.7%,占消费性支出的比重9.3%,提高1.3个百分点。城市人均住宅使用面积达到了19.5平方米,比上年末增加0.65平方米;农村居民人均生活用房面积32.9平方米,增加0.4平方米。

    2005年,城市市区居民(非农业)可支配收入13578元,增长13.1%,(城市居

www.fang668.com 民人均可支配收入为12310元,增长14.0%);农民人均纯收入4812元,增长14.6%,高于城市居民可支配收入0.6个百分点,城乡居民收入相对差距略有缩小。年末城市居民人均住宅使用面积25.2平方米;农村居民人均生活用房面积33.8平方米,增加0.9平方米。

    2006年一季度,全市城市居民可支配收入达到3982.67元,同比增长10.1%;人均消费性支出2541.65元,同比增长17.8%

    2005年,家庭年收入区间以3~5万元为最多,比例为44%,其次为3万元以下的家庭,比例为29%,收入在6~10万元之间的潜在购房者所占比例为22%,10万元以上的潜在购房群体所占比例仅为4%。家庭收入是决定市场吸纳量的重要因素,低收入特征预示着未来低价位市场需求量较大。

    (4)固定资产投资概况

    2005年济南全年全社会固定资产投资856.9亿元,增长31.6%。在全社会固定资产投资中,城镇及以上单位投资724.4亿元,增长32.3 %;农村投资132.6亿元,增长44.0%。房地产开发投资121.1亿元,增长9.9%,其中:住宅投资96.2亿元,增长10.1%,占房地产开发投资的79.4%。

    (5)建筑业

    2005年全市具有新资质等级的建筑业企业753家,共完成增加值93.3亿元,增长10.4%;实现利税22亿元,增长8.6%;全员劳动生产率(按当年价全社会增加值计算)为13.03万元/人,房屋施工面积3448万平方米,房屋竣工面积1216万平方米,其中住宅732万平方米。

    2006年一季度,全市建筑业开局平稳,全市资质建筑业企业共完成总产值48.2亿元,同比增长7.8%。 其中,国有及国有控股企业完成建筑业总产值31.5亿元,同比增长1.1%;非国有及国有控股企业完成16.7亿元,增长19.3%。

    一季度,房屋建筑施工面积2026.2万平方米,比去年同期增长13.2 %。其中,新开工面积376.2万平方米,同比增长34.7 %。

    一季度,完成竣工产值14.6亿元,比去年同期增长33.9 %,房屋建筑竣工面积39.4万平方米,与去年持平。

    综合以上五方面,济南经济状况,作以下几点分析:

    (1)2005年济南市的国内生产总值水平位列全国城市的地21位,但增势强劲,第三产业增幅明显。据《济南市城市总体规划文本》显示,到2010年三次产业的结构比例调整为5:45:50,这无疑会对第三产业的房地产起到良好的促进作用。

    (2)从居民银行储蓄和家庭月收入以及人均住宅面积分析,济南市商品房市场需求潜力较大。数据表明,2005年济南市人均可支配收入为12310元,在全国15个副省级城市中排第6、7位,在山东省17城市中,济南市排第二位,相对购买力水平中高。2005年,家庭年收入区间以3~5万元为最多,比例为44%,其次为3万元以下的家庭,比例为29%,收入在6~10万元之间的潜在购房者所占比例为22%,10万元以上的潜在购房群体所占比例仅为4%。家庭收入是决定市场吸纳量的重要因素,以上收入特征预示着未来低价位市场需求量仍然较大,中价位市场需求逐步成为主流。

    (3)济南是一座“畸形”消费城市,贫富差距大,公款消费现象严重。

    (4)房地产投资继04年快速增长、05年低幅调整后,正成为热点。

    (5)在与当地同行的接触中发现,济南部分“先富”人士已开始二次或多次购房。

    3、济南市城市发展规划

    (1)中心城区总体布局。

    中心城区由主城区和王舍人、贤文、大金、党家四个外围组团组成。

    A、主城区是全市的行政、金融、商贸、文化、科教、居住中心,划分为核心区和11个功能各有倾重的片区。

   

www.fang668.com ● 核心区为历山路、经十路、铁路围合的地区。

    ● 白马山、泺卫、黄台、七里河是以工业为主的片区。

    ● 无影山、工人新村、北园、洪楼、七里山是以居住为主的片区。

    ● 文东为科研文教片区。

    ● 千佛山为风景旅游片区。

    B、王舍人组团位于中心城区最东部,规划为独立工业区。重点发展冶金、石化、轻工工业。

    C、贤文组团位于主城区与王舍人组团之间,以济南开发区新区为主体构成。重点发展电子信息、生物技术、光机电一体化等产业。

    D、大金组团位于中心城区西部,规划为新兴产业园区。重点发展电子信息、材料科学等新兴产业和仓储业。

    E、党家组团位于中心城区西南部,规划为汽车制造工业为主的独立工业区,重点发展汽车制造工业。

    (2)公共设施布局

    A、中心商务区。

    在顺河街、经一路、纬六路、经七路围合地区内。

    B、市级商业中心。

    在泉城路、经四路东段、西市场商业集中地区。

    C、省级行政办公用地。

    集中在经八纬一地区。同时完善古城区和历山路两侧的省级行政办公设施。

    D、金融设施。

    在中心商务区内。

    E、文化娱乐设施。

    在南门、经三纬三、普利门、经八纬一等地区。

    F、体育设施。

    在腊山湖北新建市级体育中心。

    G、调整完善医疗卫生设施。

    在白马山、贤文、大金和党家建设医疗卫生院所。

    H、文科设施。

    完善文东科研文教区建设,在南部十六里河地区建设济南科技活动场所,在东部鳌角山地区预留高教科研用地。

    (3)济南旅游资源开发。形成以古城旅游区为中心,四面扩展的格局。

    A、古城旅游区。

    主要包括大明湖、四大泉群、环城公园、芙蓉街等传统街区及千佛山、佛慧山等景区。

    B、向北扩展建成黄河旅游区。

    主要包括黄河公园、华山、鹊山白云湖风景区和鸭旺口温泉旅游度假区等。

    C、向东扩展建成龙山文化旅游区。

    主要包括龙山文化遗址、齐长城、百脉泉群等名胜古迹。

    D、向南扩展建成山川古迹旅游区。

    主要包括灵岩寺、五峰山、柳埠、龙洞、蟠龙洞、小娄峪等风景旅游区。

    E、向西扩展建成平阴民俗风情旅游区。

    主要包括洪范池、翠屏门等风景旅游区。

    (4)外联交通

    A、铁路。

    2010年前建设京沪高速铁路济南段(含黄河高速铁路桥),建设邯济线、济龙烟线,并引入济南枢纽。

    B、公路。

    近期建设大杨庄黄河公路二桥,京沪高速公路济德、济泰段,高速浇城公路环的东南段,京沪与济青高速公路的联接线。

    C、机场。

    济南(遥墙)机场扩建为国内口岸一级机场。新建5万平方米侯机楼和一条3200米跑道,延长现有跑道至3200米,张庄军用机场不宜在市区内保留,迁出选址新建。

    (5)城市交通。

    总体框架:3个环路、9条放射路、9条南北向和9条东西向主干路。(简称“三环九射、九纵九横”)

    “三环”指由经十路、历山路、北园路、无影山中路、济齐路、营市街等组成的快速路环;由二环东、南、西、北路组成的主干路环;由京沪、京沪与济青的联接线和东、南绕城公路组成的高速绕城公里环。

    “九射”指主干路环向外放射的济王、济青(青州)、济青(

www.fang668.com 青岛)、济滨、济德、济齐、济兖、济微、济临9条高等级公路。

    “九纵”指二环西路、营市街(快速)、纬十二路、纬六路、纬二路、顺河街、湖山路、历山路(快速)、二环东路9条南北向主干路或快速路。

    “九横”指二环南路、刘长山路、经十路(快速)、经七路、经四路、经一路、北园路(快速)、清河北路、二环北路等9条东西向主干路或快速路。

    (6)城市园林建设。

    市级公园:扩建大明湖、五龙潭、趵突泉等公园,完善环城、千佛山、金牛、百花等公园。新建西郊、郎茂山、丁字山、白马山、匡山、药山、柳云、砚池山、牛旺、新宇、鲍山、赵仙庄、兴福寺、党家等公园。

    区级公园:建设工业南路、段南、魏华、无影潭、黄岗、南全福、视甸、义和、繁荣、王舍人、大金等公园。

    将植物园改为开放式公共绿地,在龙洞风景区新建植物园。整治改造中山、青年公园为开放式公共绿化广场,开辟湖山路(南门)、济南火车北站、济南火车东站、英雄山、工业南路等公共绿化广场。

    4、济南重大市政工程

    (1)已建:

    A、洪城高速路东、北、西线和黄河二桥建成通车。

    B、英雄山路、趵突泉北路拓宽改造及济泺路立交桥一期工程竣工使用。

    C、泉城广场建成使用。

    D、济南机场主跑道投入使用。

    (2)在建:

    A、“蓝天工程”,市区新增绿地20万平方米,使城市绿化覆盖率达到36%,绿地率31%。

    B、“旧城改造工程”。抓好一批旧居旧村和低洼棚户区的改造建设,搞好舜湖社区,新世界阳光花园、北园八村以及其它居民小区的成片住宅开发和经济适用房建设。

    C、重点工程:

    ● 纬六路道桥工程。

    ● 高速绕城路南线工程。

    ● 顺河高架路北延工程。

    ● 历山北路拓宽工程。

    ● 共青团路东段、无影山北路、建新路、工业北路、辛河路和县西巷的拓宽改造工程。

    ● 大明湖扩建改造工程。

    ● 英雄山风景区二期工程。

    ● 中山广场工程。

    ● 开工建设千佛山风景名胜。

    (3)规划:详见“济南市城市发展规划”。

    分析:从以上“3、济南市城市发展规划和4、济南重大市政工程”两项内容分析得出以下几点:

    A、对中心城区,采取强化、改造手段,进一步确立其商业、金融、和都市旅游的核心地位。

    B、重视东西两头的发展,以若干片区的形成确立其每个片区的核心任务。

    C、南部大力开发旅游资源,形成济南的生态区。

    D、北部发展的比重在全市范围内最轻,对华山各案可能有影响的主要有以下几点:

    ● 北向扩建黄河旅游区,其中华山旅游区作为其中一部分。

    ● 京沪与济青高速公路的联接线工程。将使外联更方便。

    ● 顺河高架路北延工程。

    ● 历山北路拓宽工程。

    第二部分 房地产市场分析

    一、房地产市场的总体运行情况

    由于房改政策、城市基础设施及旧城改造、城市新功能区域规划建设的拉动作用,济南市房地产市场正在逐步升温。据有关部门透露,5年之内济南市将有4000万平方米的住宅需求量,年需求量平均约800万平方米。

    在一轮发展机遇面前,济南市房地产业的市场格局必将要发生质的变化,一些有强大后盾支持的开发商可能会脱颖而出。

    1、土地市场分析

    (1)2005年土地供

www.fang668.com 应状况

    2005年以来,市国土资源局通过改革办事程序,理顺内部运转,压缩办事时限,加快了土地供应办理速度,保障了全市经济社会各项事业发展用地。2005年全市供应建设用地349宗,总面积22500亩。从供地方式来看,出让等有偿供地292宗,面积18120亩,占总量的80%,划拨供地57宗,面积4380亩,占总量的20%;从供地来源来看,盘活存量土地面积13292亩,占总量的近60%,新增建设用地9208亩,占总量的40%;从供地用途来看,工矿用地占45.7%,住宅用地占27.1%,公共基础设施用地占19.4%,商服用地占7.8%。

    2005年1—11月份,全省实现政府土地收益238.4亿元,其中招拍挂出让土地实现收益164.25亿元;招拍挂出让收益占总收益的比重已由2000年的5%提高到目前的72%。

    (2)2006年土地供应状况

    根据济南市土地部门的放量土地和部分区域招商土地的统计,济南市市区目前可以进入市场的土地在3万亩左右,而且新的土地供应还不断增加。但济南市获取土地渠道和价格的多样性及历史遗留问题的理顺解决,会在一定时间内造成明显的供求矛盾。

    2、房地产投资状况分析

    (1)2005年投资状况分析

    2005年1-10月全市房地产开发完成投资83.0亿元,同比增长10.0%。从投资的构成看,住宅完成投资63.6亿元,同比增长0.6%,;办公楼完成投资3.9亿元,同比增长129.1%;商业营业用房完成投资6.8亿元,同比下降18.6%。房地产开发的前期投资增长,是推动目前整个房地产开发投资增长的重要原因。截止10月末,土地开发完成投资2.7亿元,同比增长96.3%;购置土地面积为238.6万平方米(约3579亩),同比增长97.3%。同比增长的幅度回落,显现调控政策及市场观望心态的影响,但土地价格的预期飞速增长,从另一面推动土地的交易及存量土地的开发。新一轮的投资增长可能会出现。

    (2)2006年投资预期

    有关部门的信息显示,济南市确定积极推进房地产业发展,今年力争完成开发投资135亿元,同比增长25%。其中:住宅建设完成投资95亿元,商业用房完成投资40亿元。商品房施工面积980万平方米,其中商品住宅施工面积800万平方米;新开工面积400万平方米,实现销售面积300万平方米。

    3、商品房销售状况分析

    (1)2005年1-10月,全市商品房销售面积为156.2万平方米,其中销售住宅146.8万平方米,分别比去年同期下降4.1%和2.4%。显示调控政策及市场观望心态的较大影响。

    (2)截至2006年2月末,全市商品房屋销售建筑面积为20.8万平方米,同比增长33.3%。其中,住宅销售建筑面积为18.4万平方米,同比增长18.7%,占全部销售面积的88.5%,下降10.9个百分点。2月末,我市商品房屋空置面积为38.5万平方米,其中空置住宅34.6万平方米,分别比去年同期增长42.6%和31.1%。买方市场有需求释放的迹象,但大量新开楼盘的出现,购房人选择余地较大,配置一般、同质化较强的楼盘将面临市场的考验。

    4、商品房价格走势

    (1)2005年1-10月份,济南市商品房平均销售价格为3184元/平方米,其中住宅平均销售价格为3078元/平方米,分别比去年同期增长5.9%和7.6%,增幅比去年同期分别下降22.3和14.1个百分点。

    (2)2006年2月份登记成交均价为3034元/平方米,比1月份增长18.3%。从前4个月的中档住宅市场看,在售楼盘每平方米均价达到3500-4500元。市场出现10000-12000元/平米的高端住宅产品。

    5、经济适用房市场分析

    (1)2005年1-10月份,济南市经济适用房投资0.9亿元,比去年同期下降41.2%,占房地产开发投资的比重由去年同期的2.1%下降到今年的1.1%。有效供给明显不足。

    (2)据悉,济南市总共规划了5个片区来建设经济适用房,其中首个向中低收入家庭销售的槐荫区大金庄经济适用房项目建设面积15万平方米,槐荫区世纪中华城项目7万平方米,北全福经济适用房居住组团7.7万平方米。这为广大低收入家庭解决住房问题的同时也提供良好的居住环境。

    二、房地产热点区域板块分析

    济南南部是大片的山区,北部是黄河,地理位置的特点决定了济南市的发展方向是东西向的,加之铁路交通线贯通东西,经十路、经一路、泺源大街、解放路、泉城路……,济南的繁华街道大多是东西走向,这就造成了济南的房地产业和商业形态呈现出沿交通线两侧带状发展的特点。

    这种城市结构特点造成了济南的

www.fang668.com 商业地产投资集中在交通干线沿线,居民住宅也大多集中在东西偏南方向。济南自古就有“宁要历下一张床,不住天桥一间房”的说法,谈的就是这个特点。反映到济南的房地产市场上,南部,东部的房价比北部西部的房价要高上一个档次。

    针对济南市的特点,政府在制定城市规划的时候也充分的照顾了交通干道沿线的商业的住宅开发。

    成功拓宽改造后经十路板块显现巨大商业投资价值。目前位于经十路沿线大型楼盘,东部中润世纪城,西部的阳光一百都有不俗的市场表现,越来越得到市场认可。

    大改造后的经一路板块也是济南市的一大投资热点。位于经一路延长线和大明湖西北侧的巴黎花园,具备良好的地理位置和人文环境,楼盘前景看好。大明湖附近离经一路不远的鲁能康桥,具备一定的升值潜力。另外,由山东省建工集团开发的明珠国际商务港,投资前景看好。

    济南市的历史文化风貌区具备较高的升值潜力。典型的就是泉城广场沿线,周围名胜聚集,是济南市的中心,围绕泉城广场,泉城路、泺源大街两条东西向的干道也是一个值得关注的板块。

    历史及规划因素形成的特色产业聚集地,如以山大路为中心的科技商业地带,以英雄山路为中心的社区、商业、通讯地带,以北园大街为中心的建材家具、娱乐产业地带,以及以趵突泉为中心的特色旅游带等,均是应关注的投资热点。

    属“南控”的济南南部地区,山青水秀,自然环境好,红叶谷、九顶塔、野生动物园、药乡森林公园等济南大部分近郊旅游景区也都在南部,南部获批准开发的楼盘就具备了很好的增值空间,位于济南南部开发的阳光舜城、伟东新都、国际风情街等民用和商用房产的热销也说明这一点。

    东部区域板块发展潜力日益显现,随着新城建设进程的加快以及与章丘的链接,为区域土地市场提供充沛的供应的同时促进了该区域房地产开发的进程,仍是未来一段时间济南住宅市场的热点区域。

    第三部分 2005年济南住宅市场分析及06年预测

    一、2005年济南住宅市场综述

    2005年是国家加强房地产宏观调控的一年,国家针对房地产的政策陆续出台了若干政策,如央行调息、营业税的征收、房地产税的征收等等。这些政策对平稳房价、抑制投机炒房、稳定房地产市场都产生了重大的影响。济南作为一个开放度较低的城市受其影响不是很大,05年济南市住宅市场可以用”平淡”来形容,楼盘新增数量较上年有大幅下降,广告的投放力度也不如上年,只有媒体组织的团购活动以及秋季的房展会让我们看到了今年住宅市场的一点亮色。

    二、2005新增供应量分析

    一整年济南住宅市场新增的楼盘只有17个,总体供应量约为217万平方米,可见楼盘平均规模较大,房价稳中有升,各区域也是平稳发展,总体呈上升趋势,新增供应量的萎缩以及城市发展带来的住房需求拉动了房价的上涨。

    新盘区域分布

    从年度新增供应量列表中我们可以看出,05年济南市住宅市场新增楼盘17个,与去年31个相比数量大幅下降,新增供应量规模大约为217万平方米,基本与去年持平,新盘均价为4137元/平方米。其中南部虽然本年度只有两个楼盘上市,但受超级大盘鲁能领秀城的影响区域供应量最大,其次为东部区域,总体供应量为59.2万平方米,区域新盘数量最多,其中上海花园本年度内三次开盘,足见东部区域市场的热度,西部区域只有嘉馨现代逸居为全新楼盘,其余的皆为原有楼盘的后续开发,区域供应量约为52万平方米,中部和北部新盘规模和数量都比较少,区域供应量都在7万平方米左右。

    从楼市新增供应量来看,05年济南住宅市场比较冷淡,全新楼盘较少,大部分为后续开发或者长期认购的楼盘;东部和西部区域无论从新增楼盘数量还是规模上看,都是05年济南住宅市场比较活跃的两个板块,东部区域的升值潜力和西部楼盘的大盘效应带动了区域市场的繁荣;秋季房展会上南部的众多新楼盘亮相让我们意识到了南部的住宅市场潜力,该区域楼盘的数量、规模、品质都注定了南部将成为06年济南市住宅市场的新焦点。

    新盘建筑类型

    从建筑类型来看,今年新增楼盘中,建筑类型以小高层为主,多层不再市场的主流,高层比重也大幅增加,由此可以看出小高层、和高层日益被购房者接受,成为当前房地产开发的一种趋势。

    首先是土地资源的极度紧缺决定我省的住宅开发应尽快向高层住宅为主的格局转

www.fang668.com 变。根据省国土资源厅的信息,我省人口密度为全国平均密度的4.4倍,人均土地仅为0.17公顷,人均农业用地只有全国人均水平的1/3。这种“水平空间”的捉襟见肘使我省通过土地“扩面”进行大规模住宅建设的可能性减少,只有尽可能通过建设高层建筑而向“垂直空间”要“住处”。

    其次,城市化过程的加速更让人感受到“压力”。根据省统计局统计,2001年山东城市化率为39.2%,2002年达到40.3%,上升1.1个百分点;2003年达到41.8%,上升1.5个百分点;2004年达到43.5%,上升1.7个百分点,我省城市化呈现出水平越来越高、速度越来越快的趋势。山东人口9180万,假使以去年上升1.7个百分点来计算,则每年至少增加156万城市人口,以目前全省人均住宅建筑面积25平方来计算,则每年房地产需要新增3800万平方米,而我省实际住宅年竣工面积这些年一直在2000万平方米左右,年缺口达1800万平方米。如此“庞大”的居住需求,10年增长出来的城市人口,几乎与上海或济南的人口相当,如果不建高层建筑,很难设想出其它解决方案。

    以目前我省盛行的六层四楼洞的多层建筑而言,一栋楼仅能解决48户的居住问题,而在差不多相同面积的地面上建设每层六户总25层的一幢高层住宅,却可以解决150户住户的居住问题,可容纳户数是多层的3倍多。虽然高层住宅有影响城市通透性的缺点,但人口过多的国情决定了建设高层住宅将是我们的“不二选择”。

    新盘价格

    从新增楼盘的价格来看,整体均价为4134元/平方米,低于市场整体水平,区域均价中中部只有一个楼盘,楼盘位置、品质方面决定了楼盘的高价格,使得中部区域价格遥遥领先;其次为西部,区域新盘均价为4407元/平方米,高于区域整体价格水平,势必拉动西部区域价格的进一步增长;东部新盘均价为4203元/平方米,与区域整体水平相当对区域价格影响不大;新盘价格与区域整体价格差别最大的是南部区域,南部一直新盘较少,新增量多为后续开发,因而价格始终高涨,受超级大盘开发价格策略的影响,南部新盘均价与区域均价相差低近1000元,未来南部整体价格水平将会受其影响下降。

    三、2005年住宅市场价格走势分析

    从中原监测的样本楼盘来看,与去年相比2005年济南市住宅市场价格增长幅度较小,总体房价一年来增幅不到200元,与年初相比涨幅约为3.1%。由于中原价格指数体系所选样本均是市区有一定规模的楼盘,相对于整个济南市(含郊区)全部楼盘的涨幅来讲,涨幅变动不明显,同时受济南市新增楼盘有限的影响,样本替换变动不大,大多数楼盘进入销售后期,因而市场价格变动主要受外部市场环境影响。本年度第一季度延续04年住宅市场平稳发展的势头,价格稳步增长,从第二季度开始,价格开始小幅波动,主要是进入5月后国家针对打击投机、抑制房价出台一系列政策,使市场受到不小的冲击,开发商和购房者面对不明朗的市场和政策相持观望,市场一度低迷,打折、团购等活动纷纷上演,在刺激市场的同时也使得房价发生震荡。但在市场的刚性需求支撑下价格整体还是呈上升趋势。

    从各个区域的价格走势图上我们可以看出,本年度各区域价格走势都比较平缓,总体来看小幅增长。区域价格水平特征明显,价格走势线位于最上端的是南部楼盘,其次是东部区域,北部区域价格水平始终位于最低端。

    从各区域的价格涨幅来看,本年度西部区域房价增长幅度最大,上涨了约4个百分点,随着西部区域的开发和市政配套的完善,西部大盘的规模效应以及开发商的品牌效应,使得西部的楼盘在市场上得到提升,同时受规模普遍较大的影响,西部楼盘对市场的影响力都比较大,一个楼盘的价格波动都会对市场造成一定的冲击,因此本年度中几个新盘的推出拉动了该区域的价格上涨。

    涨幅居第二位的是南部区域,南部区域因其绝版的地理位置和环境,高档楼盘林立,其价格定位普遍较高,整体均价一直处于各区域的首位,投资客户少,价格上升空间较小。在今年宏观调控中,该区域楼盘的高品质是其价格的平稳增长的支撑,此外,随着区域内高档社区的建设和成熟,促进了该区域价格的上升。

    东部和北部都低于整体的价格增长水平,随着济南东部新城规划的清晰,东部区域成为近年来济南市房地产市场的热点区域,房价一路攀升,人们普遍看好东部的发展潜力,因而该区域的投资型客户也最多,受政策调控的影响也最大,价格增长幅度较小。北部区域受区位劣势的影响,整体价格水平一直较低,但随着城市改造和区域新规划的实施,提升了区域价值,虽然近年来区域供应量不是很大,且区域价格稳步增长,但城市改造过程中的一些价格较低的旧村改造项目,对该区域市场产生了不小的冲击,因此区域价格也受到一定影响。

    小结:

    事实上,2005年市场的现状并不能作为未来市场成交量的参考,由于宏观政策的出台,导致大量购房者出现观望,这极大地影响了住宅成交量。但济南购房者和外地在济置业者的需求并没有降低,这表明济南住宅市场需求量依然强劲。

    四、2005年住宅市场特征

    由于政府调控和市场机制的双重作用2005年济南住宅市场呈以下特点:

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www.fang668.com sp;  1、住宅价格稳步上涨,全年涨幅明显下降n

    2005年在国家一系列宏观调控政策的影响下,济南住宅市场不愠不火,全年住宅市场价格增幅不到二百元,与去年同期14.38%的增长幅度相比,增幅下降了11个百分点,全年涨幅明显下降。随着土地、利率、税收等政策的推出加大了房地产开发的成本,同时济南作为一个内陆城市开发度不高,外来投资者较少,城市化的过程中对住房的需求加大,在成本和刚性需求的拉动下,房价稳步上涨。

    2、供应重心转移,呈多元化分布n

    纵观2005年济南住宅市场,供应重心发生转移,东部区域不再是市场供应的唯一主角,本年度南部和西部都有较大的供应。主要是受今年宏观政策调控的影响,上半年住宅市场一度低迷,一些开发商面对不明朗的市场和政策前景,纷纷调整开发计划推迟到年底或者明年开盘,因而今年新楼盘不多,西部和东部的一些大盘的后续开发保证了该区域的市场供应量,南部一个超级大盘的出现使南部新增供应量一下跃居首位,供应重心多元化。

    3、住宅市场先扬后抑,楼市放量初见曙光n

    05年初始济南住宅市场保持04年的繁荣,住宅市场价格高速增长,继5月份“国八条”等一些列中央、地方房地产政策出台后,购房者对未来不确定的市场情况持观望态度,销量骤减,市场跌入低谷,但因济南市场开放程度较低,外来投机性置业较少,从各楼盘消费客群来看,大部分还是自住群体,济南房地产市场刚性需求仍较旺盛。所以各开发商并不急于开发进度,而是结合市场情况调整项目进程。下半年市场经历了一个消化、适应的过程后,政策环境逐步稳定,调控方向日益明确,消费者恢复理性购房需求增长,从下半年的秋季房展会中我们也可以看出,无论是从新亮相楼盘的数量还是客户的关注度都高涨,特别是一些新的大盘的亮相令我们看到未来一段时间济南住宅市场将有一个大的集中放量的过程。

    小结:

    从05年的住宅市场价格和发展走势来看,除具有上述特征外,人们对房屋质量的要求也越来越高,随着经济和科技的不断发展,这一追求的内涵也在不断嬗变。房地产开发商在市场经济中扮演着制造商的角色,而当“设计住宅就是设计生活”成为人们价值观的一部分,房地产开发商的角色也开始发生了变迁,他们已成为生活方式的引领者,通过独特的设计改变人们的生活。这种改变并不是随意的,而是在深刻了解消费者需求的基础上产生的,是对消费者需求的不断满足,也是对这种需求的不断提升。因此,房地产开发商须秉承社会责任,不断摸索和探讨住宅发展的未来趋势。

    五、2006年住宅市场预测

    1、行业发展方面

    计划经济——改革开放——加入世贸组织,中国的经济是不断走向市场化、国际化的,各行业面临的是世界范围的竞争与机遇,各行业、各领域的市场化程度也在不断提高。房地产相关领域,土地已基本走市场化的道路;利率政策在不断灵活,商业银行等市场参与者的话语权在不断加大,央行虽在总体监控,但越来越多的是通过市场化手段影响利率波动;汇率方面,国家汇率制度也进行了重大的改革,控制性的放开了人民币汇率,将人民币推向了世界货币市场。综合来看所有房地产相关领域市场化程度的加深都会对房地产行业产生促进作用,推动市场不断成熟,稳步发展。

    2、新增供应量方面

    05年由于受中央和地方各种房地产政策的影响,新增供应量与04年相比大幅下降,市场一度低迷,销售量萎缩,成交价格虽时有波动,却并无大幅滑坡。但从长远来看,宏观经济来方面,国家在抑制投资过热,房地产行业作为国家支柱产业之一必然是重点调控对象,但房地产业不仅拉动投资,也能有效拉动需求,且能带动家电、建材等多行业的消费性支出,解决国家一直以来有效需求不足的问题。进入2006年3月份,济南东西南北中都有大盘项目在启动,在住宅市场上泉景·天沅(80万平米)、历山名郡、重汽·翡翠郡(68万平米)、融基·湖光山色等新项目或开盘或开始大力推广,4月份,外海中央花园(88万平米)、蝶泉山庄、阳光100三期、京鲁山庄、大地花园、嘉汇·环球广场、绣水如意国际商都等项目启动发售。60万平米以上的大型楼盘就有鲁能领秀城(320平米)、翡翠郡、名士豪庭(100万平米以上)、外海中央花园。正在热卖的大盘有伟东新都(103万平米)、阳光100国际新城(178万平米)

    3、产品种类方面

    2006年房地产上市品种多样成为市场亮点。从千佛山禧园、国华东方美郡、翡翠郡到泉景·天沅、大地华园、历山名郡,从中润世纪广场、嘉汇·环球广场到第一大道、

www.fang668.com 绣水如意国际商都,别墅、花园洋房、小高层住宅、高层住宅、商住社区等品种的出现反映了当前市场需求的多样化。而10多个旧村改造项目及其它价格较低的项目的旺销,也显示了住宅市场从低端向高端推进的态势。06年开发商应注意市场细分,找准客户定位,才能在较旺的市场空间中赢得一席之地。

    4、居住品质提高方面

    在2006年新开工的项目中,技术含量、户型设计、施工质量、形象包装、品牌营造等方面均有进步,这反映了在“节能、节地、舒适、生态环保”大背景下济南房地产市场的进步。天泰太阳树项目推出“不要空调暖气”的恒温恒湿宣传主题,翡翠郡在户型设计等方面申请5项专利。

    5、户型及面积方面

    市场需求在户型及面积方面趋于理性化。06年的热点集中在75-90平米的两室两厅以及100-115平米的三室两厅上,总价低,易于接受。南部城区的情况略有不同。详见客户群分析。

    6、价格方面

    目前国家颁布的一系列土地、税收以及利率等方面的政策都给开发商不小的成本压力,此外原材料价格和劳动力价格的稳步上涨,楼盘品质提升带来的成本也在增加,所以预计未来一段时间价格不会下降,但今年政策中关注的经济适用房、旧村改造转轨等关键词,预示一定规模的中低价房的开发,同时未来一段时间新增供应量的增加,将会对济南楼市产生不小的冲击,限制楼市价格的增长幅度。2006年前四个月,在售楼盘均价达到3500-4500元/平米,销售势头良好。泉景天沅起价3830元/平米,鲁能领秀城均价4200元/平米,位于阳光舜城的依山居5700元/平米左右,东部品质楼盘均价在4300-4800元/平米,太阳树酝酿10000元/平米销售均价。

    7、供应分布方面

    未来一段时间,南部将是06年住宅市场的焦点,随着国家对房地产政策的收紧,许多开发商过去囤积的土地纷纷亮相,从05、06年房展会我们可以看出,南部新楼盘骤增,并且开发规模、和品质都较高,吸引了众多购房者的眼球;东部区域发展潜力日益显现,随着新城建设进程的加快以及与章丘的链接,为区域土地市场提供充沛的供应的同时促进了该区域房地产开发的进程,仍是未来一段时间济南住宅市场的热点区域。

    8、客户群方面

    (1)潜在购房者基本特征

    ①潜在购房者的年龄结构趋于年轻化,40岁以下的年轻人成为购房群体主流,所占比例达73%,其中,26~30岁的购房群体为主,所占比例为29%。购房群体的年龄特征将直接影响其对住宅的户型选择、建筑风格、社区配套等的需求情况。

    ②购房行为主要以家庭为单位,三口之家占据主导,比例为48%,二人世界所占的比例为27%,相比之下单身购房群体在对房产的需求程度和支付能力上都略显不足,所占比例仅为12%。但单身白领阶层的消费意识随着社会进步发展迅速,单身一族对住宅物业要求日益强烈,对住宅的功能要求较高。该群体多为高收入、高学历的单身者。另外,老年人消费市场正日益扩大,其消费心理和消费能力与年轻人相比,更加理性,尤其是在古城济南,随着人口老龄化的加快,老年人的消费力资源会比较充裕。

    ③潜在购房者中具有大专和本科学历的人群已经成长为潜在的购房主流,为79%;其次是具有高中(含中专、技校)学历的人群,比例为17%,相应的购房者对社区带来的文化气息、生活品质、周边配套都将提出更高的要求。初中及以下学历的人群仅占4%。

    ④潜在购房者的工作单位多为私营企业,其次为事业单位,通过对潜在购房者的家庭年收入和工作单位作交叉分析表明,年收入在6~10万元间的购房者的工作单位中私营企业居首位,年收入在10万元以上的潜在购房者工作单位以事业单位为首。

    ⑤潜在购房者的主要出行工具表现为公交车,所占比例为44%,相应的,购房者对于公交汽车站的关注程度也较强。其次为自行车/助力车,比例为24%,排列在第三位的是私家车,比例为17%,购房者的私家车拥有数量不容忽视。

    (2)潜在购房群体需求特征

    ①79%的受访者选择1~2年内购房,打算一年内购房的比例为38%,2年内购房者比例为41%,选择2~3年内购房的比例为15%,3年以上购房的比例仅为6%。近年来,由于拆迁的区域较大,购房者考虑改善居住条件的需求也较大,导致购房计划表现出相对集中的特征。

    ②潜在购房者的置业目的中自己改善居住条件的居于首位,所占比例为69%,购房给父母及孩子的比例为23%,用于投资的潜在购房者所占的比例为6%。结合潜在购房者的住房性质分析,商品房的拥有比例仅为16.2%,自有住房、房改房所占的比例为35.8%和30.2%,拆迁房所占的比例为9.3%。

    ③潜在购房者中有40%选择在东部购房,选择南部区域的比例为22%,选择西部区域的比例为19%。南部区域购房者考虑的主要因素依次为:自然环境、交通便利、价格和工作方便。

    ④潜在购房者对建筑形态的选择

www.fang668.com 中,多层居首位,所占比例为57%,其次为小高层所占比例是37%,对于高层的选择比例仅占6%,别墅所占的比例是1%。虽然多层依然在建筑形态中占据主导地位,但是小高层已经逐渐为购房者接受,其地位日渐稳固,而且限于稀缺的土地资源,小高层的需求容易得以实现,而对多层的需求则会由于其供给量的匮乏逐渐向小高层和高层转移,购房者对小高层的需求未来将呈现增涨势头。

    ⑤潜在购房者首选的户型结构是平层,所占比例为50%,选择复式结构的比例为25%,选择错层的比例为16%,跃层结构为8%。

    ⑥济南市户型需求综合分析情况来看,二居室、三居室是需求的主力户型,比例超过90%,其中二居室比例为62%,三居室比例为28%;对一居室、四居室的户型需求极少,分别为2%、3%。户型需求与家庭成员结构密切相关,一居室更多地面向单身及投资者,四居室以上的户型因其总楼款较高,相对抑制客户的购买需求。但相关分析表明,济南市不同区域的购房者对住宅的户型需求略有差异,选择市中区的购房者对三室的需求量较其他区域强劲,南部区域内对四室的需求较显着,表明这两个区域大户型住宅较有市场。南部区域需求户型比例基本为一居室2%,二室一厅28%,二室二厅29%,三室二厅35%,四居室6%。

    ⑦80~100平方米之间的户型面积指标成为大众需求主流,比例高达39%,其次为100~120平方米,需求比例为26%,80平方米以下需求比例为19%,120~150平方米需求比例为11%,对150平方米以上的户型需求比例为4%。

    (3)潜在购房者的购买能力分析

    ①家庭年收入区间以3~5万元为最多,比例为44%,其次为3万元以下的家庭,比例为29%,收入在6~10万元之间的潜在购房者所占比例为22%,10万元以上的潜在购房群体所占比例仅为4%。家庭年收入在3~5万之间的,对总价的承受能力应该在20~45万之间。家庭年收入在6~10万之间的,对总价的承受能力应该在40~90万之间。

    ②对价格的接受程度集中在4000元/平方米以下,比例超过90%,其中3500元及以下所占的比例最高,为64%,其次为3500~4000元/平方米,所占比例是30%,4000元/平方米的住宅比例仅占5%。

    ③对住宅总价的承受力,以40万元以下的为需求主流,占到总数的八成多,其中21~30万元间的总价,购房者接受的比例约占到四成,其次是31~40万元之间的总价,约占到三成,超过40万元的总价水平,仅有12%的人可以接受,所以总价水平40万元为潜在购房者的心理底线。依据潜在购房者能够承担的总房款价格,细分不同购房群体的需求特征为:承担总房款在30万元以下的潜在购房者,偏好的面积首先是81~100平米,其次为61~80平米,偏好的户型分别为二室一厅一卫和二室二厅二卫;总房款在31~40万元之间的购房者偏好的面积为101~120平米,户型为二室二厅一卫;总房款在41~60万元之间的购房者偏好的面积为121~150平米,户型为三室二厅二卫;总房款在61~80万元之间的购房者偏好的面积为121~180平米之间,户型为四室二厅二卫。

    (4)配套需求分析

    ①绿化、超级市场、幼儿园/学校是最重要的三项配套。潜在购房者关注的社区配套中,绿化居于首位,所占比例为20%,之后分别为超级市场、学校/幼儿园和运动场所。结合前文可知,潜在购房者年龄以26~30岁之间的居多,其中家庭结构为二人世界的占五成,因此,其对幼儿教育环境关注程度较强。

    ②潜在购房者对于有车位需求与无需求的比例为4:1,租用与购买所占的比例分别为49%和32%。潜在购房者比较偏好地下的车位。购房者愿意支付的车位价格主要集中于7万元以下,比例为50%,其次为8万元,比例为21%,购买者对车位的购买意识不强,愿意支付的价格普遍较低,车位配比应将当前需求与未来城市发展相结合考虑。

    小结

    济南从02-04年住宅市场价格增幅较大,05年价格增长幅度明显低于往年。 05年上市项目大部分都是8?31前批准的土地,而大批8?31过关土地还没有上市。从8?31过关土地规划用途来看,住宅用地占绝大比例, 2006年住宅市场上将以这些项目为主。

    转让、持有过程中的高费用会使投资客群大幅减少,自住客群会占到置业者的绝大比例。逐渐成熟的市场会培养出更加成熟的消费者,购房者会越来越关注楼盘品质方面的因素。

    房价走势最终取决于两个因素,即供应和需求,而通过前面对供应量和需求量的分析可看出,2006年住宅市场将会出现项目集中供应现象,05年抑制需求也将在06年有明显释放,这将使供需量达到平衡,而供应结构则直接决定了06年房价的走势。“2006年住宅市场销售价格将继续上升,但宏观政策的延续性将决定其增幅速度。”消费者未来需求将会以绿色生态住宅、老年住宅、优越的户型设计、和谐的人文环境为主题发展。(叶红    2006年5月7日)

济南房地产市场调查分析