住宅底商的投资分析

    住宅底商可以按照服务区间及市场理念来划分。下面分别对它们予以介绍。

    1、按照服务区间划分

    按照服务区间的区别,可以将住宅底商分为服务于内部和服务于外部两种。有些住宅底商主要的客户对象是住宅社区里面的居民,而其他住宅底商则不仅将客户范围局限在住宅社区里面。

    对于大型的住宅社区,底商主要以社区内部居民为服务对象。在功能设定上要结合小区业主的消费档次、消费 需求、消费心理、生活习惯而设定。这样的店铺,投资少,风险不大,资金回笼也较快。

    对于服务于小区外部的商铺,则应考虑周边商业业态、街区功能来确定商铺功能。这样的商铺应位于交通便 利,商业气氛浓郁的地区,店铺面积不宜过小(最好在1000平方米以上),主要有大型超市、各种专卖店、大型百 货商场等,如"今日家园"、"似海怡家"、"现代城"的底商。

    2、按照市场理念划分

    随着越来越多的住宅项目进行住宅底商的开发,房地产开发商逐渐意识到住宅底商具有很大的市场潜力,但不 同项目的竞争将成为今后住宅底商市场的主旋律,住宅底商项目市场运做将对住宅底商项目的成功发挥重要作用。 鉴于以上原因,下面按照住宅底商项目的市场理念对住宅底商进行分类。

    按照住宅底商市场运做的特点,我们将住宅底商分为概念型住宅底商、潜力型住宅底商和商圈型住宅底商,共 三种类型。下面,分别对它们加以介绍。

    1)概念型住宅底商

    概念型住宅底商,指开发商在开发过程中,注重突出项目的概念和主题包装。从以"欧式商业步行街"概念炒作 成功的"现代城"、"欧陆经典",到"珠江骏景",再到"老番街",住宅底商一改过去纯粹的配套服务功能。不过,为底商 做主题包装只是第一步,后期对主题概念的实施和控制更加重要。新颖的主题包装无疑为项目增色不少,但决不应 是开发商的制胜法宝。

    2)潜力型住宅底商

    潜力型住宅底商,指具有巨大市场潜力的住宅底商项目。相对于借助炒作概念而走俏市场的概念型住宅底商项 目而言,某些住宅底商无需炒作却也热销。原因主要是巨大的市场潜力使此类项目被众多投资者所看好。如位于亚 运村的"风林绿洲",由于与奥运村及奥运会场馆预留地毗邻,人气凝聚力强大,近几年内的市场潜力不容忽视,是 难得的投资宝地。

    "潜力型"住宅底商固然前景广阔,但同时也存在风险,无论投资者自营、出租,还是转手出售,所面临的最大 问题将是"时间"问题,也就是商户通常说的"养店铺的时间"。因此,投资者要正确评估自身承受能力,在核算回报 率时应充分考虑时间因素。

    3)商圈型住宅底商

    商圈型住宅底商,指已经形成一定的商业氛围,拥有大量的、稳定的消费群体的住宅底商项目。凭借有利位 置,抓住市场需求点,部分住宅底商项目尽管价格不菲但仍能创造佳绩。

    商圈型住宅底商周边的商业已形成一定气候,,投资风险相对小,回报率高。不过,需要指出的是,成熟商圈 内的住宅底商,虽然位置和人气占有绝对优势,但是,投资商铺的其他条件(如:楼层、格局、层高、广告位、硬件 设施等)也十分重要。比如北京科技会展中心,其首层店铺的出租效果很好,虽然发展商也采取了如加修直通三层 的手扶滚梯,将过街天桥与二层直接相连等措施吸引客流,但仍难弥补二层、三层在设计上的缺陷,部分店铺仍有 空置现象。

    最需要指出的是,商圈型住宅底商的价值升值收益空间往往被缩小,而且如果商铺投资者不谨慎的话,很可能 以过高价位购买商铺,最终被高位"套牢"。

    住宅底商的特点

    住宅底商有其区别于其他商铺形式的特点,这些特点对其经营、市场有方方面面的影响。

    1、

    住宅底商建筑形式上表现为依附于住宅楼的特点,整个楼的一层、二层或/和地下层的用途为商业,楼上建筑 的用途为居住。为了确保居住、商业运营两种功能的有效性,开发商会通过合理规划设计对居民和底商的消费者和 经营者进行独立引导,出入口独立开来,以保证楼上居民的生活尽可能少受到底商的影响。

    需要指出的是,如果规划设计不够合理,住宅底商会一定程度影响住宅的销售。

    另外,住宅底商的规模要恰当控制,当规模超过2万平方米以后,开发商必须对该商业房地产项目的市场环境 做必要的调查和研究,不能一概用底商的简单概念去确定项目定位、规模、市场策略等,否则项目会面临开发困 境。

    2、铺面、铺位类型

    住宅底商的主要类型多数是铺面形式,少数是铺位形式。铺位住宅底商良好的"可视性"使其价值最大化有了可 能性,这也是住宅底商引起市场关注的原因,或者说是住宅底商得到商铺投资者青睐的原因。

    有些开发商在进行住宅底商设计时,为了使其标新立异,在住宅底商有限的空间里进行了超越通常意义的底商 开发,可能将此住宅底商项目开发成为规模较大的步行街,或别的形式,这些市场意义的创新,使住宅底商的概念 复杂化了,无论是规模还是形式都要求开发商从更加专业的角度进行规划设计、定位等,否则,用普通底商的思 维,去开发步行街、百货百货商场或其他商业房地产形式,会加大项目的风险。

    3、经营形态特点

    住宅底商作为社区商铺的一大类,也主要用作人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施,其中零售型 住宅底商的商业形态为:便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅,及少量服装店等;服务型住宅底商的商业 形态主要为:餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰 公司、幼儿园等。

    4、投资回收形态

    目前,越来越多的住宅底商的投资回收形态主要为底商出售形式,主要的投资者包括散户投资者和机构投资 者。长期看来,机构商铺投资者会逐渐成为商铺购买的主力,这会影响国内商铺开发模式及投资模式。

    投资策略

    住宅底商作为市场基础最成熟的商业房地产类型,很适合个人投资者。一方面,只要售价合理,投资风险相对 比较低,空租率比较低,租金收益可以得到保证;另一方面,如果住宅项目规模大,居住人口消费能力强,其投资 收益可以很好得到保证。