广州高层单体住宅房地产项目前期市场分析

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    华景新城东面的基本概况:
    华景新城的东面临广圆快速路,华南速干线,公交线路有:191.178.194.18.50.139.
    177.210.214.248.269.289.515.549.560等,交通尚算方便,11177米范围内有省税务学校,税务学校,农业干部学院,科技干部学院,华南师范大学,暨南大学华南理工大学等高校。天河区政府,员村税务局等政府机关,邮电科研所,广州邮电医院,广东奥林匹克体育中心等文化卫生机构。有天河公园等悠闲活动场所,宾馆,酒店餐饮娱乐场所齐全,有百佳,万佳等大型的购物超市。方圆几公里内,高校教师、高科技研发人员、年轻白领们云集,是庞大的消费群体。

    2004年,国家宏观调控动作频繁
    "8.31",大限让地产商明白了一个道理:土地随着深度的开发不断增值。在目前廉价土地大门紧闭的情况下,"精耕细作"现有的土地存量,坐收土地增值所带来的超级利差,成为地产商的"致富窍门"。因此,要想获得更大的土地利润,"化整为零"递增式的小批量投放市场的做法,显然比原来的大盘时代更能获得更大的收益。于是广州楼市开始反过去的放水式的供应量,不少精品楼盘开始有意识的控制建设量。

    另一方面,由于银根紧缩,开发商的资金压力增加。而由于国际市场的原因,建材成本不断上涨,包括水泥、钢筋等各类原材料的价格一升再升,于是在售产品的价格也不得不"水涨船高"。一方面是房屋供应量开始减少,一方面是价格因市场供求关系上涨(来自:www.fang668.com),一直习惯于持币待购的消费者无法再维持冷静的旁观态度,开始加快入市速度。而消费者心理防线一旦被攻破,购买力开始迅速爆发,广州房地产市场开始迎来了多年不见的热火朝天局面,而火热场面一旦出现,就出现了不断循环的"怪圈"越是怕楼价继续涨越多人买楼,就越快消耗了楼市的存货,而迅速减少的存货和因热销而上升的价格,又进一步刺激了更多消费者放弃观望而入市,开始新一轮的循环。。。

    一.市场供给
    1.房屋现有供应额及结构情况
    定位走高:
    出于对天河公园优势资源的看好,天河公园周边楼盘定位都基本走中等偏高策略,户型上基本以100-170多平方米的3-4房大户型为主,如华港花园、东方新世界等等,市场反应普遍较好,特别是华港花园,100平方米出头的户型因为实用率高,厅房间隔实用,向来都是市场主打。国庆新出街的第三期产品,据悉在户型上还更有所创新,价位也将略有调整,估计将更受买家欢迎。另一引人注目的是新盘理想花园的100平方米上下的二房半户型,5300万-6000万/m2的均价,目标直指30-40岁企业中高收入阶层。
    另辟路线是的不同的是东王景花园,由于看好周边数量庞大的年轻白领消费群,东王景花园瞄准这一市场空间,推出60-80平方米的小二房、小三房户型,还有部分35平方米左右的单身公寓,东王景花园4700元/平方米的定价又相对较低,可说是进一步丰富了该区域的产品类型及价格档次。
 
    2.产品适应面广:
    看来从产品到价格,天河公园板块将出现更多元化竞争的局面,更能满足不同买家的不同需求。地利人和加上良好的交通及商务配套,令天河公园板块渐成为周边白领、企业主管、高校教授等中高端客户群体所看好的地段,因此,在广州市楼价一片降价声中一直平中有升,相对较为坚挺。东方新世界等定位较高楼盘单价达6000元/平方米以上,普通均价都大抵在5500元/平方米,区域前景让人乐观。 天河公园方圆几公里内,是高校教师、高科技研发人员、年轻白领们云集的正因为看好这一庞大消费群体,新世界地产、美林基业、合生等地产大鳄近年来都纷纷在此圈地推盘,除东王景花园、理想花园、历德雅舍三大新盘外,珠江投资在加拿大花园前的地块、理想集团在东方新世界后的地块都相继传出将动工兴建新楼盘的消息,估计明年中期,天河公园板块至少还将有二个新楼盘出现。看来这一片热土的热闹劲,还将越演越烈。

    3.其他替代性供应情况的调查
    闲钱用于投资收租应不错。拍卖公告里,总有近3成的房产标的是番禺、花都、增城等广州郊区县市的,甚至也有清远、肇庆等地的。相比之下,这些房产就比广州老城区以及番禺洛溪大桥南岸的价格便宜得多。一栋位于花都区新华镇商业大道的83平方米房产,具有可当即移交的《房屋所有权证》,楼龄不过六七年,所属地段是商业旺街,起拍价仅为4.6万元,平均下来每平方米500多元。 在花都新华镇、番禺市桥等区的商业地段,80平方米左右的

www.fang668.com 两房一厅,每个月的租金至少在800元以上。如果以较便宜的价格在番禺、花都、增城等地买下一套房子进行收租非常合算。 广东省拍卖协会的陈少湘介绍,通过拍卖房产进行投资已不是一件新鲜事,因为市内房产价格并未明显降低(来自:www.fang668.com),相对来说,投资广州市内的房产回报周期较长,而目前郊区县市或是珠三角地区的房产价格相对偏低。所以,广州市民可以运用手头上较为充足的闲散资金对这些地区的房产进行投资。但首先要打探清楚该房所处地段是否值得投资,其次是产权是否清晰,是否即时交吉等,陈少湘还认为,珠三角地区流动人员较多,房子的求租率也很高,如果手头上有笔5万元左右的闲钱,不妨买个郊区房长收租。

    二.市场需求
    1.广州市房地产销售和租赁价格上升
    A.其原因一方面是建材价格持续上升,楼盘开发成本增加,使价格有所上升,特别是一些大型开发商,由于其资金雄厚、建设周期短,成本增加的效应较快地反映到销售价格上来;另一方面是一些质量、品牌、配套环境、售后服务较好的楼盘,仍保持良好的销售态势,使商品房价格总体水平上升。
    B.主要是一些商业繁华路段及集散地商业用房交易畅旺,价格大幅上升。
    C.日前,番禺房管局对该区的商品房交易登记表明:华南板块八大盘共成交了1852套单位,成交面积达24.24万平方米,成交总金额达11.36亿元。一手商品房成交价达4687元/平方米,有走高趋势。

    2.地利,人和
    A.不少楼盘本身也拥有众多的市政利好,拥有良好的升值潜力,由于其稀缺性明显,因而追捧者众多
    B.大部分楼盘都有良好的地理环境和美好市政规划前景,自身也有别人难以代替的优点。

    三.市场价值
    1.所在区域房屋的销售情况调查
    华景新城    物业类别:住宅 建筑类别:高层洋房,多层洋房(带电梯) 参考均价:5600元方米  物业管理费参考价:1.5元/平方米  容积率:1  绿化率:90%  总建筑面积:1000000平方米
    楼盘简介: 翠安侬苑--华景新城全面升级的经典之作,具备更优的规划、户型、环境以及智能通风隔音系统、净水系统等超前设施,法式风格园林
    发展商: 广东华景新城房地产有限公司    代理/销售: 合生创展集团有限公司
    公交线路:210、240、549、248、296、518、50等巴士线经过社区门口,区内设有18、178、194的巴士总站。在天河北路华景段开通后,拟增加"华景新城--天河北--环市东"商务圈的屋村巴士(15分钟1班)和新福利191路

    四层动感会所,集运动、休闲、娱乐一体化。有幼儿园、小学、中学。
    半山雍景苑  建筑类别:小高层、多层  物管费:2.3元/m2/月  绿化率:36% 容积率:3                 楼盘简介: 半山雍景苑于广州天河CBD中心,广园东快速路北侧,华南快速干线东侧地段,占地2万多平方米,建筑面积8万多平方米,由9栋意大利风格的小高层建筑组成,近40多个主题景观园林,只供762户人独享。半山雍景苑主要针对二次置业的成功人士,采用高级环保材料一次性装修到位。面积由79平方米至165平方米不等. 占地3万m2,建面8万m2,在售3房84-109m2,4房127-186m2。开盘初期部分单位折后单价只在6300元左右物管费2.3元/m2/月半山雍景苑"米兰印象"入选2004广州金牌户型.  参考均价:7000元/平方米 

    总建筑面积: 80000平方米  开盘时间年2004年8月15日 &nb

www.fang668.com sp; 投资商: 广州珠江投资有限公司   发展商: 广州珠江房地产开发中心有限公司 物业管理: 广东康景物业服务有限公司         物业地址:广园东路(五山路回旋处)汇景新城西侧附近公交线路:60,508,41,891,506路
    世纪绿洲  建筑类别:小高层洋房,多层洋房(带电梯),多层洋房(不带电梯) 参考均价:4500元/平方米  物业管理费参考价:1.6元/平方米  绿化率: 40%

    楼盘简介: 世纪绿洲位于天源路(原广汕公路)华南植物园地段,占地14万平方米,总建筑面积30.4万平方米。2期共10栋洋房,珠江俊园其中8栋12层、2栋19层,1梯5户。接近700房。北临广东树木公园、东望火炉山森林公园,南接华南植物园,向西与育龙居教师新村及广东工业大学隔路相望,项目建成后将成为广州乃至华南地区最具环保价值的大型生态社区。总建筑面积: 350000平方米  发展商: 广州利海房地产开发有限公司  代理/销售: 合富辉煌房地产顾问有限公司  物业管理: 怡高物业   按揭银行: 建设银行  物业地址: 广汕公路华南植物园旁    公交线路:84,84A,84(辅),28,534,535 。 4000平方米独创覆士式会所、坡地叠水园林、无极恒温双泳池、森林幼稚园、森林商业街 网球场 儿童活动中心 Internet接入 停车场 保安系统 花园

    云山翠苑  物业类别:住宅  建筑类别:多层洋房(带电梯) 参考均价:3888元/平方米   绿化率: 40% 容积率: 2.83  规则占地面积: 6000平方米  总建筑面积: 17000平方米
    楼盘简介: 位于广州大道北天平架装饰材料城旁桐油岗地段,北接同和路的南湖地区、南连沙河大街到天河北,交通便捷,地理位置优越,占地6000余平方米,总建筑面积1.4万平方米左右。小区地势高出主干道约10米,由北至南形成高差坡地。其A栋36套三房两厅单位为全跃式一梯两户的设计,户户南北朝向、通风采光良好,且位于小区的最高位置,具观赏自然景观的优越性2004-11-11    铁定12.31前交楼[山景王]金牌户型全新推出。

    开盘时间: 2003-8-12 
    峻工时间: 2004-12-31  投资商:  发展商: 广州市建筑集团有限公司 代理/销售: 方圆地产物业地址: 天河区 广州大道北528号东侧桐油岗地段位于广州大道北天平架装饰材料城旁桐油岗地段,北接同和路的南湖地区、南连沙河大街到天河北,交通便捷,附近公交:296、241、179等数十条
    ●教育:(中、小学) 育苗小学、四海小学、七十五中。 ●周边配套:银行、邮政、酒楼、教育、医疗等配套齐全

    四.市场推销
    天河中小盘纷纷推新货 避开大盘凭三大招突围
    焦点房地产网 gz.focus.cn 2004年10月22日14:14 广州日报  
    这几个月来,天河最活跃的基本是一些中小楼盘。一方面是由于大集团旗下的楼盘供应量趋于减少,而且价格高涨;另一方面是由于中小楼盘趁着好市道纷纷推出新货吸引客源。从这些楼盘的经营之道来看,大致可以分为如下几种:

    借势型:小型房地产企业没有与大盘较劲的实力,于是就借"势"经营。城市假日园就是一个明显的例子。它利用自己靠近旭景·70年代家园的地理优势,等邻居把市场的势造足后,就在周围做"迷你型"小楼盘。你在基础设施、环境配套方面花工夫,我在建筑质量、户型设计上下力气,各有千秋,互为依托。通过差异化定位、以总价适中的小三房为主打的策略,该盘在黄金周期间回笼资金超过千万元。

    个性型:个性化的楼盘总是能吸引消费者的眼球。理想·蓝堡国际、东王景花园和新出炉的东方都会广场"上寓"都属于这种。在天河公园周边楼盘价位陆续走高,以大户型为主打的情况下,东王景花园以普通两房、小三房也可望到天河公园景色为卖点(来自:www.fang668.com),吸引了众多白领;理想·蓝堡国际则以单层空中花园、宽楼距的单边户型等新设计吸引注重生活环境的买家;而东方都会广场"上寓"则以天河区从没出现过的中空小复式设计及150%的实用率吸引了众多首次置业者及投资客。在十一黄金周,这些楼盘现场虽然都没有活动,但却能吸引不少来看楼的实客。

    实惠型:有些楼盘虽然个性不明显,但凭借方便的地理位置和实惠的总价,也能迅速消化不少货量。例如近期新开盘的豪景花园和雍景台新一期。雍景台位于天河区政府对面,和周边的楼盘普遍售5800元/m2的单价相比,该盘5000元/m2带装修的价格自然显

www.fang668.com 得很吸引。而豪景花园则靠近天河北,但总价只须15万~50万元左右,对于天河北附近上班的白领吸引力也不小。

    中小楼盘的生存之道,说穿了无非是找准自己的定位,避开与大盘正面交锋,扬长避短,强化自己的优势,总能得到适合这个层次的一批买家的青睐。

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