2016年土地估价师《估价相关知识》答疑精选(二)

　　学员提问1：

　　老师你好:希望你能将06年考题中的情景分析题讲的全面些，你讲的那几到是我会的，你没讲的是我不会的，有80.81.82.83.84.86.87.88.89.90 谢谢你!

　　老师回答1：

　　80-84是对地租理论的一个灵活考查，P1为A情况下的农产品社会价值，因为劣等地没有级差地租，因此A情况下的绝对地租为P1-P2,优等地的级差地租为P2-P4，在B情况下，农产品的社会价格变为P1’，B情况下的绝对地租为P1’-P3，优等地的级差地租为P1’-P3。不知您对此题有什么具体的疑问，对级差地租和绝对地租的讲解我在讲义及附加的讲义中讲解很清楚，请参阅。 85.土地取得费及相关税费、土地开发费分别为( C )元/平方米。 A.150和200 B.200和266.67 C.112.5和150 D.100和200 解析：土地取得费及相关税费=100000/667=150元，土地开发费=200000000÷1000000=200元，选C。 86.土地投资利息为( C )万元。 A.2.1 B.2.8 C.3.05 D.4.07 解析：平均征地费及相关税费为10万元/亩，求得平均征地费及相关税费总额为10×1.5=15万元，完成1平方千米需2亿元，则1000平方米需投入20万元，利息为：15×〔(1+6%)2-1〕+20×6%=3.05，选C。 87.土地开发总投资包括( ABD )。 A征地费 B.土地开发费 C.各项税费 D、投资利息解析：销售税费不属于土地开发总投资中。 88.土地开发利润为( A )元/平方米。 A.52.5 B.49.58 C.70.0 D.76.11 解析：土地开发利润=土地全部投资*全部土地投资回报率=(150+200)*0.15=52.5，选A。 89.土地增值为(B)元/平方米。 A.115.48 B.86.61 C.64.96 D.108.85 解析：土地增值=土地价格×50年期工业用地土地使用权市场价格与成本价格的比率=(150+200+30500/1000+52.5)×20%=86.6，选B。 90.50年期工业用地出让土地使用权价格为(A)元/平方米。 A.692.86 B.519.65 C.389.74 D.669.34 解析：土地价格=(150+200+30.5+52.5)×1.2=519.6 可出让土地价格的土地比率=4.5/6=75% 经可出让土地价格的土地比率修正后的土地价格=519.6/75%=692.8 50年期工业用地出让土地使用权价格=692.8×(1-1/(1+7%)50)=669.28

　　学员提问2：

　　请问任老师:我国城市现行建设用地人均标准到底是多少?还有在城市规划中，过境公路应采用哪种形式布置?

　　老师回答2：

　　你好，各城市的情况不同建设用地人均标准不同，1991年的规划建设用地标准，分为4个等级，1级60.1-75，2级75.1-90，3级90.1-105，4级105.1-120。过境公路应为切线和环线，标注错误，已更正。祝顺利通过考试!

　　学员提问3：

　　任老师：您好!精讲班第52讲中06年考题86题土地开发投入利息的计息期标准答案是1年，是否错误，应按照1.5年和0.5年分别计算，对否?请解答。

　　老师回答3：

　　你好，平均征地费及相关税费为10万元/亩，求得平均征地费及相关税费总额为10×1.5=15万元，完成1平方千米需2亿元，则1000平方米需投入20万元，利息为：15×〔(1+6%)2-1〕+20×6%=3.05。土地费用是一次性投入，所以按2年计算。

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希望与其土地估价师考生进行交流：