2016年《房地产估价理论与方法》模拟试题三及答案

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　　1、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为( )万元。

　　A、4580

　　B、5580

　　C、6580

　　D、7580

　　2、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为( )。

　　A、1.05

　　B、0.98

　　C、0.95

　　D、1.03

　　3、在评估一宗房地产的价格时，一般要求同时采用( )方法。

　　A、一种或一种以上的

　　B、两种或两种以上的

　　C、三种或三种以上的

　　D、四种或四种以上的

　　4、一般来说，在完全竞争条件下，在同一街道，不同位置上不同用途的土地的地租支付能力由大到小排序，正确的是( )。

　　A、百货商店、男人服装店、鞋店、珠宝店、妇女服装店、杂货店、家具店

　　B、百货商店、妇女服装店、鞋店、珠宝店、家具店、男人服装店、杂货店

　　C、珠宝店、百货商店、男人服装店、鞋店、妇女服装店、家具店、杂货店

　　D、珠宝店、百货商店、男人服装店、鞋店、妇女服装店、杂货店、家具店

　　5、市场法中区位状况修正的内容包括( )等项。

　　A、建筑规模

　　B、临路状况

　　C、楼层

　　D、建筑容积率

　　6、当收益年限为有限年，且净收益在未来的前f年有变化的公式为( )。

　　7、合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行估价活动。合法权益应包括( )等方面。

　　A、合法交易

　　B、合法产权

　　C、合法使用

　　D、合法处分

　　8、在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为( )。

　　A、居民区的房地产增值，工业用地房地产贬值

　　B、居民区的房地产增值，工业用地房地产增值

　　C、居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值

　　D、居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值

　　9、同一块土地，在估价时考虑(或假设)的“生熟”程度不同，会有不同的价格。土地的“生熟”程度主要有下列几种：①未征用补偿的农地，取得该土地后还需要支付征地补偿费;②已征用补偿但未作“三通一平"或以上开发的土地：③已作“三通一平"或以上开发的土地;④取得该土地后需要进行拆迁，支付拆迁安置补偿费;⑤已作拆迁安置的城市空地。其中正确的是( )。

　　A、①③④⑤

　　B、①②④⑤

　　C、①②③⑤

　　D、①②③④⑤

　　10、新开发土地包括( )后进行了“三通一平”等开发的土地。

　　A、填海造地

　　B、开山造地

　　C、退耕地

　　D、征用农地

　　.

 

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　　11、某建筑物实际经过年数为lO年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为( )。

　　A、43.2%

　　B、50%

　　C、56.8%

　　D、70%

　　12、房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格，也就是房地产的市场供给曲线与市场需求曲线相交时的价格，一般叫做( )。

　　A、房地产的供给价格

　　B、房地产的需求价格

　　C、房地产的市场价格

　　D、房地产的均衡价格

　　13、一般来说，在完全竞争条件下，零售业的经济地租曲线梯度最大，其在市中心所能产生的经济地租为各用途之最。( )

　　A、对

　　B、错

　　14、在市场法估价中，可比实例的房地产状况，应该是可比实例房地产在待估房地产的估价时点下的房地产状况。( )

　　A、对

　　B、错

　　15、 要求评估的是合理的价格，而实际评估出的可能是带有估价人员主观因素的价格，这两者又都可能与估价对象在市场上真正交易的成交价格不同，从理论上讲，( )。

　　A、一个良好的评估价格=账面价格=市场价格

　　B、一个良好的评估价格=理论价格=成交价格

　　C、一个良好的评估价格=原始价格=投资价格

　　D、一个良好的评估价格=正常成交价格=市场价格

　　16、在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。估价作业方案的内容主要包括( )。

　　A、拟采用的估价技术路线和估价方法

　　B、拟调查搜集的资料及其来源渠道

　　C、预计所需的时间、人力、经费

　　D、估价作业步骤和时间进度安排

　　17、在运用假设开发法时，不应考虑某些无形收益。( )

　　A、对

　　B、错

　　18、低价格房地产政策并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。( )

　　A、对

　　B、错

　　19、影响房地产价格的人口因素有( )。

　　A、人口数量

　　B、人口素质

　　C、家庭人口规模

　　D、家庭人口结构

　　20、收益递增递减原理可以揭示出的投入产出关系有( )。

　　A、规模报酬规律

　　B、收益递增原理

　　C、收益递减原理

　　D、均衡原理

　　.

 

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　　21、报酬资本化法公式均是假设净收益相对于估价时点发生在( )。

　　A、期初

　　B、期中

　　C、期末

　　D、年末

　　22、利率的上升对房地产价格有很大的影响，其影响表现为( )。

　　A、利率上升会增加房地产开发的投资利息，使房地产价格上升

　　B、利率上升会减少房地产需求，使房地产价格上升

　　C、利率上升使折现率上升，从而使房地产价格下降

　　D、综合来看，利率上升，房地产价格会下降

　　23、关于收益法适用的条件是( )。

　　A、房地产的收益和风险都能较准确地量化

　　B、房地产将出租或出售

　　C、有收益或有潜在收益的房地产

　　D、房地产将用于商业用途

　　24、当两宗相邻的房地产合并交易时，房地产的价格常会受到( )的影响。

　　A、地理位置

　　B、土地形状

　　C、土地面积

　　D、建筑规模

　　25、所谓估价时点，是指房地产估价人员在进行房地产估价活动时的作业时间。( )

　　A、对

　　B、错

　　26、在下列的几种提法中，属于正确的提法应该是(.)。

　　A、交易实例一定是可比实例

　　B、交易实例不一定是可比实例

　　C、可比实例一定是交易实例

　　D、可比实例不一定是交易实例

　　27、运用市场比较法估价，选取的可比实例应符合( )。

　　A、交易日期与估价时点相近

　　B、使用性质相同

　　C、地点相近

　　D、价格相同

　　28、在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括( )。

　　A、土地取得成本

　　B、开发成本

　　C、管理费用

　　D、销售费用

　　29、尽管在不同城市，基准地价的内涵、构成、表达方式等可能不同，但具体调整的内容和方法是完全相同的。( )

　　A、对

　　B、错

　　30、房屋残值是指房屋达到使用年限，不能继续使用，经拆除后的旧料价值，其与房屋造价的比例为残值率。( )

　　A、对

　　B、错

　　.

 

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　　31、下列属于运用比较法进行估价的步骤的是( )。

　　①选取可比实例;②搜集交易实例;③建立价格可比基础;④进行交易日期修正;⑤进

　　行交易情况修正;⑥进行房地产状况修正;⑦求取比准价格

　　A、①②③④⑤⑥⑦

　　B、②①③⑤④⑥⑦

　　C、①③②④⑥⑤⑦

　　D、②①⑧④⑤⑥⑦

　　32、对于同一估价对象，宜选用两种以上(含两种)的估价方法进行估价。( )

　　A、对

　　B、错

　　33、某块土地总面积为200 m2，建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60%，则总建筑面积为( )m2。

　　A、1200

　　B、120

　　C、3333

　　D、333.3

　　34、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为5.5、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择( )。

　　A、甲土地

　　B、乙土地

　　C、丙土地

　　D、甲、乙、丙三宗土地任选其一

　　35、以某个固定时期作为基期的价格指数，我们常称为( )。

　　A、定基价格指数

　　B、固定价格指数

　　C、长期价格指数

　　D、涨落比价格指数

　　36、关于高层建筑地价分摊的方法，下列说法正确的是( )。

　　A、地价分摊有按建筑面积、房地价值、土地价值三种方法

　　B、按建筑面积分摊主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物

　　C、按房地价值分摊适用于房地价值有差异但差异不大的建筑物

　　D、因为房地价值和土地价值都在不断变动，所以按房地价值和土地价值分摊的从理论上要求地价分摊不断进行

　　37、土地取得成本是取得( )所需的费用、税金等。

　　A、土地使用权

　　B、土地转让权

　　C、土地经营权

　　D、开发土地

　　38、( )是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定最佳用途。例如，在日常必需品的零售商店集中地区，开设专卖店并不一定能获得高收益，从而在这样的地区开设专卖店就不是最高最佳使用。

　　A、权益原理

　　B、收益递增递减原理

　　C、均衡原理

　　D、适合原理

　　39、现状为在建工程，可能同时存在下列( )估价。

　　A、估价时点为现在，估价对象为现时状况下的估价，即此在建工程在现在这个样子的价值是多少

　　B、估价时点为现在，估价对象为未来状况下的估价，如该在建工程经过一段时间(如15个月后将建成，而现在预售或预购后的价值是多少)

　　C、估价时点在过去的情形，多出现在房地产纠纷案件中，特别是对估价结果有争议而引发的复核估价

　　D、估价时点在未来，估价对象在未来状况下的估价，如该在建工程经过一段时间(如15个月)后将建成，且在建成时的价值是多少

　　40、( )是随着时间的推移而减少的。

　　A、原始价值

　　B、账面价值

　　C、市场价值

　　D、投资价值

　　.

 

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　　41、对土地利用的限制可以归纳为以下几个方面，即( )。

　　A、土地征用管制

　　B、土地使用管制

　　C、房地产相邻关系的限制

　　D、土地权利设置以及行使的限制

　　42、某工业用地出让年限为50年，出让时为五通一平，该区域的基准地价为800元/m2(基准地价内涵为五通一平无限年期的地价)，土地报酬率为8%。那么该宗工业用地的价格为( )元/m2。

　　A、782.94

　　B、817.06

　　C、792.85

　　D、768.06

　　43、加权移动平均法是将房地产价格变动前每若干时期的房地产价格的实际值经过加权之后，再采用类似简单移动平均的方法进行趋势估计。( )

　　A、对

　　B、错

　　44、某房地产估价所拟采用市场比较法评估某宗房地产价格，从众多交易实例中选取了甲、乙、丙三宗可比实例，有关可比实例的资料如下表所示：

　　该地该类房地产价格2001年逐月下降O.8%，2002年内逐月上涨1.O%，2003年逐月上涨1.2%。试根据上述资料，评估该宗房地产在2003年8月初的正常单价为( )元/m2。

　　A、2811

　　B、2814

　　C、2757

　　D、2801

　　45、土地是房地产的存在形态之一，在具体的估价中的做法有( )。

　　A、无视建筑物的存在，即将其设想为无建筑物的空地

　　B、重视建筑物的存在，即将其设想为可利用的资源物

　　C、考虑建筑物存在对土地价值的影响

　　D、考虑豪华建筑存在对土地价值与可利用资源的具体影响

　　46、8年前建成交付使用的某建筑物，建筑面积是120 m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率为6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是( )元。

　　A、76880

　　B、79104

　　C、77952

　　D、81562

　　47、( )，建设部制定了《城市房屋拆迁估价指导意见》，使得拆迁估价问题有了参考依据。

　　A、2003年1月1日

　　B、2004年1月1日

　　C、2004年12月1日

　　D、2003年12月1日

　　48、下列关于农地征收费用表述不正确的是( )。

　　A、青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

　　B、征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定

　　C、新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定

　　D、地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

　　49、估价人员平常就应留意搜集估价所需的有关资料，在估价时更应如此。估价所需的资料主要包括( )。

　　A、对房地产价格有普遍影响的资料

　　B、对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料

　　C、相关实例资料，即类似房地产交易、开发建设成本、收益等资料

　　D、反映估价对象状况的资料

　　50、标准宗地是路线价区段内具有代表性的宗地。选取标准宗地的具体要求是( )。

　　A、一面临街，且土地形状为矩形

　　B、临街为标准深度、宽度

　　C、所在路线价区段具有代表性的用途、容积率

　　D、其他方面，如土地使用年限、土地开发程度等也应具有代表性

　　.

 

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　　　　参 考 答 案

　　1、D 2、C 3、B 4、B 5、B C

　　6、D 7、B C D 8、C 9、D 10、A B D

　　11、C 12、D 13、A 14、B 15、D

　　16、A B C D 17、B 18、B 19、A B C D 20、A C

　　21、C 22、A B C D 23、A 24、B C D 25、B

　　26、B C 27、A B C 28、A B 29、B 30、B

　　31、B 32、A 33、A 34、C 35、A

　　36、A B C D 37、D 38、D 39、A B D 40、B

　　41、B C D 42、A 43、B 44、A 45、A C

　　46、B 47、D 48、B 49、A B C D 50、A B C D

　　.

 

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