房地产估价师《开发经营与管理》复习提纲(三)

　　第三章 房地产开发程序

　　1、房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间并改变人类生存的物质环境的一种活动，多种资源有：土地、建筑材料、基础设施、公共配套设施、资金、劳动力和专业人员的经验。

　　房地产开发程序包括投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土地、规划设计与方案报批;签署有关合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销等步骤。可以划分为四个阶段：投资机会选择与决策分析;前期工作;建设阶段和租售阶段。

　　投资机会选择包括投资机会寻找和筛选两个步骤。投资决策分析包括市场分析和项目财务评价两部分工作。前者主要分析市场的供求关系、竞争环境、目标市场及其可支付的价格或租金水平。后者根据市场分析的结果，就项目的经营收入与费用进行比较分析。

　　通过初步投资分析，开发商可以找出一系列必须在事先估计的因素，在购买土地使用权和签订建设合同之前，必须设法将这些因素尽可能精确地量化。

　　2、获取土地的途径有：土地使用权出让，可以招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让等形式，对于商业旅游娱乐和商品住宅等经营性用地必须采用前三种形式;土地使用权划拨。对于城市基础设施、公益事业、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及经济适用房和廉租住房用地可以划拨;原有划拨土地上存量房地产土地使用权转让;与当前土地使用者合作。

　　出让的地块必须具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图。《规划设计条件通知》及附图或《审定设计方案通知书》及附图，是国有土地使用权出让合同的重要附件。

　　3、房地产开发前期的规划管理主要体现在：开发项目选址、定点审批阶段;申请《建设用地规划许可证》;规划设计条件审批阶段;设计方案审批阶段，不少于2个方案设计; 申请《建设工程规划许可证》阶段。

　　建设工程招标方式有公开招标和邀请招标。进行公开招标时，开发商或其委托的招标代理机构要发布招标公告，公开招标的时间长工作量大费用较高。邀请招标中被邀请的承包商通常在3-10人之间。

　　招标机构要组织一个招标工作小组。招标工作小组成员要有决策人员、专业技术与经济方面的专家和助理人员。可以自行成立也可以和招标代理机构成立联合招标工作小组。招标过程中的决定活动：①确定开发项目发包的范围，一般采用建设全过程统包方式发包;②确定承包方式和承包内容，开发商一般采用全部包工包料的总价合同方式;③确定标底;④决标并签订合同或协议。

　　招标程序：①申请招标，获得规划双证后，可以向当地建设主管部门办理建设工程开工审批手续，经批准可以持建设主管部门同意招标的《建设工程开工审批表》和招标申请书。向当地招标管理部门登记、申请招标并领取招标用表。开发商只有在获得招标批准后，才可进行招标。②编制招标文件;③编制招标工程标底，标底应当送当地合同预算审查机关确认，密封后再经当地招标管理办公室核准方能生效;④确定招标方式、发布招标公告或邀请投标函;⑤招标人资格审查，开发商应考虑投标人的企业注册证明和技术等级、主要施工经历、技术力量简况、施工机械设备简况、在施工的承建项目、资金和财务状况。外地建筑企业参加投标，要有建设工程所在地的城市主管部门签发的投标许可证。⑥招标工程交底及答疑⑦开标、评标和决标，开标会议由招标人邀请各投标人、公证机构、招标管理部门参加。如果投标人报价都超出标底过多，经复核标底无误后，开发商可宣布本次投标无效另组织投标。评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会评审有效投标后，忘不了评出一、二、三名候选中标单位，交给开发商做最后抉择。决标后开发商应向中标单位发出中标通知书⑧签订合同。

　　开工申请和审批，注意申请领取开工许可证的条件和程序。(见基本制度与政策)

　　前期工作的其他内容还包括征地、拆迁、安置、补偿、三通一平、市政设施接驳谈判和协议、短期和长期信贷、寻找预租预售客户、分析市场状况、确定目标市场、确定售价和租金水平、制定项目开发过程的监控策略、洽谈开发项目保险事宜。上述完成后还要做一次财务评价。开发商要保持一种“健康的怀疑”来对待其所获得的专业咨询意见。

　　4、建设阶段要实施质量、进度、成本、合同、安全等工程项目管理。

　　质量控制要在决策阶段、设计阶段和施工阶段进行，工程施工阶段的工程质量控制工作主要包括：①对原材料的检验;②对工程采用的配套设备进行检验;③确立施工中控制质量的具体措施，对施工设备仪器进行检查，控制混凝土质量，对砌筑工程装饰工程和水电安装进行检查和评定;④确立有关质量文件的档案制度。

　　进度控制主要内容：对项目建设总周期目标的论证与分析;编制项目建设工程进度计划;编制其他配套进度计划，如材料供应计划、设备周转计划、临时工程计划;监督项目施工进度计划的执行;施工现场的调研与分析。进度控制中应注意影响进度的因素有材料设备的供应情况、设计变更、劳动力的安排情况、气象条件。

　　成本控制中首先要编制成本计划，成本计划分为：材料设备成本计划、施工机械费用计划、人工费成本计划、临时工程成本计划、管理费成本计划。

　　合同管理包括建设工程合同的总体策划;投标招标阶段的合同管理、合同分析与解释及合同实施过程中的控制。

　　在施工中对于出现的临时占用规划批准以外的场地、可能损坏道路管线电力邮电通信等公共设施、临时停水停电中断交通、进行爆破企业等情况要按规定办理批准手续。

　　5、竣工验收的工作程序：单项工程竣工验收，由开发商组织承包商、设计单位、客户、质量监管部门进行;综合验收;在初验的基础上组织建委、计委、建设银行、人防、环保、消防、开发办公室、规划局参加正式综合验收，签发验收报告。

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　　竣工验收备案，开发商自工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件报建设行政主管部门或其他部门备案。商品住宅要提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

　　竣工结算，开发商在收到承包商递交的竣工结算报告和结算资料后，通常在1个月内予以核实，承包商在收到竣工结算价款后，通常应在半个月内将竣工工程交付开发商。

　　6、成功的房地产租售过程一般包括针对客户的宣传沟通阶段;就价格和租金及合同条件的谈判阶段;双方协调一致后的签约阶段。

　　租售的方式有自行租售和委托租售两种类型。房地产经纪机构的代理方式有：联合代理和独家代理;买方代理卖方代理和双重代理;首席代理和分代理。租售进度的安排要考虑工程建设进度、融资需求、营销策略、宣传策略以及预测的市场吸纳速度协调。

　　租售价格有三种定价方法：成本导向定价法(成本加成定价法、目标定价法);购买者导向定价法(认知价值定价法、价值定价法);竞争导向定价法(领导定价法、挑战定价法、随行就市定价法)。

　　广告宣传的目的是刺激目标顾客对企业产品或服务的需求、增加销售、改善形象、提高知名度等方面起作用。房地产企业做好宣传工作的内容：确定宣传目标;选择宣传的信息与工具;实施宣传方案、评价宣传效果。制定广告方案的所需的五种决策;任务、资金、信息、媒体、衡量(广告效果评价)

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