2016年房地产估价师考试《经营与管理》习题(一)

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　　判断题

　　1、如果承包合同是固定总价合同，则建安工程费用的变动风险由开发商承担。

　　答案( )

　　A、T

　　B、F

　　2、在非概率抽样中，调查者按若干分类标准确定每类规模，然后按比例在每类中选择特定数量的成员进行调查称为定额抽样。

　　答案( )

　　A、T

　　B、F

　　3、目前我国个人住房抵押贷款采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下年初开始，按新的利率规定计算利息。

　　答案( )

　　A、T

　　B、F

　　4、短期内房地产价值可能会下降，但从房地产长期景气循环规律来看，房地产价格总是呈上升趋势。故可判定小李购买的商品住宅经过一段较长时间后，其价格应高于其原购价。

　　答案( )

　　A、T

　　B、F

　　5、名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大。

　　答案( )

　　A、对

　　B、错

　　6、投资具有时间性，也就是说，从现在支出到将来获得报酬，在时间上总要经过一定的间隔。这表明投资是一个行为过程，这个过程越短，未来报酬的获得越不稳定，风险就越大。

　　答案( )

　　A、T

　　B、F

　　7、物业代理虽然帮助买卖双方迅速地完成交易，但由于收取了相应的代理费用，所以提高了市场交易成本。

　　答案( )

　　A、对

　　B、错

　　8、房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。房地产经济学中对房地产市场的定义，则是指当前潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。

　　答案( )

　　A、T

　　B、F

　　9、房地产开发的建设过程分为四个阶段，即投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶段。

　　答案( )

　　A、对

　　B、错

　　.

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　　10、蒙特卡洛法是房地产开发项目评估过程中进行敏感性分析时常用的方法之一。

　　答案( )

　　A、对

　　B、错

　　11、房地产市场分析是通过信息将房地产市场的参与者与房地产市场联系起来的一种活动。

　　答案( )

　　A、T

　　B、F

　　12、在房地产市场中，供应数量与价格的关系正好和需求数量与价格的关系相反

　　答案( )

　　A、对

　　B、错

　　单项选择题

　　1、如果降低房地产开发过程中的配套费用，则会使商品房的供应( )。

　　A、增加

　　B、减少

　　C、不变

　　D、大幅度减少

　　2、在基础图中，±0.00=48.88表示室内地面标高±0.00相当于( )标高48.88米。

　　A、相对

　　B、基础

　　C、绝对

　　D、首层楼面

　　3、某投资者现借入了一笔资金，年利率11%，按季度计息，一年后应归还的本利和为1671.93万元，则投资者借人该笔资金的数量为( )万元。

　　A、155

　　B、1400

　　C、1500

　　D、1450

　　4、为了降低建筑安装工程费用的风险，开发商可以采用( )的合同形式。

　　A、固定总价合同

　　B、固定单价合同

　　C、成本加酬金合同

　　D、分包合同

　　5、房地产市场分析的四象限模型中，将房地产市场划分为( )。

　　A、买方市场和卖方市场

　　B、地区性市场和全国性市场

　　C、一级市场、二级市场、三级市场和四级市场

　　D、投资市场和使用市场

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　　6、速动比率是 ()和()的比值

　　A、(流动资产总额-存货)和流动负债总额

　　B、流动资产总额和流动负债总额

　　C、(流动资产总额-存货)和负债总额

　　D、流动资产总额和负债总额

　　7、房地产空置率在合理空置率以下，空置率处于上升状态并逐渐接近合理空置率水平。根据房地产市场的自然周期，该房地产市场处于第()阶段。

　　A、一

　　B、二

　　C、三

　　D、四

　　8、某宗地总面积为500平方米，其上建有一栋6层住宅楼，该楼各层的建筑面积均为200平方米，容积率为( )。

　　A、0.4

　　B、2.4

　　C、1.2

　　D、2.5

　　9、按照合同所包括的工程范围以及承包关系的不同划分，承包合同的形式有总包合同、开发商直接发包的分包合同和( )。

　　A、成本加酬金合同

　　B、固定单价合同

　　C、独立承包合同

　　D、分包合同

　　10、在项目评估时，当目标收益率大于财务内部收益率时，则该项目的FNPV( )。

　　A、大于零

　　B、小于零

　　C、等于零

　　D、难以确定

　　11、下列哪项不属于房地产市场区别于一般市场的基本特征：()

　　A、市场供给

　　B、市场交易

　　C、市场竞争

　　D、市场价格

　　12、融资过程中的主要成本为( )。

　　A、中介费

　　B、利息

　　C、罚金

　　D、律师费及评估费

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　　13、风险对房地产投资者行为的第一个影响，就是令投资者根据投资风险的大小确定其合理的( )。

　　A、投资规划

　　B、投资回收期

　　C、投资方向

　　D、投资收益水

　　14、建筑装饰材料按( )分类，可以分为外墙装饰材料、内墙装饰材料、地面装饰材料、吊顶装饰材料和室内装饰材料等。

　　A、建筑装饰部位

　　B、制造工艺

　　C、化学成分

　　D、力学性能

　　15、物业代理的作用之一，就是通过广告等市场宣传活动，对潜在的投资置业人士进行( )。

　　A、市场定位

　　B、有效的引导

　　C、预测

　　D、帮助

　　16、假设整个投资市场的平均收益率为20%，写字楼投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数是0.3;整个房地产市场的平均收益率为25%，写字楼投资市场相对于整个房地产市场的风险相关系数是0.8。国家债券的收益率为10%，那么写字楼投资市场的预期收益率是：()

　　A、22%

　　B、13%

　　C、18%

　　D、14.5%

　　17、一办公楼现时总预售价为2000万元，某投资者预付200万元订购了该楼宇，一年后竣工交付使用时楼价上涨了15%，则该投资者预付款的收益率为( )。

　　A、50%

　　B、150%

　　C、135%

　　D、25%

　　18、假设房地产业基准收益率为10%，用内插法求取某项目的内部收益率，计算结果如下：i1=13%，NPV1=-70;i2=11%，NPV2=30。则该项目的内部收益率为：

　　A、10%

　　B、11.6%

　　C、10.4%

　　D、11.4%

　　19、在房屋产权产籍管理工作中，( )被用作房产证的附图。

　　A、房产分幅图

　　B、房产分丘图

　　C、房产平面图

　　D、房产分户图

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　　20、2005年国家及各地政府相继出台“严禁炒房”的相关政策，该行为属政府干预房地产市场的()原则。

　　A、政策的连续性与协调性

　　B、目标的确定性

　　C、政策的针对性和导向性

　　D、政策的公平性和效率

　　21、市场调查的步骤一般为：

　　A、收集信息

　　B、制定调查内容

　　C、确定问题和调查目标

　　D、报告结果

　　E、分析信息

　　22、我国土地增值税是对( )行为征收的一种税。

　　A、转让土地使用权

　　B、有偿转让房地产

　　C、继承房地产

　　D、赠与房地产

　　23、招标人采用邀请招标方式时，应当向 () 个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者组织发出投标邀请书。

　　A、1

　　B、2

　　C、3

　　D、4

　　24、经营性房地产项目的成本收益率等于( )乘以100%。

　　A、开发商利润/总开发成本

　　B、正常经营年份的净经营收入/总开发成本

　　C、开发商利润/总开发价值

　　D、正常经营年份的经营收入/总开发成本

　　多项选择题

　　1、建筑通风系统按动力可分为( )。

　　A、自然通风

　　B、机械通风

　　C、进气式通风

　　D、排气式通风

　　2、下列哪些指标属于盈利能力指标

　　A、速动比率

　　B、财务净现值

　　C、利息备付率

　　D、投资回报率

　　E、成本利润率

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　　3、房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表，基本报表有：

　　A、现金流量表

　　B、项目总投资估算表

　　C、损益表

　　D、资金来源与运用表

　　E、借款还本付息估算表

　　4、标底是招标工程的预期价格，是( )的重要依据之一。

　　A、审核投标报价

　　B、评标

　　C、议标

　　D、决标

　　5、房地产投资过程中的风险管理包括风险的( )。

　　A、识别

　　B、控制

　　C、转移

　　D、评估

　　6、项目评估中的敏感性分析是分析和预测反映项目经济效益的( )等主要经济评价指标对主要变动因素变化的敏感程度。

　　A、财务内部收益率

　　B、总开发价值

　　C、财务净现值

　　D、总开发成本

　　7、房地产开发项目评估报告中的项目经济效益评价部分应该包括( )。

　　A、现金流量分析

　　B、风险分析

　　C、资金来源与运用分析

　　D、贷款偿还分析

　　8、从投资的角度来看，资金时间价值的大小取决于

　　A、投资额的大小

　　B、通货膨胀率

　　C、投资利润率

　　D、风险因素

　　E、投资决策

　　9、物业管理企业的工作内容，基本可以分为( )。

　　A、物业管理

　　B、物业经营

　　C、物业服务

　　D、行政管理

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　　10、下列哪些属于房地产投资的个别风险：()

　　A、变现风险

　　B、未来的经营收益和费用风险

　　C、持有期风险

　　D、资本价值风险

　　E、机会成本风险

　　11、( )等是影响物业租金收益主要因素。

　　A、公司职员工资水平的高低

　　B、宏观经济形势

　　C、供求关系

　　D、位置

　　12、工程进度计划管理，通常采用( )法。

　　A、现金流量图

　　B、横道图

　　C、网络图

　　D、流程图

　　判断题答案

　　1：B| 2：A| 3：A| 4：B| 5：A| 6：B| 7：B| 8：A| 9：B| 10：B| 11：A| 12：A|

　　单项选择题答案

　　1：A| 2：C| 3：C| 4：B| 5：D| 6：A| 7：C| 8：C| 9：C| 10：B| 11：C| 12：B| 13：A| 14：A| 15：B| 16：A| 17：C| 18：B| 19：D| 20：B| 21：C| 22：C| 23：C| 24：B|

　　多项选择题答案

　　1： A、 B、 | 2： D、 E、 | 3： A、 C、 D、 | 4： A、 B、 D、 | 5： A、 B、 C、 D、 | 6： A、 C、 | 7： A、 B、 D、 | 8： B、 C、 D、 | 9： B、 C、 D、 | 10： B、 C、 D、 E、 | 11： A、 C、 D、 | 12： A、 B、 |

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