2016房地产估价师《开发经营与管理》 考试大纲

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　　第二部分 房地产开发经营与管理

　　第一章房地产投资及其风险

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对房地产投资的概念、形式、风险及其防范等的了解、熟悉和掌握程度。

　　第一节投资与房地产投资

　　一、投资

　　(一)投资的概念

　　(二)投资的分类

　　1.短期投资和长期投资

　　2.直接投资和间接投资

　　3.金融投资和实物投资

　　4.生产性投资和非生产性投资

　　(三)投资的特性

　　(四)投资的作用

　　1.投资是一个国家经济增长的基本推动力

　　2.投资与企业发展密切相关

　　3.投资可以促进人民生活水平的提高

　　4.投资有利于国家的社会稳定和国际交往

　　二、房地产投资

　　(一)房地产投资及其目的

　　1.房地产投资的概念

　　2.房地产投资的目的

　　(二)房地产投资的特点

　　1.区位选择异常重要

　　2.适于进行长期投资

　　3.需要适时的更新改造投资

　　4.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险

　　5.变现性差

　　6.易受政策影响

　　7.依赖专业管理

　　8.存在效益外溢和转移

　　(三)房地产投资的物业类型

　　1.居住物业

　　2.商业物业

　　3.工业物业

　　4.酒店与休闲娱乐设施

　　5.特殊物业

　　第二节房地产投资的形式与利弊

　　一、房地产直接投资

　　(一)房地产开发投资

　　(二)房地产置业投资

　　二、房地产间接投资

　　(一)投资房地产企业骨片或债券

　　(二)投资房地产投资信托基金

　　(三)购买住房抵押支持证券

　　三、房地产投资的利弊

　　(一)房地产投资之利

　　1.相对较高的收益水平

　　2.易于获得金融机构的支持

　　3.能抵消通货膨胀的影响

　　4.提高投资者的资信等级

　　(二)房地产投资之弊

　　1.投资数额巨大

　　2.投资回收周期较长

　　3.需要专门的知识和经验

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　　第三节房地产投资的风险

　　一、房地产投资风险的概念

　　(一)风险的定义

　　(二)风险分析的目的

　　二、房地产投资的系统风险

　　(一)通货膨胀风险

　　(二)市场供求风险

　　(三)周期风险

　　(四)变现风险

　　(五)利率风险

　　(六)政策风险

　　(七)政治风险

　　(八)或然损失风险

　　三、房地产投资的个别风险

　　(一)收益现金流风险

　　(二)未来运营费用风险

　　(三)资本价值风险

　　(四)比较风险

　　(五)时间风险

　　(六)持有期风险

　　四、风险对房地产投资决策的影响

　　第四节风险与投资组合

　　一、投资组合理论

　　二、资本资产定价模型

　　考试要求

　　1.了解投资的概念、分类、特性和作用

　　2.掌握房地产投资及其目的、特点、和房地产投资的物业类型

　　3.掌握房地产直接投资

　　4.掌握房地产间接投资

　　5.熟悉房地产投资的利弊

　　6.掌握房地产投资的风险

　　7.了解风险与投资组合

　　第二章房地产市场及其运行规律

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对房地产市场的特性、市场结构与描述指标、市场运行规律、政府干预房地产市场的手段与方法等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试内容

　　第一节房地产市场概述

　　一、房地产市场的概念

　　二、房地产市场的运行环境

　　三、影响房地产市场转变的社会经济力量

　　(一)金融业的发展

　　(二)信息通讯技术水平的提高和交通条件的改善

　　(三)生产和工作方式的转变

　　(四)人文环境的变化

　　(五)自然环境的变化

　　(六)政治制度的变迁

　　四、房地产市场的参与者

　　(一)土地所有者或当前的土地使用者

　　(二)开发商

　　(三)政府及政府机构

　　(四)金融机构

　　(五)建筑承包商

　　(六)专业顾问

　　1.建筑师

　　2.工程师

　　3.会计师

　　4.造价工程师或经济师

　　5.房地产估价师及房地产经纪人

　　6.律师

　　(七)消费者或买家

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　　第二节房地产市场结构与市场指标

　　一、房地产市场结构

　　二、房地产市场细分

　　(一)按地域范围细分

　　(二)按房地产用途细分

　　(三)按存量增量细分

　　(四)按交易形式细分

　　(五)按目标市场细分

　　三、房地产市场指标

　　(一)供给指标

　　(二)需求指标

　　(三)市场交易指标

　　第三节房地产市场的特性与功能

　　一、房地产市场的特性

　　(一)市场供给的垄断性

　　(二)市场需求的广泛性和多样性

　　(三)市场交易的复杂性

　　(四)市场价格与位置密切相关

　　(五)存在广泛的经济外部性

　　(六)市场信息的不对称性

　　二、房地产市场的功能

　　(一)配置存量房地产资源和利益

　　(二)显示房地产市场需求变化

　　(三)指导供给以适应需求的变化

　　1.建设新的房地产项目或改变原来物业的使用方式

　　2.某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化

　　(四)指导政府制定科学的土地供给计划

　　(五)引导需求适应供给条件的变化

　　第四节房地产市场的运行规律

　　一、房地产空间市场与房地产资产市场

　　(一)房地产空间市场

　　(二)房地产资产市场

　　(三)房地产空间市场和资产市场之间的联系和均衡状态

　　二、房地产市场的周期循环

　　(一)房地产周期循环的定义

　　(二)房地产周期循环的原因

　　(三)传统房地产周期理论的主要内容

　　(四)分析房地产周期运动的新观念

　　(五)房地产市场的自然周期

　　(六)房地产市场的投资周期

　　(七)房地产市场自然周期和投资周期之间的关系

　　三、房地产泡沫与过热

　　(一)房地产泡沫及成因

　　1.房地产泡沫的定义

　　2.房地产泡沫的成因

　　(二)“过度开发”及诱因

　　1.房地产市场中的过度开发

　　2.过度开发的诱因

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　　(三)房地产泡沫和过度开发的区别与联系

　　1.房地产泡沫和过度开发的区别

　　2.房地产泡沫和过度开发的联系

　　(四)房地产泡沫的衡量

　　第五节政府对房地产市场的干预

　　一、政府干预房地产市场的必要性

　　(一)房地产市场失灵

　　(二)住房问题和住房保障

　　(三)宏观经济周期循环

　　(四)房地产价格剧烈波动

　　(五)房地产市场非均衡

　　二、政府干预房地产市场的手段

　　(一)土地供应政策

　　(二)金融政策

　　(三)住房政策

　　(四)城市规划

　　(五)地价政策

　　(六)税收政策

　　(七)租金控制

　　三、规范房地产市场行为的措施

　　(一)健全市场准入制度

　　(二)推动行业诚信体系建设

　　(三)规范交易程序

　　(四)加强产权管理

　　考试要求

　　1.掌握房地产市场的概念、运行环境，影响房地产市场转变的社会经济力

　　量和房地产市场的参与者

　　2.掌握房地产市场结构与市场指标

　　3.掌握房地产市场的特性与功能

　　4.熟悉房地产空间市场与房地产资产市场

　　5.掌握房地产市场的周期循环

　　6.了解房地产泡沫与过热

　　7.了解政府对房地产市场的干预

　　第三章房地产开发程序与管理

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对房地产开发程序各阶段工作内容以及对获取土地、建设过程中相关管理工作的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试内容

　　第一节房地产开发程序概述

　　一、房地产开发的基本概念

　　二、房地产开发的主要程序

　　第二节投资机会选择与决策分析

　　一、投资机会选择

　　二、投资决策分析

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　　第三节前期工作

　　一、获取土地

　　(一)土地储备与土地一级开发

　　1.土地储备

　　2.土地一级开发

　　(二)获取土地的途径

　　1.土地使用权出让

　　2.土地使用权划拨

　　3.原有划拨土地上存量房地产的土地使用权转让

　　4.与当前土地使用权拥有者合作

　　二、确定规划设计方案并获得规划许可

　　(一)土地出让过程中的规划管理

　　(二)房地产开发前期的规划管理

　　1.开发项目选址、定点审批阶段

　　2.申请《建设用地规划许可证》阶段

　　3.规划设计条件审批阶段

　　4.设计方案审批阶段

　　5.申请《建设工程规划许可证》阶段

　　三、建设工程招标

　　(一)开发建设项目的招标方式

　　1.公开招标

　　2.邀请招标

　　(二)招标机构

　　1.招标过程中的决策活动。

　　2.招标中的日常事务工作

　　3.招标工作小组组成人员

　　(三)招标程序

　　1.申请招标

　　2.编制招标文件

　　3.编制招标工程标底

　　4.确定招标方式，发布招标公告或邀请投标函

　　5.投标人资格审查

　　6.招标工程交底及答疑

　　7.开标、评标和决标

　　8.签订合同

　　四、开工申请与审批

　　(一)申请领取施工许可证应具备的条件

　　(二)申请办理施工许可证的程序

　　五、前期工作的其他环节

　　第四节建设阶段

　　一、质量控制

　　(一)对原材料的检验

　　(二)对工程采用的配套设备进行检验

　　(三)确立施工中控制质量的具体措施

　　(四)确立有关质量文件的档案制度

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　　二、进度控制

　　(一)工程进度计划的编制

　　(二)进度管理及计划调整

　　1.横道图法

　　2.网络计划

　　(三)其他配套进度计划

　　(四)进度控制中应关注的因素

　　三、成本控制

　　(一)成本控制的主要工作内容

　　1.编制成本计划，确定成本控制的目标

　　2.审查施工组织设计和施工方案

　　3.控制工程款的动态结算

　　4.控制工程变更

　　(二)控制工程成本的做法和手段

　　1.强化“成本”意识，加强全面管理

　　2.确定成本控制的对象

　　3.完善成本控制制度

　　4.制定有效的奖励措施

　　四、合同管理

　　(一)合同管理的作用

　　(二)房地产开发项目的主要合同关系

　　(三)合同管理的主要工作内容

　　五、安全管理

　　六、竣工验收

　　(一)竣工验收的要求

　　(二)竣工验收的依据

　　(三)竣工验收的工作程序

　　1.单项工程竣工验收

　　2.综合验收

　　3.竣工验收备案

　　(四)竣工结算

　　(五)编制竣工档案

　　1.技术资料的内容，

　　2.绘制竣工图

　　第五节租售阶段

　　一、选择物业销售形式

　　(一)开发商自行销售

　　(二)委托房地产经纪机构销售

　　1.房地产经纪机构的作用

　　2.房地产经纪机构的代理形式

　　(三)选择房地产经纪机构应注意的问题

　　1.充分了解房地产经纪机构及其经纪人员的业务素质

　　2.了解房地产经纪机构可投入市场营销工作的资源

　　3.考察房地产经纪机构过往的业绩

　　4.针对物业的类型选择房地产经纪机构

　　5.认真签订房地产经纪合同

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　　二、制定租售方案

　　(一)出租还是出售

　　(二)租售进度

　　(三)租售价格

　　1.成本导向定价

　　2.购买者导向定价

　　3.竞争导向定价

　　三、制定宣传与广告策略

　　(一)市场宣传策略

　　1.确定宣传目标

　　2.选择宣传的信息与工具

　　3.实施宣传方案

　　4.评价宣传效果

　　(二)广告策略

　　考试要求

　　1.掌握房地产开发的基本概念及主要程序

　　2.熟悉投资机会选择与决策分析

　　3.了解获取土地

　　4.熟悉确定规划设计方案并获得规划许可

　　5.熟悉建设工程招标

　　6.熟悉开工申请与审批

　　7.了解前期工作的其他环节

　　8.熟悉建设阶段

　　9.掌握选择物业租售形式

　　10.掌握制定租售方案

　　11.了解制定宣传与广告策略

　　第四章房地产市场调查与分析

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对房地产市场调查、分析、预测、细分以及选择目标市场的实际操作能力和知识的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试内容

　　第一节市场调查

　　一、市场调查的意义和内容

　　(一)市场调查的重要性

　　(二)市场调查内容

　　1.国内外市场环境调查

　　2.技术发展调查

　　3.市场需求容量调查

　　4.消费者和消费者行为阋查

　　5.竞争情况调查

　　6.市场营销因素调查

　　二、市场调查的步骤

　　(一)确定问题和调查目标

　　(二)制定调查计划

　　1.资料来源

　　2.调查方法

　　3.调查手段

　　4.抽样方案

　　5.联系方法

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　　(三)收集信息

　　(四)分析信息

　　(五)报告结果

　　三、对市场调查的分析与评估

　　1.方法科学

　　2.调查具有创造性

　　3.调查方法多样

　　4.模型和数据相互依赖

　　5.合理的信息价值和成本比率

　　6.正常的怀疑态度

　　7.市场调查过程遵守职业道德

　　第二节市场分析的手段与方法

　　一、市场规模的估计

　　(一)市场需求分析的基本概念.

　　1.市场规模

　　2.市场总需求

　　(二)市场需求预测

　　二、市场趋势分析

　　(一)购买者意图调查法

　　(二)销售人员意见综合法

　　(三)专家意见法

　　(四)时间序列分析法

　　1.简单平均法

　　2.移动平均法

　　3.加权移动平均法

　　4.指数平滑法

　　(五)相关分析法

　　1.回归分析法

　　2.市场因子推演法

　　第三节目标市场的细分与选择

　　一、市场细分

　　(一)市场细分与细分市场

　　(二J市场细分的依据

　　(三)市场细分的标准

　　(四)消费者偏好模式与市场细分

　　1.同质偏好

　　2.分散偏好

　　3.集群偏好

　　(五J市场细分的程序

　　1.调查阶段

　　2.分析阶段

　　3.归纳总结阶段

　　二、目标市场选择

　　(一)市场集中化

　　(二)选择专业化

　　(三)产品专业化

　　(四)市场专业化

　　(五)全面覆盖

　　(六)大量定制

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　　三、市场定位

　　(一)市场定位的含义和方式

　　(二)市场定位的步骤

　　(三)市场定位战略

　　第四节竞争者分析

　　一、识别竞争者

　　(一)产业竞争观念

　　(二)市场竞争观念

　　二、确定竞争者的目标

　　三、确定竞争者的战略

　　四、判断竞争者的反应模式

　　(一)从容不迫型竞争者

　　(二)选择型竞争者

　　(三)凶猛型竞争者

　　(四)随机型竞争者

　　五、企业应采取的对策

　　(一)竞争者的强弱

　　(二)竞争者与本企业的相似程度

　　(三)竞争者表现的好坏

　　第五节市场购买行为分析

　　一、消费者市场及其购买对象

　　(一)消费者市场及其特性

　　(二)消费者市场的购买对象

　　1.便利品

　　2.选购品

　　3.特殊品

　　二、影响消费者购买行为的主要因素

　　(一)社会文化因素

　　1.文化因素

　　2.社会因素

　　(二)个人因素

　　1.年龄

　　2.性别、职业、受教育程度

　　3.经济状况

　　4.生活方式

　　5.个性和自我形象

　　(三)心理因素

　　1.动机

　　2.感觉

　　3.学习

　　4.信念和态度

　　三、消费者购买决策过程

　　(一)参与购买的角色

　　(二)购买行为类型

　　1.习惯性购买行为

　　2.寻求多样化购买行为

　　3.化解不协调购买行为

　　4.复杂购买行为

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　　(三)购买决策过程

　　1.引起需要

　　2.信息收集

　　3.方案评价

　　4.购买决策

　　5.购后行为

　　第六节房地产市场分析与市场定位

　　一、房地产市场分析的概念与作用

　　(一)房地产市场分析的概念

　　(二)房地产市场分析的作用

　　1.开发商

　　2.投资者和金融机构

　　3.设计人员

　　4.营销经理

　　5.地方政府

　　6.租户和购房者

　　(三)市场区域的确定

　　1.影响市场区域形状和大小的关键因素

　　2.物业类型和市场分析目的对确定市场区域的影响

　　二、房地产市场分析的内容

　　(一)宏观因素分析

　　(二)市场状况分析

　　1.供给分析

　　2.需求分析

　　3.竞争分析

　　4.市场占有率分析

　　(三)相关因素分析

　　1.住宅项目

　　2.写字楼项目

　　3.商业购物中心项目

　　4.工业或仓储项目

　　三、房地产开发项目市场定位

　　(一)房地产开发项目市场定位及其作用

　　(二)房地产开发项目市场定位的依据及原则

　　1.市场定位的依据

　　2.市场定位的原则

　　(三)市场定位的工作内容

　　1.整体市场定位

　　2.主题形象定位

　　3.客户定位

　　4.产品定位

　　5.价格定位

　　四、房地产市场分析与市场定位报告

　　考试要求

　　1.了解市场调查的意义、内容和步骤

　　2.了解对市场调查的分析与评估

　　3.熟悉市场规模的估计

　　4.熟悉市场趋势分析中的购买者意图调查法、销售人员意见综合法、专家意见法和时间序列分析法

　　5.了解市场趋势分析中的相关分析法

　　6.熟悉市场细分

　　7.熟悉目标市场选择

　　8.掌握市场定位

　　9.了解竞争者分析

　　10.熟悉市场购买行为分析

　　11.掌握房地产市场分析与市场定位

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