宏都花园推广现状调查分析报告

一.物业概述
本案宏都花园位于经三路北段,与刚落成的金成国际广场相对。北边为东风渠,北路南为农业路。地理位置优越,升值潜力大。经三路由于郑州市的北移东扩市政规划。日益成为郑州市的新兴经济金融中心。金成国际广场中,新开业的世纪联华使该地区购物休闲设施更加完善,且随着市政府对东风渠的改造,这一地区的自然环境也将大为改善。交通设施方面,57路,205路等多路公交线路经过,出行便利。且距G107国道也仅十五分钟车程。出入市区也十分顺畅。该区域内众多商业写字楼、银行、邮政设施配套齐全,不仅能聚集人气,更能提升本楼盘的原有价值。
在二居室方面,宏都花园均价在2280元/平方米。为中高档价位。基本与此地段附近楼盘的价位相持平。主力户型现存有120-130平方米与260平方米大户型。与其他楼盘相比较而言。在二居室方面,2000-2500元/平方米价位之间与本楼盘相竞争的有红楼易居,2380元/平米。宏升花园,2300元/平米。在三居室方面,红楼易居为2380元/平米。宏升花园2300元/平米。在2500-3000元/平米之间价位中,兆邦花园四居室均价为2700元/平米。其中鑫苑名家对本楼盘的销售有相当的冲击力。其户型有110-140平米三室二厅一卫和四室二厅二卫。复式三室二厅一卫。在其时区中,有联排别墅,多层,小高层,俨然已成为一个大型新都市社区。配套方面,从小学,业主会所,运动场到商业街,一应俱全。与本楼盘相比,社区的品牌形象明显高出一筹。
就目标购房群来看,根据产品特点及所处位置,价格定位。应该确立在30-45之间,事业蒸蒸日上,月收入在4000元以上的私企老板,大中型企业中层高层管理人员,政府官员。该群体大部分已经有了至少一套住房。但调查显示,此收入水平的人群,对于房地产投资日益重视,且投资理念已趋成熟。非常重视房产的保值,增值功能。特别对于发展潜力巨大的良好地段的楼盘。此群体大部分有家庭。对于房产中的价格敏感度不高,而更加看重潜在升值能力。物业管理水平及荣誉品位等无形因素。

二.营销障碍
(1)在地理位置方面,虽然本楼盘位置较为优越。但距宏都花园不远的距离内,就有德亿时代城,鑫苑名家这些着名楼盘。购房者在面对诸多楼盘时,往往会综合考虑各种因素,所以营销压力比较大。
(2)品牌方面,宏都花园目前仍没有较大的知名度,在公众中的美誉度,信任度仍然偏低。而周围竞争楼盘的知名度,美誉度都已建立起来。在短时间内本楼盘仍处于劣势。
(3)成本方面。由于此地段位置优越。且为精品楼盘,造价高。所以宏都花园的起价,均价都较高。虽然价格在一定程度上可以突显出本楼盘的价值,但同时也给楼盘推广带来了相当的压力。
(4)环境建设。宏都花园缺乏吸引性景观,不利于引发目标购房群兴趣,不利于提升宏都花园在公众中的知名度,美誉度。同时也不利于满足社区居民的荣誉感,归属感。
(5)物业管理。宏都花园未能根据目标购房群的职业特点和实际需求,开展特色服务。使宏都花园在服务方面缺乏应有的个性和吸引力。这个问题在周边楼盘中都比较突出,同时也是一个好的切入点,诉求点。
(6)卖点未充分挖掘,没有树立产品的形象。广告宣传力度不够,不但在各大媒体

三.解决对策
(1)尽力挖掘强势卖点。在楼盘所在区域内,选择公交车辆,路牌,灯箱,灯柱进行户外广告宣传。
(2)把区内朝向差无景致的单位作为特别单位进行重新包装,作为特价单位适时限量发售。可以采取试住这一形式,尽力吸引购房者关注,再产生购买。
(3)进行"深耕细作"。宏都花园已经有了一定的品牌知名度。可进行市场细分,针对潜在目标消费群进行有效的宣传与促销。激起他们的购买冲动,可用DM与其进行进一步沟通,邀请他们参加社区的各种活动,从而对本楼盘优点产生切身感受。
(4)地产公关活动。通过各种形式的公关活动,房产公司可以把楼盘信息有效地传达到目标客户。利用事件进行行销可在宏都花园现有业主和潜在购房者中形成良好口碑。可通过各种软性报道,把活动信息在市场上传播,吸引新的消费者关注。现场的人气,在一定程度上可以形成群体效应,加速客户的成交周期。

四.市场定位
(1)价格方面,宏都花园根据现今销售及物业情况,价格可以在现有价格上进行小范围浮动,但不应过大,开发商所以确定的价格档次予以维持,同时可以保持本楼盘的高值高价形象。
(2)形象定位:宏都花园可定位于;辉煌人生,时尚享受
主体广告语:A,因为辉煌,所以这里不仅仅是一座住宅。
B,轻松把握事业生活
随着总之房地产市场日渐规范成熟,在住房环境方面,人们已越来越注重选择一个具有良好人文气息的住房环境,这种策略可以消除购房者在一般房地产广告上的戒心,迎合了人们的心愿。同时对于提升品牌形象大有裨益。

五.建议
(1)对楼盘环境  建议在楼盘前建立休闲广场和喷泉、花坛,一方面增加宏都花园的吸引力,提高在公众中的知名度,(来自:www.fang668.com)记忆度;另一方面可以给在世纪联华购物消费的人们提供一个休息的场所,而其中不乏目标购房 群,可以引起他们的关注,同时也是提升楼盘关怀在社区居民形象的一次机会
(2)特色家政服务
宏都花园目标购房群体,大多事业有成,但空闲时间不多,对于家务料理,消扫居所,照看孩子心有余而力不足。可在物业管理方面这些服务,如免费送早、中、晚餐,有偿清新衣物,车辆,钟点家政服务等等。一方面切实解决了业主的实际问题;一方面有利于增强对目标购房群的吸引力。
(3)广告宣传方面
具体有以下三方面建议:A,突出优势卖点,不要面面俱到;B,树立"辉煌人生,时尚享受"的产品形象;C,促进楼盘销售