物业管理之影响土地价格的因素

http://www.fang668.com 日期：09-15 13:48:32| 物业管理实务|人气:828次

物业管理之影响土地价格的因素,物业管理实务,物业管理师考试真题,物业管理师考试试题, 根据有关资料分析，土地价格的形成与变动，主要受下列因素影响。

　　1影响土地价格的总体因素

　　（1）国民经济增长速度。国民经济增长快，会导致对土地需求的增加，带动土地价格上升。

　　（2）城市化发展状况。城市化发展意味着人口和产业向城市地区集中，将造成对土地需求量的增大，同时带动土地价格上升。

　　（3）土地使用制度。完善有效的土地使用制度和政策，可以激发土地使用者、投资者的积极性，促进土地的流动，使土地价格随社会经济发展情况成比例上升或下降。

　　（4）投机作用。由于土地的有限性，很容易形成垄断。因此，土地最有可能成为投机对象。土地投机的结果会加剧土地需求与供给的不平衡，造成地价上升。

　　2影响土地价格的具体因素

　　（1）土地位置。各种经济和社会活动都根据本身特点对土地位置有不同的要求。土地位置的好坏，直接影响土地使用者的经济效益和环境效益。决定土地好坏的因素有两个方面，一是它的外部性，二是它的内部性。就全国来看，各个城市的地理位置是客观存在的，有些城市紧靠港口、海岸，成为交通枢纽，本身就具有优越的地理位置，这是它的外部性。从一个城市内部看，位置主要表现在内部人口、资本集中与规模程度上，这是它的内部性。土地位置，不论是其外部性或内部性都能直接影响经济效益和环境效益，进而影响土地价格。土地位置可以通过投资加以创造和改变，使各具体位置的土地价格不断发生变化。

　　（2）土地使用限制。主要指城市土地规划及使用要求，如土地用途、建筑密度、高度、容积率、土地使用年限等，这些限制制约了土地使用效果，因而对土地价格有重要影响。土地规划与使用要求的不同，往往使地价出现很大差别。

　　（3）基础设施完善程度。主要指道路交通，上下水管线，邮电通生活配套设施等项目。基础设施完善，不仅有利于生产经营，而且生活方便，因此，也直接影响土地价格。

　　（4）地区经济结构。主要指各地区的产业结构和经济结构。城市中各产业可划分为基础产业（为本地区居民服务的产业）和外向型产业（为本地区以外居民服务的产业）。如果外向型产业在整个城市经济结构中占主导地位，并不断发展，则预示着城市不断发展，对土地的需求将不断增加，地价呈上升趋势。反之，则预示着城市功能萎缩，土地价格将会下降。

　　（5）人口密度。它用两个指标衡量，即居住人口密度和流动人口密度。人口密度从两方面影响土地价格。一方面，人口密度提高有可能刺激商业、服务业等产业发展，提高土地价格；另一方面，人口密度过高，可能造成生活环境恶化，降低土地价格。www.fang668.comwww.fang668.com

　　（6）城市周围农业用地的生产状况。如果城市周围农业土地利用率高，生产效益好，必然使土地使用代价提高（在我国反映为城市建设征地费用提高），刺激土地价格上涨。反之，则刺激土地价格回落。

　　（7）税收。对土地征税可分两类，一是对土地使用征税。二是对土地转让征税。从对土地使用征税的效果看，可以刺激土地利用不佳的土地使用者转让土地，提高土地供给量，使土地价格下降。从对土地转移征税的效果看，能限制土地投机。目前，我国已出台的城市土地使用税因税率较低，对地价的影响作用不大。www.fang668.com

　　（8）土地市场完善程度。完善的土地市场应包括土地出让市场、转让市场、租赁市场等。若仅有出让市场而没有其它市场，土地价格肯定会受到较大影响。另外，市场完善程度还包括市场信息传递反馈灵敏。这样，才能使市场机制发挥作用，保持地价稳定。否则，土地价格将起伏不定。

　　除以上因素外，土地自然因素也可以影响地价。如土地的地势、土质、排水性、日照等。

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