物业管理师《物业经营管理》考试复习纲要11

第十一章 零售商业物业经营管理

本章要求：

掌握：零售商业物业经营管理中的经济学原理，零售商业物业租户选择、租金确定与调整的特点。

熟悉：零售商业物业及其分类，零售商业物业管理的内容和类型，零售商业物业管理中租赁管理和现场管理的工作内容。

了解：零售商业物业管理中的风险与安全管理。

本章考试知识要点：

1. 零售商业物业经营管理的主要工作内容

2. 策略与运行管理与现场管理的工作内容

3. 零售商业物业运作相关理论的具体应用

4. 租赁方案和租赁策略制定

5. 零售商业物业租户选择时应考虑的因素

6. 基础租金的确定

7. 百分比租金的测算方法

8. 净租形式出租的三种类别

9. 零售商业物业租约内容

10. 零售商业物业现场管理的目标

11. 零售商业物业管理中的风险类型

本章复习纲要：

一、零售商业物业及其分类（熟悉）

1. 零售商业物业简介

零售商业物业是被零售商用来销售商品或服务的物业。零售商业物业的范围相当广泛，从小型店铺、百货商场到大型现代化购物中心，面积规模从十几平方米到十余万平方米，其服务的地域范围从邻里、居住区到整个城市甚至全国。在房地产开发与投资领域，零售商业物业又称为商业地产。

2. 零售商业物业经营管理的内容

零售商业物业的经营管理工作，主要分为招商及承租户组合、零售技术、物业维护、营销、保险及风险管理、财务管理共六个模块。

3. 零售商业物业的分类

零售商业物业的分类，主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围等三个方面。零售商业物业通常有五种类型：

(1)市级购物中心。在市级购物中心中，通常由一家或数家大型百货公司为主要租户。

(2)地区购物商场。地区购物商场中，中型百货公司往往是主要租户。

(3)居住区商场。居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户。

(4)邻里服务性商店。

(5)特色商店。

4. 零售商业物业的商业辐射区域分析

商业辐射区域是指某一零售商业物业的主要消费者的分布范围。商业辐射区域分析包括可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏好及购买能力分析。

通常把商业辐射区域分为三个部分：主要区域、次要区域和边界区域。

5. 特色、位置和停车

在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于消费者到达该地点是否方便，即物业的易接近性或交通通达程度。

6. 零售商业物业的经营管理

按照管理层面的不同，零售商业物业的经营管理可以分为策略与运行管理、现场管理这两个层次。

策略与运行管理是零售商业物业经营管理的核心内容，这项工作最早可以在该物业尚处于可行性研究时就开始进行，并在物业的生命周期内一直持续，包括市场需求分析、选址分析、经营业态和租户的选择及更替、租金和租约的确定及调整等。

现场管理则是在物业建成投入运营之后，对物业的清洁卫生、安全保卫和公共空间的维护，以及为租户提供日常的管理和服务。

二、零售商业物业经营管理中的经济学原理（掌握）

1. 选址与规划

零售商业物业在选址和规划时主要应考虑市场容量、进出交通、地点显著、零售商业物业规模、内部设施等因素。

2. 经营与运作

零售商业物业运作的相关理论主要集中在三个领域：中心地理论、同类零售商聚集理论和需求外部效应理论。

中心地理论最早由美国学者Christaller在20世纪30年代提出。该理论最初主要分析消费者的单一目的购物行为，发现如果消费者只购买一件商品，那么他们通常会到离家最近的商店去购物。

美国学者在对威斯康星麦迪逊的五家零售商业物业所进行的调查中发现，同类零售店的个数与零售商业物业的销售额之间存在着明显的正相关关系。

需求的外部效应是当前零售商业物业理论中的研究热点，它是指消费者被零售商业物业中知名度高、信誉好的主力店（Anchor Storeg）吸引到零售商业物业中来，但同时又光顾了其他零售店的现象。主力店产生了需求的外部效应，为周围小的零售店带来了客流，普通零售店能够得到这种外部效应所带来的好处。

3. 零售商业物业运作相关理论的若干应用

①租户组合应实现多样化；

②引入主力店以带来大量客流；

③空间安排实现相互促进效应。

三、零售商业物业的租赁管理（熟悉）

1. 租户选择

在选择零售商业物业的租户时，物业管理企业要对声誉、财务能力、租户组合与位置分配、租户需要的服务等诸多因素进行权衡。

2. 租金确定与调整

零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的总出租面积为基础计算的。零售商业物业租约中载明的租金通常为基本租金。

3. 基础租金

基础租金又称最低租金，常以每月每平方米为基础计算。基础租金是业主获取的、与租户经营业绩不相关的一个最低收入。

4. 百分比租金

百分比租金通常以年总营业额为基础计算，但具体可以按月或季度支付。百分比租金常常作为基础租金的附加部分。

收取百分比租金时，没有统一的百分比标准。在实践中，具体的百分比是可以协商确定的，而且通常仅对超出某一营业额以外的部分才收取此项超额租金。例如，某承租人的基础租金为10万元/月，如果营业额的5%作为百分比租金，则只有当营业额超过200万元(10万元/5%＝200万元)(此时200万元为自然平衡点)，才对超过部分的营业额收取百分比租金。当然，如果零售商的月营业额低于200万元，则仍按10万元/月的基本租金收租。

5. 代收代缴费用和净租约

许多租户喜欢净租的形式，也就是说一些物业的经营费用由租户直接支付。

净租的形式一般有以下几种：

(1)租户仅按比例分摊与物业有关的税项；

(2)租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费；

(3)所有的经营费用都由租户直接支付，而业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用。

6. 租金的调整

租金调整可以基于消费者价格指数、零售物价指数或其他租赁双方商定的定期调整比率。租金调整条款一般仅对基本租金有效。

7. 租约制定

租约中除了对租金及其他费用的数量和支付方式、支付时间等进行具体规定外，还要对每一独立承租单元的用途、限制经营内容相似的租户、限制租户在一定地域范围内重复设店、营业时间、公用面积的维护、广告标志图形、折让优惠等特殊问题做出具体规定。

四、零售商业物业的现场管理（熟悉）

1. 策略与计划

零售商业物业的现场管理是否成功，有多方面的影响因素。其中，正确的经营管理策略、有针对性的管理方案设计和精确的费用测算，是三个主要的方面。在这三个方面的工作中，策略是基础，计划是前提，费用是根本。

2. 管理范围

3. 管理目标

五、风险与安全管理（了解）

1. 零售商业物业管理的风险

管理模式风险、产权与管理权相分离风险、管理范围不确定风险、垫款风险、突发事件风险。

2. 风险防护

建立风险防范机制，把握重要环节。

3. 零售商业物业管理中的安全管理

零售商业物业管理中的安全管理，可以细分为防火安全、治安保卫、劳动安全、媒体风险防范安全等方面。